“营改增”对房地产企业的影响及对策分析

沈阳华汇房地产有限公司 王威威

“营改增”对房地产企业的影响及对策分析

沈阳华汇房地产有限公司 王威威

面对营业税中出现的全额征税、重复征税的弊端，实行“营改增”政策能够有效降低房地产企业税务负担，促进经济发展。“营改增”给房地产企业带来好处的同时也带来了一系列影响，因此，本文着眼于房地产企业,分析“营改增”对房地产企业带来的影响,并由此提出相应措施，从而尽量避免“营改增”给房地产企业带来的不良影响。

“营改增” 房地产 影响 对策

2016年5月1日起我国全面完成“营改增”，其也覆盖了房地产行业。“营改增”是为了防止重复征税，减轻企业负担，从而促进经济发展，为企业创造良好的税务氛围。营改增”过后会对房地产企业的生产、财务、管理等方面带来许多影响，例如如何处理公费报销份额，如何处理施工队提供的发票，提供哪种发票更好等问题都需要重新建立管理流程，进行全面而契合公司特点的改变。通过探讨“营改增”的政策特点，分析“营改增”对房地产企业带来的影响,并由此提出相应措施，促进房地产企业在新经济政策下的发展。

1 关于“营改增”的简要叙述

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。政策实施后，可以消除重复征税、促进专业化协作。营业税改征增值税适应了新经济发展的需要。“营改增”可以促进市场的细化和减少对产业链下分工协作的影响，同时也有利于完善第二、三产业增值税抵扣，促进第二、三产业融合发展。

2 “营改增”对房地产企业的不良影响

2.1 房地产企业的纳税出错率提高

使实施后，房地产企业纳税的出错率提高的原因主要是以下几点：首先，政策变化后，房地产企业增加了许多新的会计科目，在不熟悉的情况下，在会计核算过程中可能核算错误；其次，税收法规的对应变化，要求房地产企业的财务人员进行相关政策法规的学习。再次，房地产企业从立项买地开始牵扯到许多部门与企业还有个人，财务业务非常复杂，复杂的工程存在许多的程序，新政策对于财务人员来讲，压力大，程序多，就容易出错。最后，房地产企业多为粗放型的企业，对于纳税过程中存在风险的敏感度不高，复杂的事务关系使出错后控制难度大，使企业面对的纳税风险增大。

2.2 房地产企业的现金流紧张

“营改增”后房地产企业的利润和现金流受到诸多因素的影响。房地产企业有着特殊的经营模式——先交土地受让金，预售交房，工程款延期付款。

首先，土地出让金在“营改增”后可能会出现下降趋势，这将会影响地方政府的财政收入，可能导致地方政府会通过加大以前税金的清缴力度以保证自身税收，但这一举动会使房地产企业的短期利润减少、现金流紧张。

其次，预售交房的销售方式，获得的收入需要先进行纳税。然而随着开发的不断开展和增加，房地产企业的建筑成本增加，但是进项税抵扣慢，这样会造成房地产企业的现金流紧张，甚至有断流的危险。同时，工程款延期付款，企业无法及时取得增值税专用发票，因此无法抵扣进项税，企业流动资金由此被滞留，无法调动，企业的资金会出现压力，进而有可能影响到公司利润。

2.3 房地产企业的建设成本上升

房地产企业建设成本主要是建筑时使用的材料成本、聘用时的人工成本以及施工时产生的施工费用。第一，建筑业的原材料的供应商是小规模纳税人，建筑企业在购买原材料时获取增值税专用发票的难度高，用时长，抵扣慢，材料成本上升。第二，随着人口红利的消失，中国的用工成本提高，房地产企业作为一个用工比例高的行业，并且聘请的员工农民工居多，这样不便于工资的进项税抵扣，人工成本上升。第三，施工过程中需要使用大量的机械设备，有形资产租赁时进项抵扣慢，施工产生的费用上升。三种费用的增加，自然会导致房地产企业的建筑成本上升。

2.4 公司所得税的核算方式发生变化

营业税改增值税后，企业现金核算会产生变化。企业可以使用进项税发票和销项税进行抵扣。换句话说，企业减少了支出，可以借由供应商提供的发票，降低自身的税务支出。对于房地产企业而言，大量的采购工程使企业的税务比在原有的税务制度下降低了一大笔支出，企业实际的收入增加了。

