沿海地区农民宅基地退出意愿的实证分析

杨璐璐

摘 要：契合当下宅基地制度改革试点和沿海经济发达地区的样本特性，本文以对晋江市807户农户进行问卷调查为基础，采用描述性统计分析和多项Logistic回归方法，对农民退出闲置宅基地意愿及其影响因素进行分析。研究结果表明：在分别反映农户特征、住房使用情况和农民认知程度的变量中，只有家庭收入、是否有其他住房、是否有多处宅基地和房产是否确权四个变量有显著影响，其他的影响因素均不能通过检验。其原因与沿海经济发达地区独有的经济结构、宅基地利用情况、农民大量务工和经营二、三产业的现实情况有很大的关系。

关键词：沿海地区；宅基地制度改革；退出意愿；晋江市

中图分类号：F3013 文献标识码：A

文章编号：1000176X（2016）01012307

一、文献综述

在城镇化进程加快的同时，大量的农民逐步脱离土地向城市转移从事非农生产，伴随宅基地闲置和低效利用问题接踵而至，出现不同程度的“空心化”现象，与另外一边城镇建设用地供给紧张共存，和经济可持续发展的土地供给约束形成鲜明对比，土地资源配置低效率、非均衡现象凸显。如何解决农村宅基地闲置，协调城镇建设用地供给紧张和农村土地利用效率低下的矛盾，中央早已予以重视，并积极通过行政干预寻求解决路径。如2005 年底，国土资源部开始推行以“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”为基本原则的土地综合整治试点工作，试图通过采取“合理规划”、“拆村并点”、“集中居住”和“进城上楼”等措施引导农民退出宅基地，集约利用土地资源。在地方治理中，一些地区积极探索宅基地流转或退出模式，例如，天津“宅基地换房”模式，重庆“宅基地换房，承包地换社会保障”模式，上海松江宅基地置换模式，浙江嘉兴“两分两换”模式。这些模式的实施虽然有利于解决农村宅基地闲置问题，为城镇建设腾出更多的用地空间，但是，在具体实施中，也出现了不尊重农民意愿，肆意侵害农民利益的野蛮强拆、血拆等问题。单纯的行政配置难以从根本上解决宅基地闲置问题，反而会导致更大的社会问题，需要制度框架和产权关系的深度调整。继十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“建立城乡统一的建设用地”、“保障农民宅基地用益物权”之后，2015年1月中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出针对“宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物权难落实”问题，进行宅基地制度改革试点，改革内容包括“完善宅基地权益保障和取得方式，探索宅基地有偿使用制度，探索宅基地自愿有偿推出机制，完善宅基地管理制度”。在全国城镇化综合试点和农村改革试验区中选择33个县（市）行政区启动农村土地制度改革三项试点，试点时间到2017年12月底完成，试点地区获得法律授权，暂停执行国家相关法律条款，自行制定和修改相关法律法规。

宅基地的现实问题也引发了学术界的关注，在宅基地利用现状的认识上，学术界已经形成“大量闲置”、“隐形交易大量存在”和“无序扩张”等共识。对现象背后的宅基地制度的困境也进行了多角度剖析，研究成果较为丰富，其中，宅基地 “无偿取得”、“限制流转”和“无途径退出”的制度安排是学者们抨击的主要内容。在探索宅基地问题解决路径的学术研究中，主要存在“整理说”、“流转说”和“退出说”三种取向。

“整理说”关注的是宅基地整理、规划的议题。研究内容主要涉及宅基地整理的动力、工作的改善、模式梳理、公众参与和整理潜力测算等内容。例如马晓茗等[1]提出了编制科学合理的规划，集约用地；多方面融资，保证资金运行；深化农村土地使用制度改革；切实保护好农民合法权益的建议。金志丰等[2]提出基于适宜性分区选择整理模式。

“流转说”是提倡进行使用权改革，探索有偿使用，建立自由交易的宅基地市场。主要观点指向宅基地使用权改革，很多学者基于产权制度存在的缺陷和维护用益物权、财产权的角度，倡导改革宅基地使用权物权化，比如贺日开[3]认为当前学界围绕农村宅基地使用权流转制度产生的禁止流转说和限制流转说的观点都不可取，进而提出自由流转的观点。还有一些学者研究了宅基地流转模式、流转意愿等内容。

