房地产税改革“义无反顾”

张配豪

房地产税的话题一直备受关注，前不久财政部部长楼继伟的表态让房地产税改革再度成为公众关注的焦点。楼继伟表示，所得税制和房地产税制改革受到阻碍，但是“会义无反顾去做”。

2003年，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”。然而，13年间一直困于没有立法依据而进度缓慢。今年“两会”，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文在记者会上表示，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第一类立法项目。

房地产税法的即将出台加上“义务反顾去做”，国家重视程度可见一斑。然而，这项已提出13年的重要改革会给老百姓的生活带来什么样的巨大变化？推动起来到底又有多难？以至于要义无反顾地推动。这无疑引起了外界的更多解读。

从房产税到房地产税

在我国的现行税制体系中，并没有房地产税，但有名称相近的“房产税”。当前，我国房产税按照1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。目前对房地产征收的税收主要体现在开发建设和交易环节，涉及耕地占用税、土地增值税、增值税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等；在保有环节除了房产税，还有城镇土地使用税等。

现在受到热议的“房地产税”是指对房产、土地在保有环节征收的一种财产税。房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种，征收房地产税主要是征税思路的转变。从最直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。

房地产税改革的提出与推进，其实已经历了一个相当长的过程。早在2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提出了要求。直到2011年1月份，上海、重庆两市开始进行对个人住房征收房产税改革试点，我国房地产税改革进入试点进行阶段。

让房产回归其居住本质

由房产税改为房地产税，对老百姓到底带来了哪些影响？

以试点城市上海为例，按照当地现行税收政策，一个拥有180平方米住房的三口之家，人均住房面积达到60平方米，现在想要新购一套100万元的住房100万元房产即需要缴税部分。假设每平方米价格在4.5万元以上，需要缴纳的税金计算公式为100万元（需缴税部分市场价）*70%*0.6%（税率），即税金为0.42万元。这确实是一笔不小的成本。近日央视网做的一份调查显示，逾五成人表示房地产税的开征对他们有很大影响。此外，有26.01%的受访者相信房地产税一定程度可以抑制房价。

“中国房地产之父”、中房集团理事长孟晓苏则认为，在中国征房地产税涉及到既得利益的调整，但如果不征收，则会损害另外两部分人的利益。一部分人就是农民。现在的模式是从农民那里廉价征地高价卖，把农民该得的部分通过征地转到政府手里，搞城市基础设施建设，推升城市品质，也满足了城里有房者的利益。另一部分就是城里没房但想买房人的利益。把基础设施全摊到最后买房者的群体里去了，明摊的有医院，暗摊的有保障房，用新买房者的钱支撑了整个城市人的需要，原来买房者却不需要支付，导致房价节节高。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜指出，推动房地产税改革的目的是使得房子回归其居住的本质。“目的是要从现行的房屋流通环节收税为主，转向持有环节收税为主，这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，长远看对房地产市场平稳发展大有裨益。”

由此看来，从房产税到房地产税，虽然一字之差但是给社会带来的变化是巨大的。开征房地产税能为地方政府提供源源不断的税收收入，政府有足够的动力开发新税源。同时，用税收杠杆把投机炒作限制住，让住房市场真正成为消费市场，能有效限制房产的投资性需求，遏制房价快速上涨。另外，在基尼系数不断上升的情况下，开征房地产税有利于收入再分配。

任务艰巨，需“义无反顾”

由于看到了房地产税改革的必要性，虽然还没有立法，为探路房地产税落地，上海和重庆成为改革的先行者。然而，房地产税试点迄今已试行5年多，与国外相比，上海、重庆试点房地产税税率较低，对稳定市场的效果并不明显。

上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

而重庆房产税试点则把更多关注放在了高端市场。其主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率则在0.5%—1.2%之间。

从试点执行情况看，两地房产税大多按户型面积征收，一方面涉及人群有限，对房价影响不大，另一方面对政府税收亦贡献不大：以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；而根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，也只占其土地出让收入的1.7%。

虽然收效不佳，但在房地产专家谢逸枫看来，两个试点出现的最大问题是一些区域收税成本上升，抵消了税改效用，一定程度上还推高了购买房屋成本，影响房企去库存。

实际上，不少业内专家也指出了房地产税改革的推进确实面临不少需要解决的难点问题。首先，作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的阻力还很大。另外，当前房地产税与土地出让金之间的矛盾尚未解决。我国准备征收的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税。“征收房地产税要面对很多很复杂的情况，比如房产性质、面积，属于第几套房等，要在全国范围内征收绝对不是一件很容易的事。”汪丽娜说。