下半年房价增幅将回落

【本刊综合】楼市调整的步子似乎越来越近了。日前，中国社科院发表《中国住房2016中期报告》称：2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期，房价增幅将呈现回落趋势。事实上，从近期各地所发生的一系列政策层面的变化、房企资金链压力的收紧，均释放出“下半年楼市恐怕不好过”的信号。

“调整可能迟到，但不会缺席。”该报告认为，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。中原地产预计，一二线城市未来一年的房价上涨可能不会超过50%，拿了“地王”的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力使得风险非常大。

近期多家机构数据显示，6月全国房价环比涨幅已在收窄，这或许反映出下半年楼市的格局。多家房产中介机构反映，2016年二季度，全国重点城市的二手房新增房客比下降，下半年市场将降温。

而在一手市场，不少业内人士担心，由于前期市场高温透支了大量需求，市场后续需求不足，房企资金链回笼也会减缓。有证券机构预计，2016年下半年销售增速将继续降温。而从累计数据来看，1-6月成交面积同比增长32.94%，相比1-5月回落3.49个百分点。楼市成交整体降温的趋势得到验证。对于房企而言，另一个资金来源——开发贷，也不断在收紧。银行业人士预计，下半年银行开发贷将大幅收紧，各家银行将重点关注开发贷风险。同策咨询认为，上半年制造了无数话题的“地王”房企，其潜在风险尤其需要关注。尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企，更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。在楼市下半年将进入调整期的背景下，“地王”或面临生与死的抉择。

链接

上半年大陆主要城市诞生219宗“地王”

1-6月，大陆50个主要城市诞生的“地王”（统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块）多达219宗，数量以每周近10宗的速度快速增长。其中，热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

解读

土地“熔断”机制弊端凸显

【本刊综合】7月8日下午，南京集中出让10幅地块，其中8幅为住宅地，均设定了最高限价。超过40家房企参与抢地，8幅限价地块，最终7幅因“熔断”终止出让。现场主持人激动地说：“大家举牌慢一点，电脑反应跟不上。希望不要‘熔断，这样对大家都好，不要逼政府出政策。”南京政府推出“熔断”政策是为了控制楼市价格过快上涨，抑制过热土地市场，以落实房价、地价“双控”的任务。也就是说，这是南京市政府通过土地熔断机制，试图人为操控房价和地价，把楼市走势完全掌控在政府手里。而在楼市上涨阶段，政府限制土地价格、房价上涨，实际上是在替开发商提前锁定利润空间，拿到土地就是赚到，不抢才怪。决定楼市走势的主要因素，就是土地供应量和楼盘入市量，如果真的想控制房价、地价，就应该加大土地供应量，满足开发商的买地需求，而非限制土地最高价和房价涨幅。可见，这一错误政策需要纠正。

多个热点城市为楼市降温

【本刊综合】多个楼市过热城市的政策正在收紧。7月9日，厦门发布楼市信贷调控政策“认房又认贷”，规定二套房首付，对名下有一套房但未结清贷款的，或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%，而有两笔贷款记录且未结清的，则由原先的50%首付变为不可贷款，并停止向三套房发放公积金贷款。2016上半年厦门不断刷新“地王”纪录，一度引起购房恐慌，目前岛外房价已超过3万元。自3月25日上海出台“沪九条”楼市新政后，北京、深圳也已收紧了楼市调控政策，合肥也从7月1日起提高首付比例。从这些城市政策面变化的趋势来看，都是通过提高首付比例“降杠杆”，这是核心一二线城市楼市政策的重要特征。据悉，央行等相关部门已开始对热点城市进行调研，储备政策已经准备充分，只不过等待时机发布而已，三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”，预计核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。