“退出说”关注的是对激励农民放弃宅基地的制度和建立退出机制的研究。彭长生[4]指出，宅基地退出是一种政府引导行为，政府或村集体经济组织通过支付一定的对价或者采用另行安置办法，以诱导农户退出其所占用的宅基地。学术界对于实行宅基地退出的必要性已经达成共识，研究内容上主要存在三个取向：一是分析宅基地退出存在的问题。观点主要聚焦在退出机制缺失，退出补偿标准偏低，宅基地产权不完备，传统观念的禁锢等方面，刘双良[5]提出制度不完善、农村传统观念浓厚、具体退出机制缺乏、监管工作乏力是宅基地退出的阻碍因素。二是设计农村宅基地退出方案。程春丽[6]提出了明晰宅基地产权，建立宅基地流转市场，引入农村房地产评估；以补偿为引力，以整理规划为推力，加快引导农村宅基地自动退出；合理界定地方政府角色；探索建立合理的补偿和收益分配方式和机制等政策建议。彭小霞[7]提出从完善宅基地退出的立法和相关法律制度、打破政府对“土地财政”的依赖、提高农民在宅基地退出中的主体地位等方面完善农村宅基地退出机制。

近年来，一些学者从农户退出意愿出发，利用统计分析方法，从实证角度对影响农户土地流转意愿的因素进行了分析，寻找影响农户宅基地退出意愿的主要因素，为农村宅基地流转政策的制定提供依据。杨玉珍[8]研究微观层面宅基地禀赋效应、农户个体特征、农户认知的锚定心理、农户的现状偏见、未来状态的不确定性厌恶以及群体社会性特征对闲置宅基地退出的影响程度。诸培新和叶琦[9]利用江苏省886个农户调研样本数据，基于农户分化下研究农民宅基地退出意愿差异性，得出主要影响农民宅基地退出意愿的因素有农民宅基地产权归属认知、农民受教育程度、农户家庭所在区位性质、农地流转情况、农户家庭类型、家庭规模及受访者年龄7个因素。一些学者分析了某一制度对退出意愿的影响，朱新华[10]分析了户籍制度对农户宅基地退出意愿的影响。王静等[11]分析了不同类型农户的生计方式及其对宅基地的态度、宅基地利用现状以及宅基地退出的影响。许恒周等[12]分析了宅基地确权对不同代际农民工宅基地退出意愿影响。彭长生[13]基于安徽省6个县1 413户农户的问卷调查分析了农民宅基地产权认知状况对其宅基地退出意愿的影响。

从已有的宅基地退出意愿的研究成果看，影响农户宅基地退出的因素并不相同。由于我国农村地域广阔， 区域农业结构、城镇化水平和经济发展水平相差很大，所以地区因素是不可回避的重要影响因子。这也是目前宅基地退出意愿影响因素研究均采取实证研究法，利用地区数据进行分析的重要原因。但是，基于地区数据不等于考虑地区因素，并且从已有的地区样本选择来看，缺乏东南沿海地区的样本。因此，契合当下宅基地制度改革试点和沿海经济发达地区的样本特性，选择晋江市作为样本地区，分析农民宅基地退出意愿。

二、研究假设

1 农民宅基地退出意愿的影响因素分析

宅基地退出可以理解为农民将自家的宅基地产权与地方政府之间进行的一种交易。从经济学角度看，农民是否愿意退出宅基地，主要取决于这一可能的交易中其所能获得的收益和持续占有宅基地所产生的经济价值之间的比较，即使存在村域文化、传统价值和宗族文化的影响，但是如果宅基地的市场价值能充分体现并高于农民既往认知和现有收入水平的话，这种意识形态的约束功能将会淡化，不具有普遍意义。因此，在考虑农民退出意愿时，首先基于存在市场交易行为的假设，而不是行政命令，是建立在农民自愿退出基础上的。在自由的市场交易中，农民是否退出主要取决于他们对宅基地作为一项资产在其交易中获得的回报（如预期补偿）与付出的成本（如失去宅基地产权）的经济评价之间的比较。影响农民对利益预期评价的因素主要来自农户特征、住房使用情况和农民认知程度三个方面。

