新华社三天连发三文警示楼市

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新华社三天连发三文警示楼市

最近一段时间，“地王”频出、房价普涨。然而看似红火的楼市景象并不能掩盖库存压力犹大的现实。7月19日起，新华社连发三文警示楼市变局。

一评警惕繁荣背后有风险

继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后，7月15日起厦门市也调整住房信贷政策，两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号……楼市再现降温信号，是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。

今年上半年，北上广深四大一线城市以及部分核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情，楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。

繁荣景象的背后潜伏着风险。与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、“地王”频出，更多与金融杠杆的撬动有关。

30%的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上，而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆，这与2015年股市流失的场外配资非常相似。

加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。

二评小心地产市场的“地王”盛宴

部分开发商企图以房价上涨自我解套；警惕产业风险、金融风险及国有资本流失风险

2016年可以说是“地王”之年，仅上半年，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，土地出让金总额首次突破万亿元。这场“地王”盛宴呈现来势凶猛的新特点，但却在风险防范方面，过于缺少监管信息。

首先要关注的是，“地王”由一线城市蔓延至二线城市，南京、苏州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以来房价上涨最迅猛的地方。必须关注的是，在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外，作为“和面的水”的流动性起了多大作用？

据披露，上半年“地王”过半为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。

据业内人士分析，央企国企抢“地王”与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关。果真如此，必须直面正视，分析引导，而不可听任“地王轮流坐，下周到我家”。

异常交易地块备案制度，是房地产用地市场管理调控、土地市场健康平稳发展的重要机制。近九成异常交易身处于报备之外，市场信息失真程度可想而知。

今年以来，坐拥“地王”的开发商日子并不好过。 “地王”必将加重供需倒挂，普通住宅供应不足，供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。这里面包含的产业风险、金融风险以及国有资本流失风险，不能视而不见。

三评：“去库存”要打持久战

去库存应通过“人”的城镇化，而非加杠杆

近期，“地王”频出、房价普涨，然而，看似红火的楼市景象并不能掩盖库存压力犹大的现实，“去库存”仍是楼市面临的严峻挑战，要做好打持久战的准备。

仔细分析楼市现状，数据并不能让人轻松。在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。从结构来看，相对于住宅市场，商业地产存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。

化解楼市库存，无论国家层面还是地方政府，都在积极出招，这更需要有系统思维，科学规划，细化政策。比如，让新市民不再为购房犹疑，基本公共服务的全覆盖就需要“加速跑”；化解商业地产存量，地方政府应合理把控土地供应节奏……

部分省市明确提出“商改住”政策，那么一旦改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么，是按照起拍价还是参考周围其他地块的价格等，都需要政策进一步细化。

需警惕的是，去库存应通过“人”的城镇化，而非加杠杆。事实证明，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

（摘自《新华社》2016年7月21日 韩 洁、王立彬、郁琼源/文）