北京房地产价格影响因素研究

房鑫 王翠云 曹力 李泽京 杨武建

一、研究背景及意义

近年来我国房地产市场获得了迅猛发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点。尤其是最近一段时间，频频出现房地产利好消息。在2016年两会召开期间，政府工作报告明确指出要因城施策化解房地产库存，可以看出，未来很长一段时间内中央政府会将固定资产投资和房地产投资作为稳定经济增长的主力。在这种利好消息的影响下，北京、上海、深圳等一线城市的房价直线飙升。尤其是北京的房价，在北京市委十一届八次全会正式公布了北京行政功能搬到通州的消息的影响下，京郊房产交易市场出现了凌晨开始排队买房号的现象，京东燕郊等北京郊区的房价飙升。这种房地产价格飙升的现象值得我们关注。

居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题，而且是一个社会问题。北京作为我国的首都，每年都有大量人口涌入，这些人的住房问题是影响北京健康发展的关键问题，而这些外来人口房屋选址的主要地点在北京郊区。弄清北京房价影响因素，进而有效控制房价，成为政府和学者们关注的焦点。而且，基于房地产对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用，该行业的稳定健康发展对一个城市经济的整体发展有着不可忽视的作用。因此，理顺影响北京房地产价格的相关因素，对打破当前制约城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。

二、北京房价影响因素的理论分析

（一）消费者因素

1.居民收入水平。近几年，随着经济的快速发展，我国居民的收入水平有了很大的提升。收入的提高使得人们除了满足日常生活的需要还能有一定的积蓄用于购房，即购买能力提高；同时，收入的提高使人们生活条件有了很大的改善，从而产生了改善居住条件的欲望。因此，收入的提高会使房地产市场中的需求增加，引起房价的上涨。

本文用城镇居民家庭人均可支配收入来作为居民收入水平的替代变量，来反映市场的需求，反映人们的支付能力，以X1来表示，单位为元。

2.居民消费价格指数（CPI）。居民消费价格指数通常能够反映一定时期内的物价水平，物价水平的高低决定了居民存有人民币的实际价值，会影响购买力的高低，从而影响购房的能力。

本文选取每月发布的居民消费价格指数，来反映物价水平，以X2来表示，单位为%。

3.消费者对房价的预期。通常情况下，价格越高需求量越小。但加入预期因素后，则完全不同。当预期商品价格在未来会涨的时候，消费者会增加当期对产品的需求，反之对商品的需求减少。但由于消费者预期属于消费者心理范畴，很难以数据度量，所以在本文中不加以测量。

（二）房产商因素

1.土地价格。房产商在开发房地产时候，有很大一部分的成本就是来自于购买土地。随着我国城市化进程的推进，城市的土地资源越来越稀缺，土地的价格也逐年提升。尤其是对于北京来说，北京是首都，走的是国家化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发地价明显上升。

由于各统计部门并没有发布北京地价的月度数据，所以只能用北京土地购置费，来反映土地购置价款，以X3来表示。

2.建造成本。房地产开发中，除了土地价格，成本中另一个比较大的部分就是建造成本了。一般来说，成本越高，商品的价格自然也会越高。房地产与其他传统行业相比，需要有很大的成本的投入，所以成本的变动对于房地产价格的变动也会产生深远的影响。

本文这里选取中国产业分析平台发布的建材类价格指数，来反映普通住宅的建造成本，以X4来表示，单位为%。

（三）供给因素

房地产作为一种商品，必然符合市场经济的规律，所以供给因素的变动会影响均衡价格水平。

1.商品房竣工面积。商品房竣工面积相当于库存因素，已经存在的商品房的数量越多，房价相对会有所下降。

选取每月发布的北京房屋房竣工面积，来反映市场的供给，以X5来表示，单位为万平方米。

2.住宅投资。住宅投资是指本期内对于住宅的投资，反映在一定经济水平下对住宅投入的力度，投入越多，则未来房屋数量可能会越多，这也就使得房屋未来供给增加。

选取每月发布的北京房地产开发额，以X6来表示，单位为亿元。

（四）政府因素

1.基础设施建设。在我国土地公有的背景下，政府对于房地产的开发有很大的影响力。并且由于居民买房时大多数人都会考虑房屋周边的环境，包括空气环境、交通便利情况、小区配套设施、周围商圈情况等，这些都与政府的基础设施建设计划密不可分。所以政府开通新的地铁、公路，或是开发新的商圈时都会对房屋的价格造成影响。

选取北京固定资产投资额来反映基础设施建设费用，以X7来表示，单位为亿元。

2.政策因素。政府颁布的新的政策可能会对经济产生很大的影响，比如：近期提出的去库存的政策，以及有去库存政策所产生的一系列包括信贷门槛降低、贷款利率降低等辅助的政策，就使得房价飞涨。但由于政府政策因素难以测量，所以在本文中不加以体现。

三、实证研究

本文拟用北京样本住宅平均价格Y作为被解释变量，以城镇居民人均可支配收入X1、居民消费指数X2、北京土地购置费X3、建材类价格指数X4、北京房屋竣工面积X5、北京房地产开发投资额X6、北京固定资产投资完成额X7作为解释变量，建立多元回归方程。

设定模型的函数形式为：

Y=α0+α1X1+α2X2......+α7X7+ξ

其中，α0为常数项，αi（i=1，2，3，4，5，6，7）为回归参数，ξ为随机误差项。

利用SPSS 19.0回归分析的进行分析，以确定各解释变量对住宅价格的影响程度。先对7个变量进行标准化处理，之后将标准化后的7个变量进行回归分析，得到的调整后的R方为0.892，X1、X2、X6、X7这四个变量的sig较小，分别为0.11、0.12、0.04及0.02，说明这四个变量对于住宅价格有很好的解释力。

得到的公式为：

Y=-1.22+0.478X1+0.516X2+0.399X3-0.273X4-0.344X5- 1.346X6+1.421X7

从方程式中可以看出：北京固定资产投资完成额对房价的影响最大，每上升1个百分点，房屋销售价格会相应上升近1.42个百分点。排在第二位的是北京房地产开发投资额，京房地产开发投资额的绝对数每增加1个百分点，房屋销售价格会上升约1.346个百分点。之后对房价影响较高的是居民消费价格指数，居民消费价格指数每增加1个百分点，房屋销售价格会上升约0.516个百分点，说明房价的变动在一定程度上是由于物价的高涨。而对于房地产开发商来说的土地购置费用、建材价格等指标则对房价没有很大的影响，这在一定程度上也说明了目前的房价已经脱离了成本的限制，而是单纯的有人民收入水平的提高和物价提升等其他因素决定。

因此我国政府针对北京房地产要采取通过提高对房产商的开发房屋的审批门槛，降低可贷款额度，降低对房地产开发的金融支持，将房地产开发的速度降下来，减少空置房，使有效供给比例增多，才能从根本上解决北京房价问题。