农户家庭特征差异可能带来农户决策行为的差异。农户特征主要包括农户年龄、家庭人口数、家庭收入和兼业状况（务工地点距宅基地距离）等四个因素。年龄相对较小的农民，对生活环境、品质有更高的追求，对新的事物更容易接受、乡土情结更轻、风险偏好更高，对国家政策更了解，对基于可持续发展和整理社会利益的国家政策更容易理解和认同。与此同时，一般而言，农民退出宅基地后重新规划或安置会给个人或集体带来新的利益和更高的“品质”，因此，年龄较小的农民的宅基地退出意愿会更强。家庭人口影响宅基地的人均占有，父母在子女成家立业时会给予他们力所能及的经济支持，所以对于那些子女数量较多或子女不能进城落户的农民来说，宅基地是这些农民未来为子女提供住房的基本条件，因此，他们的宅基地退出意愿就相对较弱。家庭收入将会影响其居住水平和对宅基地居住或经营的依赖程度。理论上讲，家庭收入水平越高，对居住条件的改善意愿越强，对村庄居住区重新规划易于接受，并且在环境、区位更优的地方寻求居住空间的可能性更高，因而，对原有宅基地的依赖程度会降低，收入水平较高的农民宅基地退出意愿会更强。务工地点会影响农民与宅基地的联系，务工地点距离宅基地越远，农民对农村土地的依赖性越弱，宅基地退出意愿可能越强。基于以上分析，笔者提出如下假设：

假设1：农户家庭的人口特征及兼业状况对其宅基地退出意愿有一定的影响：年龄越小、家庭常住人口越少，农民的宅基地退出意愿越强；收入水平越高，农民的宅基地退出意愿越强。非农业收入在家庭收入中所占的比重越大且务工地点距离宅基地越远，常年外出务工的农民宅基地退出意愿越强。

住房使用情况影响农户居住需求的满足和对宅基地居住等功能所产生的经济价值的心理预期，进而影响退出意愿。将是否有其他住房、是否有多处宅基地、宅基地用途、宅基地是否有产权4个因素作为反映农民住房使用情况的变量。农户的住房如果是一户多宅，除宅基地外有其他住房，就会出现基本的居住功能已经满足且有剩余的情况，对宅基地的居住功能产生的经济价值评价降低，在政策压力下会有退出意愿。在宅基地用途方面，从宅基地一词的出现到宅基地的获得方式，都表明宅基地的基本用途是自主，实际利用中，宅基地也是以自住为主，但是由于人口流动、一户多宅、面积超标、二、三产业发展等情况，宅基地在满足自主功能的同时，也在发挥其他的作用，如工商业等经营用途、外来人口租住，出现宅基地“功能性剩余”。宅基地出现多样化用途和“功能性剩余”。对宅基地退出的影响有两种对立的考虑：一方面，剩余表明已建成的宅基地人地配比能够满足居住需求，农民对宅基地的依赖性相对较弱，宅基地退出意愿可能更强；另一方面，宅基地在居住以外发挥经营功能，可以满足经营用地需求，通过出租增加宅基地所有人收入，功能剩余使宅基地在增加家庭收入方面发挥重要作用，这可能减弱其宅基地退出意愿，因而，宅基地用途对宅基地退出意愿是否存在显著影响，有待进一步检验。宅基地及其房屋是否确权是影响农民预期收益和成本的重要变量，从理论上而言，不动产产权的确认为其合法交易创造了条件，增加了对未来交易时经济价值的预期，伴随着地价上涨，这种经济价值预期会逐渐增加。而宅基地退出，由于是让农民提前放弃预期经济价值，并且相关的政策补偿往往低于市场交易预期，因此，宅基地及其房屋确权反而会强化对其的占有，相对于那些房产没有确权的农民来说，房产确权的农民宅基地退出意愿反而会更弱。基于以上分析，笔者提出以下假设：

假设2：农民住房使用情况对宅基地退出意愿有一定影响：有多处宅基地或其他住房，农民宅基地退出意愿相对较强；宅基地及其房产是否确权也是重要的影响因素，对宅基地退出有负向影响；宅基地非自住的影响方向则不能确定。

