透视中美房地产众筹

文/严晓晓　海文翔　编辑/白琳



透视中美房地产众筹

比起美国日趋成熟的房地产众筹市场，中国的房地产众筹还处于摸索阶段。

文/严晓晓海文翔编辑/白琳

2015年以来，国内各房地产众筹项目层出不求，持续吸引公众眼球。各项目众筹模式也各不相同，可谓百花齐放。而相比美国的房地产众筹市场，中国的房地产众筹市场还处于摸索阶段。由于产业链的不完善和各项监管制度的缺失，2016年上半年，继深圳全面叫停房地产众筹后，广州市也暂停了这一业务，旨在抑制房地产众筹对房价泡沫的进一步催生，以及防止杠杆放大金融风险。房地产众筹一时间处于风口浪尖。作为从美国兴起的舶来品，房地产众筹究竟是不是洪水猛兽？投资者又应如何看待这一新生事物？

众筹（Crowd Funding）是指通过互联网向大众募集资金，以帮助募集者完成某个特定项目的过程。房地产众筹是近年来发展起来的新鲜事物。2012年，美国的Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式。房地产众筹就是房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目，以分散风险；房地产企业则可以通过大众筹资的方式从投资者处筹得资金。

作为互联网众筹模式的一种，房地产众筹继承并延续了众筹的各项优势，比如线上操作简单、投资门槛较低、收益较高、能对资金进行有效的集中利用等。特别是在当前贷款审批愈发严格的情况下，房地产商能通过众筹更快地筹集资金，解决各类融资问题。

美国房地产众筹的发展

房地产众筹最早兴起于美国，是资产证券化的产物，也是一种创新的投资模式。投资者投资房地产众筹项目，实际上就是投资了证券化的房地产资产。该资产可以交易，也可以退出。

经过三年多的发展，美国的房地产众筹市场已初具规模，形成了一套较为完善的投资模式和运营体系。目前美国较为领先的房地产众筹平台有Fundrise，Realty Mogul，RealCrowd 和 Patch of Land 等（见表1）。

美国的房地产众筹项目类似于国内的投资理财产品，投资者可以根据自身情况和风险偏好，选择所投资的房地产众筹项目，在承担一定风险的同时，定期获得投资收益。

美国证监会于2015年10月30日通过了JOBS法案第三部分（《TitleⅢ》），进一步放宽了对符合资质的网络众筹平台的监管。在此之前，众筹网站一般通过美国《Regulation D 506》或者《Regulation A》法规来合法避免在证监会注册登记募资行为，但是这些条款规定，仅有合格投资者可以参与募资。合格的投资人需要是个人净资产超过100万美元或年收入超过20万美元的美国居民，大部分的美国人并不在这个行列。新通过的《Title Ⅲ》法案为过去不符合这一资质的投资者开放了众筹的大门。但考虑到投资的风险性，证监会对他们每年可投资的金额做出了限制。尽管如此，《Title Ⅲ》法案的出台仍为美国各大房地产众筹平台开了方便之门，房地产众筹规模有望大大超过原有预期。

美国房地产众筹模式

美国的房地产众筹项目的众筹模式主要有股权众筹和债权众筹。根据福布斯的数据，截至目前，已经完成众筹的房地产项目主要采取的是股权众筹模式，大概占到80%左右。

债权众筹

投资者投资一个债权众筹房地产项目，相当于把钱借给该项目的发起者，投资者成为债权人而不是该投资房产的所有人。类似债券，投资者享有项目到期获得本息的权利。投资收益来自众筹项目约定的定期收益，相对安全稳定，但无法享受房地产增值的收益。投资者的债权以投资的地产做抵押，若众筹项目的发起者，即借款人到期无法偿还本息，投资者有追索权或者通过借款人丧失抵押房产赎回权的方式弥补损失。

股权众筹

投资者投资一个股权众筹房地产项目后，获得该房地产的相应股份，成为房产的所有者之一。与债权众筹不同，该项投资不以所投资的地产作为抵押，若最后该投资项目失败，投资者几乎没有追索权，所以投资风险相比债权众筹项目要大。高额的风险意味着可能的高额收益：投资者除可获得定期的租金收益或投资分红外，还能分享投资的房产增值的收益。

美国的房地产众筹平台除投资股权众筹项目、债权众筹项目外，还有一部分投资于地产基金，包括REITs和专注房地产投资的基金。

地产基金

地产基金与股权众筹、债权众筹项目差异较大。投资者通过众筹平台投资一个股权/债权众筹项目，相当于投资了一个房地产项目。但通过众筹方式投资一个地产基金，等于间接投资了该地产基金所投资的多个房地产项目，类似投资了多个房地产项目组成的一个投资组合，风险更分散。地产基金运营方往往具有较为成功的投资房地产项目的经验，良好的业绩记录和成熟的投资团队。

表1　美国主流房地产众筹平台对比

表2　国内房地产众筹项目分析

美国房地产市场与中国房地产市场房屋价格指数数据来源：中国指数研究院，百城价格指数，S&P/Case -Shiller U.S. National Home Price Index

