我国中小房地产企业融资问题研究：JY地区个案

孙小宁 吕倩

【摘要】房地产企业尤其是中小房地产行业的融资问题一直是研究的热点，亦是关乎国计民生的重大问题。文章选取我国西部二三线城市的JY地区为样本，通过对JY地区中小房地产企业的融资问题进行案例分析，探讨JY地区中小房地产公司融资存在的问题，并针对存在的问题提出了解决其融资困境的具体方案。以期为我国中小房地产企融资难问题的解决提供经验镜鉴。

【关键词】融资 中小房地产企业 JY地区

一、引言

随着我国经济逐步进入“新常态”以及国家各项宏观经济政策的频繁出台，我国中小房地产企业的融资难问题日益凸显。2010年4月，中央颁布了被称为史上最严厉的房地产调控政策“国十条”，这一条例让我国各地的房地产市场成交量出现了较大程度的下滑。2011年为继续打压房地产市场不合理的增长，国家公布了“国八条”，对房地产企业来说无疑是雪上加霜。但在经历了短暂的冷寂之后，一线城市房地产市场出现了集中爆发式的增长，调控效果被冲淡。中央为稳定房价，抑制投机投资性购房，于2013年2月又推出了新“国五条”，继续加大房地产市场调控力度。2015年3月以来，中央银行虽然进行了三次降息，但是和前几年的不断加息相比较来看，我国房地产企业面临的银行相关贷款的利息压力依旧非常的大，尤其是对中小房地产企业来说更加的明显。

我国针对中小房地产企业融资问题的研究文献很多，主要有如下三大研究进路：第一，关于中小地产企业融资方面存在的问题。目前，针对中小房地产企业融资现状的研究还相对较少，已有的都是在部分学位论文中的简单描述性分析，更多的是分析中小企业的融资现状。喻平和罗运杰（2011）[1]、赵风权和包金梅（2013）[2]站在省域的角度，分别研究了广东和内蒙古两省的中小房地产融资状况，发现两省的融资难问题依旧很紧张。第二，关于中小地产企业融资难成因的研究。国内针对这个问题的研究主要从房地产企业内部原因和企业外部原因的角度来进行展开的。从中小房地产企业内部的原因来看：王巍（2009）[3]认为企业之所以出现融资难的问题，根源在于中小企业由于实力较弱，无法提供足够的担保物。胡伟（2013）[4]认为中小房地产企业融资难问题的形成更多的是因为企业自身实力较弱且缺少必要的抵押物，进而难以获得投资者的关注。从中小房地产企业外部的原因来看：陈治年（2012）[5]认为中小房地产企业融资渠道单一和融资风险较大会阻碍企业的有效融资。刘琦（2014）[6]在SWOT分析的基础上，提出目前我国中小房地产企业融资难问题的形成更多的是由我国目前的外部经济环境造成的。第三，关于中小地产企业融资对策的研究。吴志松（2014）[7]认为“借壳上市”对我国中小房地产企业融资难问题的解决具有重要的意义。肖惠扬（2015）[8]站在互联网思维的角度，提出P2B模式是一种可行的思路。通过上述的文献回顾，我们可以发现，目前针对房地产企业融资问题的研究已经有了很多，并且进行了许多较有价值的分析。但是，已有的这些研究更多的是站在中小企业自身的角度来展开的，缺少综合性的视角。并且针对中小房地产企业融资问题已有的研究缺少对“新常态”下宏观经济环境的切合，且缺少对我国西部地区二三线城市问题的案例性研究，这亦是本文的研究意义所在。