农民认知程度主要体现在农民对宅基地利用的主观判断，它直接影响其退出意愿。农民的主观判断主要依据对制度约束的执行成本、制度外利润的经济评价之间的比较以及制度执行的预期收益和成本之间的比较，本文引入对宅基地“一户一宅”政策的了解、是否有拆旧的意愿、是否有退出经历、是否觉得有保障作为衡量农民认知程度的变量。作为个体执行“一户一宅”政策情况除了受到有关部门整治、处罚的制度约束外，主要受到个体认知程度的影响，如果农民了解并重视这一政策，就会认真实施，对于超标占有的这部分宅基地在其交易中获得的回报（如预期补偿）的评价就会降低，进而增加退出宅基地的意愿。但是，也存在另一种对立的情况，一户多宅意味着存在功能剩余，宅基地在自住以外发挥着经营及增加家庭收入的功能，如果农民对制度外利润的评价大于制度执行成本的话，即使农民了解“一户一宅”政策，也不会自愿主动退出多占的宅基地。因此，农民是否了解宅基地“一户一宅”政策对宅基地退出意愿存在显著影响，有待进一步检验。关于建新拆旧，国家相关法律规定，若申请新宅基地后需将旧的宅基地退还给村集体，理论上，如果农民有建新拆旧意愿，则退出宅基地的意愿也越高。在新农村建设和土地整治等规划项目中，已经存在农民向村集体退出宅基地的情况，这些已有的退出行为或退出经历，会产生示范效应和惯性心理，降低农民对退出宅基地的心理抵御，已经经历过宅基地退出的农民较没有经历过的会更容易接受退出行为，退出意愿会更强。农民退出宅基地意味着其在农村生活和从事农业生产的可能性降低，农村土地的社会保障功能弱化，农民退出宅基地后将面临更多的风险，如果农民认为退出宅基地获得的经济补偿和享有的社会保障水平超过原有土地的社会保障水平的话，农民对宅基地退出后各种风险的承受能力相对较强，各种顾虑相对较少，其宅基地退出意愿可能会越强烈。因此，农民对失去宅基地后的社会保障水平与保持宅基地的土地保障水平的经济评价之间的比较，是影响其宅基地退出意愿的重要因素，觉得退出宅基地有保障的农民，有更强的退出意愿。基于以上分析，笔者提出以下假设：

假设3： 农民对宅基地的认知程度对宅基地退出意愿有一定影响：农民建新拆旧意愿、有退出经历正向影响其退出宅基地的意愿；农民是否了解宅基地“一户一宅”政策对宅基地退出意愿的影响则不确定；是否觉得退出宅基地有保障有正向影响。

三、实证研究

1数据来源及说明

根据晋江市农村居民点的地理分布和经济发展水平，本课题组2015年4月份在城镇规划区外选取30个行政村，就村域和农户情况、宅基地利用情况（现状、申请与审批、流转与退出）及农户意愿几个方面，在当地土地管理部门大力协助下，向村委和村民分别发放“晋江市农村宅基地现状调查现状问卷”和“晋江市农村宅基地现状度调查村委会问卷”，调查范围涵盖了晋江全市大部分农村，并且组织调查人员分组与村委访谈、入户调查，进一步详细了解宅基地利用情况及影响因素，确保了数据的真实性、信息的客观性。对收集到的数据进行整理分析，总结出晋江市农村宅基地土地利用有如下特征：（1）闲置情况差异大，总体比重偏高。（2）一户多宅现象普遍，户均宗数整体合理部分偏高，占有严重不均。（3）利用粗放，宅基地超标比率各异、总体超占面积比重较大。（4）农村居民点土地利用密度低、效率低。（5）利用强度有提升空间。（6）农民住房自住为主，财产属性暴露。（7）手续颁证比例高，但未批先建也比较普遍。

宅基地退出意愿的数据选取范围主要包括：受访者及其家庭的特征、宅基地使用情况、宅基地认知状况和农民意愿等。本次调研共发放问卷850份，回收问卷843份，其中有效问卷807份，本文则按照每个行政村的常住人口比重，根据随机抽样原则选取了其中117份进行实证分析。在样本农户中，从受访者的特征来看，如有务工收入，近一半以上务工农民常年在本村以外工作。从宅基地使用情况看，只有10%的农民在村外有其他住宅；本村7293%的农户是一户多宅，近20%的农户有两处宅基地；宅基地用途858%是自主，经营用途占到103%。如果按土地使用权衡量是否确权的话，则有826%的宅基地是有合法产权的。从农民对宅基地的认知情况来看，一半以上的农民申请新宅基地后并不打算将旧宅基地退出；只有1129%的农民曾经经历过宅基地退出。