3 房地产企业应对“营改增”税制改革影响应该采取的对策

3.1 重视对财务人员的培训，提高财务管理水平

“营改增”后，要求企业应该重视相关的税务培训，提高财务人员的专业技能及风险预测能力。只有提高了财务人员的工作能力，才能够使企业积极应对“营改增”带来的消极影响。通过培训的方式不断提升企业财务人员的专业知识及业务素质，提高其风险预测能力和财务管理能力。只有这样,财务人员在工作过程中才能更好地适应新税制，及时掌握新税收政策相关知识。在财务人员熟悉“营改增”的有关政策后，提高会计核算的准确性；在其他部门配合下，重新修改原有的制度，制定新的可行的财务规章，从而提高企业的整体财务管理水平。财务人员作为财务政策最直观的受影响者，也应该调动学习的积极性，主动认真的学习财务政策的新变化，及时转变原有习惯，主动改变，积极地适应财务新政策。在业务处理中，也应该主动实践与传播新的税务政策。企业在重视相关的税务培训、提高财务人员的专业技能及风险预测能力的同时，对于掌握政策良好的财务人员，应该采取奖励措施，鼓励和支持财务人员的学习行为，调动公司财务系统的积极性。采取这样的措施，对于整个公司的运作，有着极大的好处，将提高企业的整体财务管理水平。

3.2 协调好企业间的现金流动节奏，降低企业的财务压力

首先，在实施“营改增”后，房地产企业面临极大的现金压力，又因为房地产涉及的公司多，业务复杂，企业与企业的现金交易出现了许多困难。因此，房地产企业作为产业链的核心，应该协调好企业间的现金流动节奏，加大催款力度，加速现金流转，减少中间流转的时间成本，降低各个企业的财务压力。

3.3 调整增值税发票管理办法，重新规划财务流程

增值税发票作为审计机关、税务机关执法检查的重要依据，需要有自身的好的系统的管理系统。“营改增”后，原有的财务流程受到冲击，房地产行业原有的发票管理办法已经不再适合使用，财务部门应该根据现有的税收政策调整增值税发票管理的办法，结合企业自身业务特点，重新规划财务流程。在处理企业业务时，应该加强对增值税专用发票的检查，保证发票的完整、真实有效。财务人员需要认真检查取得的发票联抵扣联是否加盖发票专用章。因此企业应制定一套系统的增值税发票管理办法，促进发票管理的有序化、规范化，发票管理从流程上减少漏洞发生的可能性，降低错误。

3.4 加强监管，控制企业成本

面对“营改增”之后企业可能要面对的企业建筑成本上升，财务人员浑水摸鱼的状况，企业要加强监管，控制企业成本，采取相应措施去应对“营改增”，降低部分人投机行为。在控制成本方面，加强管理，维系好企业的上下、供应商、承包商的关系，理清公司与他们之间的财务关系，建议相关企业规范自身的业务流程，做好记录，减少中间的流程成本，由整个供应链生产线出发，简化流程，降低成本，跟踪并就成本控制活动向相关部门反映。同时，房地产企业要根据税务部门的工作情况和要求做好税务筹划工作，为企业的发展提供良好的税务环境。

4 结语

总之，随着国家经济的发展，房地产行业也在飞速发展。政策对于房地产企业的发展有着重要的指导意义，在国家政策的不断支持下房地产企业在不断地发展中做大做强。房地产企业需要适应政策的发展，根据政策的变化，调整自身的财务系统，扬长避短，从而把变化转化为动力，助力企业的发展。实行“营改增”这个国家税务改革的重要内容后，企业可以营造健康的税务氛围。在分析“营改增”后，房地产企业应该调整增值税发票管理办法，重新规划财务流程，促进企业积极健康发展。“营改增”加强了房地产行业有效调控，促进了房地产企业的可持续发展。房地产企业应该重视对财务人员的培训，提高企业的整体财务管理水平，协调好企业间的现金流动节奏，降低企业的现金压力，积极适应国家政策，推动房地产行业整体的良好发展。

[1] 覃丽华.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].财会学习,2015(11).

[2] 张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师,2014(4).

[3] 梁平.“营改增”对房地产企业影响初探[J].财经界,2016(05).

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：2096-0298(2016)12(c)-135-02