二、JY地区的房地产概况

（一）地区背景

近些年来，伴随成德绵一体化程度的不断提高，JY地区经济社会得到了快速的发展。以2015年为例，JY地区的GDP达到了300.62亿元，首次突破了300亿的大关，按照不变价格指数计算，同比增长了11.8个百分点，按照常驻人口来计算，人均GDP已经突破了3.8万元。快速发展的经济水平、良好的城市形象、独特的区域位置和不断完善的社会基础设施，给JY地区的房地产业带来了历史性的机遇。来源于MY市统计局的资料显示，2010年到2015 年，JY地区分别完成房地产开发投资3.96亿元、13.89亿元、18.35亿元、22.57亿元、29.14亿元和27.65亿元，平均每年增长43.12个百分点。来源于JY地区房地产业信息平台的数据显示，截止2015年底，JY地区共有各类房地产企业上百家，但是却没有一家企业达到了一级开发资质，更多的是具备二三级开发资质的中小房地产企业。此外，JY地区中小房地产企业的融资形式也不容乐观，根据JY地区房地产企业的调查数据显示，中小型房地产企业的贷款总额占债务总额20%、20%～40%、40%～60%和80% 以上的企业比例分别为34%、28%、24%和14%，这些数据表明现阶段JY地区的中小房地产企业的资金主要来源于商业银行的贷款，融资渠道相对单一[9]。

（二）房地产市场概况

JY地区楼市成交量和房地产价格近几年都取得了较快的增长。其中，楼市成交量从2012年的18.35亿元增加到了2015年的30.21亿元，增长了59.3%。商品房的市场平均价格从2007年的每平米1571元，上涨到了2015年的每平米3968元，增长了139%。从房地产市场的投资来看，投资额从2013年的21亿元增加到了到2015年的27.2亿元，增长了18.2%。JY地区现有的楼市存量为126万平米。其中多数为2013年已经开始开发的存量，2014年以来的房地产开发新项目还相对较少。2015年JY地区楼市的发展会相对平稳，价格波动也相对来说较小，楼市的整体价格依旧为保持在3700元左右，适合房地产企业进行进一步的分期投资开发，也需要房地产企业拥有更多的运营资金。

JY地区的房地产市场备案的规模很大，但是实际的开发量却很少，这也是我国各地楼市开发的一个真实写照，尤其是对西部地区三四线城市来说，这一点体现的更加明显。JY地区这类规模庞大的楼盘开发项目很多，但是每年的开发量却非常的小。这就造成了JY地区的房地产市场表面上看起来热闹非凡，存在着众多的大项目，但是实际上该地区的房地产市场基本上都是小型楼盘。

（三）购房客户群分析

根据在售楼盘的销售数据显示，现阶段，购房的客户主要来源于本地，其比例达到了80%以上，并且购买者中的大部分都是为了改善家庭的居住环境，单纯进行房地产投资的客户群体还相对较小。这些核心客户群往往都有过购房经验，追求房屋的性价比，来自于JY地区的个体户、从事当地优势产业的居民以及当地的民营企业主。这些购买者更多的来源于JY地区的主城区，来自周边乡镇的客户还相对较少，也鲜有外来地区的购房群体。但是随着成德绵一体化的不断发展和JY城际高铁的运营，再加上MY地区教育优势的不断显化，JY地区的房地产购买者的外来者数量必将会不断的增加。

三、JY地区的房地产融资困境分析

随着我国经济逐渐步入“新常态”，政府针对房地产市场的调控政策不断地完善，我国房地产企业的资金短缺问题进一步凸显，这必然带来我国房地产企业尤其是中小房地产企业的整合。来自中原地产研究中心的数据显示，自2011年年末至今，我国房地产企业间并购和股权转让现象不断地增加，整个房地产业的产业集中度正在迅速的攀升。所以，作为西部三四线城市的JY地区，由于其拥有的更多是资金少、风险抵抗能力较弱的中小房地产企业，房地产企业间的整合难以避免。JY地区房地产企业的融资渠道相对单一，主要来源于商业银行贷款，在国家信贷紧缩、社会需求疲软的宏观经济背景下，主要存在以下几个方面的融资问题。