2变量的选取及说明

根据上文分析，本文研究所涉及的具体变量及说明如表1所示。

3模型选择及说明

本文研究的是沿海地区农民宅基地退出的意愿，涉及到“是”和“否”两种取值，非常适合Logistic回归模型的分析。

Logistic模型的基本形式如下：

Pi=E（Y=1/Yi）=11+e-Yi（1）

其中，Pi表示农民宅基地退出意愿的概率，假设E（Y=1/Yi）表示给定的一个Yi值，农户愿意调整的概率。进一步假定Yi=α+∑mj=1βjXij+μi ，且e-Yi=1-PiPi，则有1-PiPi=Yi。其中βj表示回归系数，j表示第j个影响因素编号，m表示影响农民宅基地退出影响因素的个数，Xij表示自变量，α表示截距项，μ表示误差项。

四、实证结果及分析

本文运用Stata 121软件对样本数据进行多项有序Logistic回归分析处理。拟合优度及相关检验值表现较为稳定且显著。模型估计结果如表2所示。由表2可知，在影响农民宅基地退出意愿的12个因素中，只有4个因素的p>|z|满足置信度为90%的假设，分别是家庭收入、是否有其他住房和是否有多处宅基地和宅基地是否有产权。家庭收入、是否有其他住房、是否有多处宅基地对农民的宅基地退出意愿有显著的正向影响；房产是否确权对农民宅基地退出意愿有显著的负向影响。

其他的影响因素均不能通过检验，具体成因分析如下：

1年龄对宅基地退出意愿影响不显著

这一结果可能与样本选择有关。样本农民的平均年龄约为50 岁，这表明，大部分样本农民年龄偏大，其同质性较强，这导致他们在思想观念等方面也具有一定的同质性。因此，农民年龄对其宅基地退出意愿影响不显著。

2务工地点对宅基地退出意愿影响不显著

在东南沿海地区，本地农民从事非农业生产是普遍现象，调查显示务工已经成为农户的主要收入来源之一。外出务工势必离开居住地，造成宅基地闲置，在调查的30个村中，外出务工经商是宅基地闲置的主要原因，占到52%。晋江市外出务工经商所导致的宅基地闲置有两类特殊的情况，带有鲜明的晋江市特色：一类是季节性或短期闲置。晋江市作为品牌之都和产业基地，工业和轻工业发达，乡镇企业数量颇多，其中不乏行业龙头知名企业，导致务工者的外出范围多在本镇、本县域和省域范围内，远程务工者少，加之交通基础设施比较便利、发达，使得外出务工者返乡便利，有些能当日返回，有些在农忙时能回村务农，因此，使得住房出现季节性、短期闲置状态，住房闲置周期较短。只是在一年中的相当一段时期内处于闲置状态，这部分农户属于“两栖”农民。在这部分农民中，务工地点与宅基地的距离影响宅基地闲置类型和闲置时间的长短，闲置时间较长的农民与宅基地的关系越松散，退出意愿也会相对较强；但是，外出务工的农民在获得较高收入的情况下，宅基地退出的净收益在其收入中所占比重可能相对较小，并且由于难以融入城市生活方式，不排除回乡养老的想法，所以退出意愿不一定会强。另一类是长期性闲置且无人敢动。晋江市是著名的侨乡，晋江市华侨、华人人数众多，“十户人家九户侨”，多达300万人，是晋江市本土人口的3倍，这些华侨与一般外出务工经商的群体不同：（1）出来时间较早，一般是改革开放前。（2）和直系兄弟姐妹联系不紧密，甚至有些脱离了联系。（3）“根”的意识浓厚，一些华侨对村的建设出资捐款，因此，有在村里维护祖根的意识和保留祖业行为，宅基地退出意愿并不高。总体观之，务工地点的远近不能简单地演绎出宅基地退出意愿的高低，对宅基地退出意愿的影响并不显著。

