房产测绘质量控制措施

江国宏

摘 要：房产测绘作为一项法定测绘，根据我国测绘法规和商品房销售相关法规，商品房销售可以按照面积计价进行销售。测绘面积，直接关系着房产的价格，如果做好房产测绘质量控制，既是对测绘成果的保证，同时也是对商品房买卖权利人的保障。

关键词：测绘质量；控制措施

当前，我国大部分地区的商品房，均是按照建筑面积计价销售的，只有经过专业的测绘机构，才能计算准确房产的准确面积。而开发建设单位、购房人并不清楚商品房建筑面积是如何计算出来的，开发建设单位、购房人对此知之甚少，对专业测绘机构计算出来的成果，产生误解和争议，在所难免。此外，开发建设单位预测的建筑面积中计入不合理的分摊，或利用不规则的异形结构来产生面积差异，有意欺诈测绘人员和购房人，造成了社会矛盾。

1 房产测绘的特征

房地产面积测绘的特征主要包括了作业及时性和内容多样性。作业及时性是指管理房地产权属档案处于动态的管理过程中，为了能让房地产权属档案和权属的变化相协调和保持一致，房地产面积测绘就需要做到准确和及时。内容多样性是指在对房地产进行测绘时，应该要做到定量、定界、定性和定位。换言之也，加强房地产的质量调查测定与评估及其房地产面积测算；加强房地产界限范围的测定；加强房地产使用权或者所有权性质的调查及房地产位置的测定。另外，在房地产测绘的过程中测图需要用大比例尺，而且必须具备高精度要求，并需进行实测和实算。

2 房产测绘的意义

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，房产测绘作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。

其一，房产测绘的法定性。房产测绘可以为房产产权人提供法律保护依据，房产测绘的结果一经不动产登记部门确认，登记簿册，即具有法律效力，是处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益，是不动产登记部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。

其二，房产测绘的服务性。房产测绘是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其使用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发不动产权证的重要组成部分，也是建不动产档案的原始资料。因此，房产测绘是进行城市土地资源开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。

其三，房产测绘是房产面积的认定数据。房产测绘可以检验商品房买卖面积是否缩水。当前由于商品房价格居高不下，与大家的生活息息相关，测绘成果的质量关系到房屋权利人的切身利益。但房产测绘的技术性却相对简单，这就必然会出现一些问题。

3 房产测绘质量控制措施

关于房产测绘产生或关联的问题，结合自身工作，我认为既有测绘机构职业素质、职业道德因素，还因加强测绘过程中数据的生产过程管理和控制，同时还要硬软件建设，提高工作透明度，确保每一笔测绘成果准确无误。

如何加强房产质量测绘控制，笔者结合近年来的工作经验，做好以下几个加强，可以有效防范测绘质量风险。

（1）加强业务培训。

人员素质决定测绘生产作业质量，我们注重抓好人员技术素质培养工作。房产测绘人员包括内业计算人员和外业测绘人员、成果检验人员以及资料管理人员，单位应从提高各级领导干部素质入手，举办测绘科学与技术研究生班，此外积极支持本科、研究生、博士生进行学历教育，提高各级管理干部的整体技术素质。随着不动产登记新政的实施，更有必要加强不动产登记的学习，提高工作人员计算水平和置业素质、职业道德，以期适应新时期的测绘工作。

（2）加强外业管理。

作为测绘成果的数据来源，外业测绘直接关系着测绘质量的高低。外业测绘质量控制要注重以下几方面，一是注重房屋界线图与用地范围是否一致；二是注重房产要素是否齐全，有关物的取舍是否合理；三是注重房产测绘原记录是否规范、内容是否准确完整；四是注重房产测绘成果数据是否完整，表单是否填写完善，特别是共有、分摊面积部分的测绘是否与规划一致。

（3）加强内业制度管理。

外部测量完成之后，进入内业数据处理。内业数据处理工作要环境建设，明确岗位职责，健全岗位制度。内业整理工作特别注意：房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图解是否符合要求；房产要素的表达是否齐全、正确，是否符合要求；对有关地形要素的取舍是否恰当，图面精度、图边处理是否符合要求；房产面积计算方法是否正确；房产测绘报告的编写是否符合规范，内容是否前后一致，项目是否完整；房产测绘成果档案建设是否规范。

（4）加强检查制度。

房产测绘成果出来之后，应该有必要的检查。内业操作中，内业人员已经对测绘成果做了自检、互检。在此基础上，由测绘机构成立专业的作业检查小组，专职为主，兼职为辅，对测绘作业及成果实施全过程检查，检车成果无误后，由委托单位组织最终验收。

检查工作中，应遵守以下几项规定：1）各级检查、验收必须独立进行，不得省略或替代。2）检查中如发现面积计算方式、口径或分摊方案等特殊问题与项目报建审批内容一致。如果不一致，必须进行调整，确保一致。3）测绘技术人员要对测绘成果、图纸、变更资料详细进行审查，发现问题后立即予以纠正。4）测绘机构要定期组织内部业务技术人员对典型案例的沟通，通报技术质量检查情况，形成纠错重点。5）如果质量问题的处理意见有分歧时，按照分级检查的流程，分级处理。6）测绘质量检查报告必须附在测绘档案中。

专项检查既要对测绘成果的检查，同时也要对测绘作业行为的检查。每个项目外业进行是，都需要进行野外互检。主要检查幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合等各项指标，各项指标均要确保在误差范围内，确保无误后结束外业作业。检查部门须不定期组织对测绘产品进行外业抽查，并做好外业检查记录。

（5）加强新技术应用。

房产测绘是一项专业性高、技术性强的工作，运用专业技术仪器，是现代测绘的必备要求和发展方向。房产测绘机构应充分运用新技术、新科技，更好的适应测绘工作的流程化、制度化、规范化，更好的进行质量、过程控制。

（6）加强测绘成果公示。

当前，商品房权属登记之前都需进行房产测绘，一经测绘，房产测绘面积和销售合同签订面积难免存在不一致等问题。不一致的原因主要为开发企业销售时对面积的测定不规范所致。由于面积的不一致，造成的购房者、开发建设企业、测绘机构之间的不信任，甚至产生矛盾、纠纷。对此，建立测绘成果公示制度，通过各个途径向社会公示、公布测绘成果，公众公开查阅，可有效化解因面积不一致造成的矛盾。

开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，应通过审核的房屋测绘技术成果报告书和一系列分摊情况将在媒介信息上进行公示。公示的主要内容应包括以下几项：1）被分摊的共用部位的名称、功能用途、所在层的平面位置、面积大小；2）参与每项分摊共用建筑面积的商品房的房号、功能、所在层平面位置、面积大小、分摊系数；3）不应分摊的共有共用部位以及所在层位置和面积大小、功能。

测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的相关权益，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况维护自我权益，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷以及面积差异的处理，进一步明确开发建设单位、测绘机构、购房人的各自职责和权利。

4 结语

随着社会的发展和经济结构的不断调整，房地产市场的稳健发展，不动产、物权法律法规的不断完善，群众权属登记、销售维权意识的不断提高，房产测绘已经受到了社会和广大群众的关注，对房产测绘人员素质、职业素质、测绘质量提出了更高的要求，所以，在实际工作中，运用好现有的法律、法规、规范，利用好现有的新技术、新设备，切实提高房产测绘水平，更好的促进测绘事业健康发展。