（一）银行贷款大量收缩

来自中国人民银行的统计报告显示，我国房地产的信贷资金总体来说不断收紧。据推算，自2010年以来，由于受到央行不断上调银行存款准备金率的影响，各商业银行信贷供给方面总共减少了约3.5万亿的资金。拿JY地区为例，从2012到2015年，JY地区房地产开发贷款余额分别是11.93亿元、16.02亿元、19.68亿元和21.63亿元，2013年、2014年和2015年同比增长分别是46.57%、34.3%和22.85%。从这可以看出，这几年JY地区房地产贷款的数量是不断减少的，再加上2014年发放的房地产贷款中有相当比例是投入到保障房建设中去得，所以银行贷款紧缩的趋势比数据中显示出来的应该还要更加的严重。根据银监会的规定，2012年发放出的开发贷款一旦到期后就不能再延期，所以2016年JY地区广大房地产企业的资金压力是非常大的。

（二）利息压力依旧很大

从2010年末到2015年末的这几年来看，中国人民银行多次上调了银行等金融机构的存贷款基准利率，并于2016年初达到了6%，总计提高了1.14%。我们以JY地区的情况来看，截止2015年末，该地区的房地产开发贷款余额为38.56亿元，按照1.14%的利息增长来看，每年JY地区房地产开发企业所要增加的财务费用大概为1.5亿元，这也必然会增加企业获得银行贷款的成本，加剧中小房地产企业的融资难题。虽然最近一年多以来，中央银行虽然进行了一定程度的降息，但是和前几年的不断加息相比较来看，JY地区的中小房地产企业面临的银行相关贷款的利息压力依旧非常的大。

在我国银行贷款利率一直维持高位的同时，JY地区中小房地产企业的其它融资方式的成本也不断地提高。来自微金所的调研数据显示，到2014年年末为止，四川省民间借贷的加权平均利率已经达到了25%以上，这提高了企业的融资成本，尤其是数量众多的中小企业。房地产企业是典型的资金密集型行业，其一个重要特点就是企业的资本金较低、负债率较高，这一特点在中小房地产企业身上体现的更加明显。

（三）差别化信贷政策减少了企业资金的回笼

近几年来，为了抑制房地产过热的现象，国家实行了限购和差别化信贷政策来打击房事的投机行为，以此来维持房地产市场的稳定。所谓的差别化信贷是指在购买二套房（含以上）时，银行贷款按揭的首付比例和贷款利率都会上升。在国家严格控制楼市的背景下，购房者的购买融资成本不断的提高，促使了购房者处于观望状态，不利于房地产企业的资金回笼，必然会增加企业的资金压力。2015年，JY地区的个人住房商业贷款总共发放了17.73亿元，与去年同期相比减少了约40个百分点。房屋成交量的低迷必然会减缓房地产企业的资金回笼速度，进一步增加了中小房地产企业资金链断裂的风险。

（四）上市融资门槛高

我国针对房地产企业上市的条件一直较高，这两年来还有不断加强的趋势。其实早在2007年，我国证监会就开始限制房地产企业IPO，只允许少数优质房地产企业借壳上市融资。而随着前几年房地产泡沫的不断加大，证监会进一步控制房地产企业的上市，已经暂停了房地产及其相关企业的IPO。目前已经有超过四十家房地产企业放弃了直接上市融资方案，转而通过海外上市或者“买壳”的方式来实现企业的融资。在这样的环境下，对于JY地区的中小房地产企业来说，它们根本不可能通过IPO来实现企业的融资，因为它们不具有国内外直接上市的条件，也不具有“买壳”上市的实力。所以，对于广大的中小房地产企业来说，短期内实现IPO是不切实际的。

四、JY地区的房地产企业融资困局的原因分析

（一）融资渠道单一

JY地区现阶段融资渠道主要有建筑企业垫付资金、银行贷款和销售回款三种形式。中小房地产企业由于受制于自身的实力和资本市场直接融资的严苛条件，目前JY地区还没有房地产企业从资本市场获得了资金。而在银行信贷方面，JY地区针对房地产企业的贷款有房地产抵押贷款、房地产开放贷款和开发流动性贷款三种形式，但是贷款期限都相对较短，与房地产企业的运营周期是严重不匹配的。尤其是在“新常态”下，国家经济下行压力大，获得银行贷款的难度也会逐步增大。这对于实力普遍较弱的中小房地产企业来说无异于雪上加霜，甚至会影响到地区的经济增长。