3用途对宅基地退出意愿影响不显著

此次对晋江市宅基地利用情况的调查中，宅基地用途情况通过“用途占比”体现，用途分为农民自主、工商业等经营用途、外来人口租住和其他四个方面。“用途占比”指该村农民住房四种用途宗数分别占总宗数的比值。调查结果显示，晋江市宅基地利用，除农户自住以外还存在工商业经营性和外来人口租住的情况，在一些村庄，非自住以外的利用高达1/3。这和晋江市的经济结构有很大的关系：（1）晋江市是劳动力流入地区。乡镇企业发达，大量的农民工向此聚集，乡镇企业周边的村庄由于区位优势，承接了一部分务工人员的居住需求，这也是沿海发达地区劳动力流入的特点。（2）晋江市民营企业发达。村民创办二、三产业的数量很多。在调查中，笔者发现每个村的村长或者主要决策人物都办有企业，村民自办工厂的现象更是普遍，而农村经营性用地需求依托宅基地来满足。晋江市出现的宅基地功能性剩余表明：（1）目前已建成的宅基地人地配比能够满足居住需求，并出现过剩。（2）宅基地占有不均。调查结果显示，晋江市户均宅基地宗数整体合理，均值为1055 宗/户，但各村的户均宅基地宗数相差较大，55%户均宅基地宗数超过1宗/户的村中，户均宅基地宗数偏高，有45%的村没有达到“一户一宅”，同时由于近几年晋江市缩紧了宅基地审批的口子，新增的宅基地需求无法满足，这部分农民只能通过租房的方式解决。（3）宅基地的财产功能显现。按照国家法律，宅基地的一个基本边界是只有集体经济组织成员才能获得宅基地，这一制度强化了集体成员身份。但是，在晋江市随着乡镇企业发展，农村住房也在发挥向外来人口提供居住的功能，集体成员边界已被突破，宅基地同属于建设用地的财产价值已经显现，晋江市的宅基地功能性剩余带有明显的经营性再利用的形式，凸显了宅基地的财产权。因此，宅基地用途对宅基地退出意愿的影响并不显著。