比起单一的股权/债权众筹项目，地产基金能更好地提供流动性。但由于投资多个房地产项目，地产基金无法及时给单一投资者提供各个房产项目的相关信息和进展；而股权/债权众筹项目则能提供更好的透明度和控制权，投资者能及时掌握所投资的房地产项目的进展情况。

从投资者的风险收益角度考虑，投资单个地产基金的风险大于投资单个债权众筹项目，小于投资单个股权众筹项目。相应地，投资单个地产基金的潜在收益也比投资单个债权众筹项目大，同时小于投资单个股权众筹地产项目。

美国房地产众筹项目所涵盖的地产类别相当广泛，广义上分为商业地产项目和住宅地产项目。根据投资风险和收益的不同，住宅地产项目又分为新建住宅项目和翻新住宅项目；商业地产项目又分为购买现有商业地产项目和新建商业地产项目。

中国房地产众筹的发展

不同于美国房地产众筹市场较为普遍的投资理财模式，国内的房地产众筹项目形式多样，各不相同。但总结起来，无非是以下三种，即投资理财型、地产营销型、众筹建房型（见表2）。

从众筹模式分析，目前国内的房地产众筹项目基本上都是股权众筹项目，投资者除定期获得项目分红外还分享房地产出售的溢价。

从众筹项目的地产类别分析，目前国内的房地产项目主要以住宅地产为主，少数房地产众筹平台开始试水商业地产，如平安好房。随着国内房地产众筹市场的日趋成熟，相信未来会有更多的商业地产项目出现。

中美房地产众筹对比

项目选择

项目较单一，是现在中国各房地产众筹平台普遍面临的问题。相比美国种类多样的住宅、商业、工业、医疗房地产众筹，目前国内在项目多样化方面很难达到这个水平。

盈利模式

相对于美国已日趋成熟的房地产众筹盈利模式，国内对于房地产众筹模式的盈利还处于探索阶段。

从平台角度出发，美国主流房地产众筹平台如Fundrise，Realty Mogul，Patch of Land等，向借款方收取1%-4%不等的服务费作为平台收益。也有平台采取先融资（Prefunding）的模式，由平台方先投资，再将收益权转给投资者，从中赚取一定比例的利息差。从投资人角度来说，美国投资者的投资收益主要由借贷利息、房屋租金收入以及地产出售溢价构成。

目前国内房地产众筹比较常见的是以运营项目为主的理财型和以销售项目为主的营销型。理财型众筹即投资人向融资方率先提供资金，投资所运营项目的收益权，项目完成后，再向投资人偿还本金和提供收益；而营销型众筹往往是由地产商发起的，类似于团购，优惠大部分来源于开发商及合作企业的让利。由于国内地产多以销售型物业为主，开发商自持物业较少，投资者主要还是依靠第二种方式获利。

法律监管

美国众筹行业起步较早，形成了相对完善的法律监管体系。美国于2012年出台了相关法案，对众筹项目中投资人资质、项目权益关系、操作规范、风险和收益等均做出了较为清晰的规定。随着JOBS法案第三部分（《Title Ⅲ》）的尘埃落定，美国股权众筹已经开放，人人都可以作为天使进行投资并可以以股权、资金作为回报方式。在我国国内，各类众筹模式均处于摸索阶段，众筹监管细则尚未落地。

投资者策略

分别取2012年1月1日的美国房地产市场与中国房地产市场的房屋价格指数数值作为基础指数，设为100。对比2012年以来过去5年间两国指数的变化可见，美国房地产市场的增速远远超过国内的房地产市场，且持续保持高速增长（见附图）。

目前对于个人投资者来说，美国的房地产众筹显然更具吸引力。传统的房地产资产作为投资标的单价过高，加入到投资者的投资组合中会导致资产过度集中，增加投资组合的总体风险。而通过房地产众筹，则可以大大降低持有房地产资产的门槛，加之美国的房地产市场与国内的股票、债券等市场相关系数较低，将其加入个人的投资组合后，还可以增加资产配置的多样性，有效分散投资组合的整体风险。美国众筹模式多样，地产类别广泛，降低了个人投资者持有房地产资产的门槛，分散了投资组合整体风险。

对于个人投资者来说，国内房地产众筹风险较高，其中最大的风险是政策和法律风险。房地产众筹一般要求投资者必须是有风险承受能力的特定合格投资者，但是中国对“特定合格投资者”还没有准确定义和法律约束。由于缺乏适用于房地产众筹的监管政策和市场红线，平台、项目参差不齐，也进一步加大了投资风险。另外，国内房地产众筹还会遇到非法集资、金融欺诈、洗钱等风险问题，以及知识产权保护的问题，因此投资者面临较大的风险。

当然，房地产众筹这一新生事物在国内存在巨大的需求，也存在发展的机会。2015年Massolution房地产众筹报告显示，房地产众筹行业的规模将在2020年达到2500亿美元，其中460亿美元将来自于中国。当前，去库存仍是房地产政策的核心。国内各相关机构仍在积极探索房地产众筹在中国发展的可行性和出路。长远来看，一套完善的法案和监管制度终会出台。届时，行业不可避免地会经历洗牌。对于国内房地产众筹产品，投资者可以谨慎关注其发展。

作者单位：海投金融