（二）房地产金融体系不健全

现阶段，像国内大部分三四线城市一样，JY地区目前还没有形成较为完善的房地产金融体系，房地产金融系统的多层次性特征还没有显现。对我国房地产金融市场来说，不仅仅是股权融资还没有深入到中小房地产企业，就连依赖获得间接融资的证券二次市场也还处于起步阶段。除此之外，目前JY地区的房地产抵押机构、担保机构、投资机构等发展还不健全，很难再短期内构建一个多元化和多层次性的房地产金融体系。这也是制约中小房地产企业解决融资难问题的一个重要方面。

（三）企业基础薄，信用等级低，融资风险高

我国中小型房地产企业普遍实力较弱，一般都是家族或者合伙制企业，管理落后，资金短缺，企业的竞争力相对来说较弱，信用评级一般也较低，往往处于难以获得银行贷款的3B分类里面。具体来说有如下两点：第一，中小房地产企业缺乏现代的管理机制，财务制度非常不健全，往往由企业领导决定，缺乏必要的监督，财务人员专业素质也相对较差。这就导致中小房地产企业在财务上会存在漏洞，会引起资金抽逃和无法还款等风险，进而影响企业的信用评级，造成中小房地产企业的融资困难。第二，这类企业往往缺乏完善的内部治理机制，没有建立信息披露制度，不对外进行必要的信息披露，从而造成企业股东和投资者之间严重的信息不对称，会阻碍投资者对企业的投资力度。

（四）盈利模式模糊，管理规范不足

我国存在着数量众多的中小房地产企业，这些企业虽然具有灵活高效、以营利为导向的一系列优势，但是一般情况下他们的内部管理都非常的不规范。企业管理层把过多的精力都放在了施工现场管理和房地产的营销上面，在企业文化和内部管理方面往往不够重视，也没有形成完善的部门规章制度。企业往往不重视财务、物业管理和售后服务等方面的人才建设，对这些员工的激励机制也存在着缺陷。此外，无论是中小房地产企业的管理层，还是企业的员工，都有强烈的短视行为，不注重企业的长期发展。此外，在过去只要做房地产就一定赚钱的时代过去之后，这些中小房地产企业很多都是在那个时代进入房地产市场的，它们必须要加强自己企业内部的建设，明确自己的盈利模式，争取早日从注重数量的粗放型向注重服务和质量的集约型盈利模式进行转变。在“新常态”下，如何来规范企业的管理、明确企业的盈利模式是广大中小型房地产企业应该认真考虑的一个重要问题。

五、JY地区的房地产融资发展趋势及解决策略

（一）JY地区的房地产融资发展趋势

1.融资渠道问题暂时无法解决。JY地区作为我国西部的三四线城市，该地区的房地产企业基本都是中小型的，它们的资金主要来源于银行贷款、房屋购买定金和预付款，并且银行贷款在总体融资中的比例还在不断地上升。来自四川省地产网的数据显示，JY地区的内源资金中的70%间接来源于商业银行贷款；外援资金中分别有30%和50.7%直接来源于银行贷款和房屋购买定金和预付款。显而易见，JY地区需要进一步拓宽中小房地产企业的融资渠道，实现企业融资渠道的多元化。并且，在未来的一定时期内，JY地区中小房地产企业融资渠道问题难以得到有效的解决。因为，JY地区的中小房地产企业没有实力、也没有足够的能力来进行上市和长期债券融资，而运用互联网等新兴融资方式就算立马利用，也很难立马取得较好的效果，只能占到融资额很小的比重，不足以改变这一现状。