4 农民认知程度对宅基地退出意愿影响不显著

（1）农民对宅基地“一户一宅”政策的了解程度对宅基地退出意愿影响不显著。调查发现，晋江市普遍存在一户多宅现象，平均值在15%，其中，一户多宅比例最大的是A镇W村，为95%。而调查显示农民对国家“一户一宅”的政策普遍是了解的，为什么还会出现一户多宅？主要有以下几个方面的原因：一是祖房和新房产权并存，子女跟随父辈居住时拥有一部分祖屋的产权，分户后，又分得了新的宅基地，形成一户多宅。二是在集体经营性建设用地上建宅基地。20世纪80年代乡镇企业兴盛，一些农民利用自己的承包地创办乡镇企业，囿于土地位置和规模，置换或买入村内其他村民承包土地或村集体闲置的土地，形成占有多处建设用地或土地面积扩大的格局。但是这种情况由于不符合国家的宅基地政策，因此，虽然有产权流转协议和占有事实，但是没有办理相关宅基地手续。三是土地被征收后获得土地补偿，被给予新的宅基地，若之前的土地没有被征收完（农户之前占有的集体建设用地规模就很大），剩余土地上建房和新宅基地就形成一户多宅。四是违规圈占，没有产权。在“占有的即自己的”观念下，圈占村闲置土地，建设住宅。五是村内流转，对靠近主要公路、街道等段进行的商业性房产投资所致，该类房产一般既作商业用房，又兼生活用房，也形成一户多宅情况。六是没有分户，实际中不乏一些已经分开居住生活的农户，但在户籍登记上没有分户，在统计时作为一个农户单位，就被归为一户多宅；还有由于户籍管理和宅基地审批使用的时间不一致，造成统计数字中 一户多宅。由此可见，一户多宅的现象虽然与国家“一户一宅”的政策规定相悖，但是，形成原因是复杂的，有些具有历史的合理性，有些是农民的自利行为。对于有合法产权的一户多宅，基于存在的合理性，农民是否了解宅基地“一户一宅”的国家政策对于退出意愿影响并不大；对于没有合法产权的一户多宅，排除政策颁布时间的历史客观原因，都是农民追逐制度外利润的结果，也就是农民基于“私自圈占”、“宅基地买卖”等带来的预期收益大于不执行政策的风险考虑所做的“理性选择”，所以，即使农民了解“一户一宅”政策，也不会自愿主动退出多占的宅基地，这点和我们的理论假设是吻合的。（2）农民是否会“建新拆旧”对宅基地退出意愿影响不显著。在对晋江市807户农民的实际调查走访中，我们发现申请新宅基地后打算将旧宅基地退出的意愿并不强，打算将旧宅基地退还给村集体的只占4494%，没有打算将旧宅基地退还给村集体的占5506%。（3）农民是否有宅基地退出经历对宅基地退出意愿影响不显著。在调查的807份样本中，只有1129%的农民曾经退还宅基地给村里，8871%的农民没有退还的经历，而有退还经历的主要原因是新农村建设或农村土地整治。如深沪镇运伙村作为泉州市“美丽乡村”示范村之一，是晋江市村村整治、新农村建设的优秀典型，在村庄整治中涉及宅基地的重新规划和整理，整理的手段主要是旧房改造、房屋借用、租用、征用等途径，这就出现农民将宅基地退给集体的情况。但是，这些以村庄整治为目的、以统一规划为手段的宅基地退出，是建立在行政动员的基础上，农民将土地退还给村里的行为动机是来自 “对政府的服从”，以相应的经济补偿换得农民的心理认同，本质是一种以行政力量为引导的交易行为，宅基地退还并不是基于农户个体对付出回报与付出成本经济评价之间的比较所形成的单纯主观意愿。所以，这种以行政力量引导的退还经历，不构成影响农民自主退出意愿的利益因素，因而，对宅基地退出意愿的影响不显著。（4）农民是否觉得有保障对宅基地退出意愿影响不显著。一方面，晋江市本地的农民几乎不从事农业生产，根据课题组此次调查数据显示，在家庭总收入的结构中，务农收入仅占1039%，有些村的务农收入在农户收入来源中占的比重甚至为0；务工收入占2593%；家庭经营二、三产业收入占4466%；物业出租占1339%；分配性收入（政府补贴，集体分红、福利）占563%。这表明本地农民的主要收入并不是来自农业，二、三产业收入和务工收入是主要经济支柱，本地农民与土地的关系比较松散，土地的社会保障功能的重要性也随之弱化，失去土地后丧失的来自于土地的保障较之以土地为生的中西部农民而言，对生活的影响并不大；另一方面，沿海发达地区农民的经商意识强烈，并善于创办和经营企业，相比中西部农民比较富裕，经营二、三产业的个体性质和较高的收入水平，使其存在对“赚取”的重视程度远高于“保障”的心理认知，保障性的收入在总收入中微不足道、也不受重视。可见，在晋江市土地保障功能的天然弱化和对其他社会保障替代的较低需求，使得农民是否觉得有保障对宅基地退出意愿影响不显著。对于务工的这部分农民，他们对宅基地和农村土地的依赖性相对较弱，宅基地退出意愿可能更强，但是宅基地退出的净收益在其收入中所占比重较小和“根”的意识，使得农民是否觉得有保障对宅基地退出意愿影响不显著。

五、主要结论

农村宅基地和房屋构成农民最基本的生存条件，也是其家庭的一项重要资产。是否退出宅基地是农民对宅基地退出成本和收益进行比较的结果。农户特征、住房使用情况和农民认知程度是影响农民对利益预期评价的主要依据。理论上，年龄、家庭常住人口、宅基地及其房产是否确权，对农民宅基地退出意愿有显著的负向影响；农户收入水平、务工地点、有多处宅基地或其他住房，农民建新拆旧意愿、是否有退出经历、是否觉得退出宅基地有保障对宅基地退出有正向影响；宅基地用途、农民是否了解宅基地“一户一宅”政策的影响方向则不能确定。通过晋江市807户农户的问卷调查数据，笔者建立二元Logistic 回归模型对农民宅基地退出意愿的影响因素进行计量分析发现，在反映农户特征、住房使用情况和农民认知程度的变量中，只有家庭收入、是否有其他住房、是否有多处宅基地和宅基地是否有产权4个变量与宅基地退出意愿有显著相关，其他的影响因素均不能通过检验，其原因恰恰反映了沿海经济发达地区独有的经济结构、宅基地利用情况、农民大量务工和经营二、三产业的现实情况。

基于以上研究结论，笔者认为，在沿海经济发达地区，政府在主导推进农民宅基地退出的进程中，应注意以下几点政策建议：

第一，通过法律形式明确产权关系，稳定农民对宅基地退出的补偿预期。首要问题是确权和赋权。确权就是明确农户宅基地产权，对合法部分颁发证书，保护现有宅基地权利人的合法权益；有关机关对所有宅基地地块情况登记备案，建立宅基地信息库。赋权是以农村宅基地制度改革试点为依托，根据《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》精神，完善农村宅基地产权。赋予农民在集体经济组织内部处分宅基地的权利，打通住房财产权抵押担保、转让与宅基地使用权的屏障，赋予宅基地同等的产权权能。对于不符合规划或超过面积过大的、私自圈占土地建房的，不予办理土地登记，责令自行拆除。

第二，建立宅基地退出的补贴与补偿机制，确保农民退出宅基地的收益。一是农户退出宅基地使用权后，可以获得货币补贴、养老生活补助，或获得进入城镇购买经济适用房、公租房、保障性住房以及获得城镇医疗、社保优惠等。二是在改善农民居住条件上下功夫，政府加大村村改造的财政扶持和统一规划，增加农民腾退宅基地的经济预期。三是集体经济组织回购宅基地价格由集体经济组织与宅基地使用权人协商确定，不得在退出过程中压价、克扣农民的补偿费用，侵害农民权益。

第三，建立宅基地流转有偿使用制度。针对因历史原因造成的没有合法产权的一户多宅， 需要在地籍调查环节进行排查，区分一户多宅是否符合政策，分情况处理：对于产权获得途径合法、符合村庄整理布局、符合当时村庄的建设规划和土地利用总体规划、没有颁发产权证书系土地管理部门客观原因、用地面积不超过各时期省里的用地指标限制，补办相关的用地手续后进行登记发证。对于因历史造成的超标准占用宅基地、未批先建以及非本集体成员通过继承房屋或其他方式占有和使用的宅基地，在对其违法行为进行处理（罚款）后，规定面积内实行无偿取得，超出部分实行有偿使用。

参考文献：

[1] 马晓茗，张效军，镇玲 建设新农村视角下的宅基地整理的探究[J] 华中农业大学学报（社会科学版），2009，（5）：25-27

[2] 金志丰，陆效平，陈江龙，等 基于建设适宜性分区的农村宅基地整理模式选择——以常熟市为例[J] 中国土地科学，2010，（3）：36-41

[3] 贺日开我国农村宅基地使用权流转的困境与出路[J]江苏社会科学，2014，（6）：68-77

[4] 彭长生农户宅基地退出意愿及其影响因素分析[J]经济社会体制比较，2012，（2）：154-162

[5] 刘双良.农村宅基地使用权的流转与退出机制[J]重庆社会科学，2010，（6）：25-29.

[6] 程春丽农村宅基地退出补偿与利益机制构建探析[J]农村经济，2014，（1）：13-17

[7] 彭小霞 农民权益保护视角下农村宅基地退出机制之完善[J]农村经济，2015，（4）：9-13

[8] 杨玉珍农户闲置宅基地退出的影响因素及政策衔接——行为经济学视角[J]经济地理，2015，（7）：140-147

[9] 诸培新，叶琦农户分化下农民宅基地退出意愿差异性研究——基于江苏省886个样本数据[J]农林经济管理学报，2015，（3）：279-288

[10] 朱新华户籍制度对农户宅基地退出意愿的影响[J]中国人口资源与环境，2014，（10）：129-134

[11] 王静，于战平，李卉 农户宅基地退出意愿及其影响因素分析——基于王口镇和独流镇的调查[J]农村经济，2015，（1）：33-37

[12] 许恒周，吴冠岑，郭玉燕，等 宅基地确权对不同代际农民工宅基地退出意愿影响分析——基于天津248份调查问卷的实证研究[J]资源科学，2013，（7）：1423-1428

[13] 彭长生农民宅基地产权认知状况对其宅基地退出意愿的影响——基于安徽省6个县1 413户农户问卷调查的实证分析[J]中国农村观察，2013，（1）：21-33

[14] 张三峰，王非基于Logit模型的农民土地调整意愿分析[J]经济评论，2010，（2）：35-41

（责任编辑：刘 艳）