2.融资压力越来越大。虽然2015年以来，中国人民银行三次下调了金融机构存贷款基准利率，经历三次下调了0.75个百分点，但是三年期存贷款基准利率还是维持在5.25%。这虽然对对缓解中小房地产企业的融资困境有一定的作用，但是在银根紧缩的环境下，还是很难对中小房地产企业的融资问题提供明显的缓解。此外，在“新常态”下，受制于经济下行压力的影响。目前社会有效需求相对不足，许多消费者预期房地产价格还有下调空间，都处于观望状态，还不会立刻进行房屋购买，商业地产的销量也相对不足，这必然会影响房地产企业资金的回笼。这种供求的双向影响对西部地区三四线城市的JY地区的中小房地产企业来说，会体现的更加的明显。在上述分析的基础上，在短期内，中小房地产企业的融资难问题很难得到较为迅速的解决，不仅如此，融资难问题还有进一步加大的压力。

（二）JY地区可行的房地产融资解决策略

1.从外部环境来看。中小房地产业的健康发展和融资难问题的解决离不开我国各级政府的支撑与帮助，因为房地产业不仅容易受到国家相关政策的影响，更关乎国际民生。JY地区政府为了解决中小房地产企业的融资问题，促进企业的长期发展。具体可以从如下几点做起：第一，JY地区政府可以成立专门的中小房地产企业管理机构，来对中小房地产企业的生产运营提供足够的帮助和支持，从根本上来增强企业的生存能力和企业实力。第二，构建中小房地产企业信用管理和评级机构，完善中小房地产企业的政府信用担保体系，为部分资质良好的企业提供银行贷款担保，并给予税收等方面的一些优惠。第三，对中小房地产企业的融资渠道和融资现状进行统计分析，逐步建立房地产业信息评估和预警机制，从而来引导中小房地产企业的融资活动，不断地降低当地中小房地产企业的融资风险。第四，政府需要不断的强化对中小房地产企业的监督，增强它们的信用观念，并给它们创造一个良好的外部环境。第五，JY地区政府还可以对部分优质中小房地产企业的贷款进行一定额度的贴息，此外，政府也可以促使银行适度扩大贷款量。

2.从企业自身情况来看。一是增强企业自身素质。在研究对策时，不仅要考虑问题以外的相关因素，更加需要考虑企业自身的能力问题。针对JY地区中小房地产企业的自身素质较低、企业的实力有限等影响企业融资的相关问题。因而，需要JY地区中小企业来不断的提高企业自身的素质，以此来提高资金提供方对融资需求企业的信任度。具体来看应该做好如下几点：第一，不断地完善和规范公司的治理结构，提高抗风险能力；第二，形成和增强中小房地产企业的自我累积意识，进一步加强企业的风险意识；第三，中小房地产企业要大力提高企业自身的信用水平，树立以诚为本的发展宗旨；第四，中小房地产企业要提升自身的核心竞争力，并以此来形成品牌。二是创新融资渠道。现阶段，JY地区中小房地产企业需要进一步来进行企业融资渠道的创新和扩张，符合地区情况的一些短期较为容易实现的融资途径有如下几点：第一，P2B一个现实的出路，JY地区的中小房地产企业就可以利用这样的网络融资平台来解决其融资难的问题。第二，把典当融资作为银行贷款的一个重要补充。中小房地产企业应该根据企业自身的发展需要，对公司的相关房地产或者土地等进行典当融资，以快速变现的不动产来获得企业长期发展或者运营所要的资金。第三，加强企业间的联合开发，这是现阶段我国中小房地产企业所采取的最普遍的融资方式。JY地区的房地产公司多以中小型企业为主，并且这些中小型企业开发的房地产项目同质性很高，竞争非常激烈。如果这些中小房地产企业可以进行联合开发，不仅可以降低竞争，提高利润，还可以壮大企业共有的项目资金，以此来解决企业的融资困难问题。

参考文献

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作者简介：孙小宁（1988-），女，汉族，河南新乡人，任职于安阳学院，研究方向：宏观经济运行；吕倩（1988-），女，汉族，河南南阳人，任职于中原银行南阳分行，研究方向：金融学。