对土地增值税纳税筹划的探讨

文/程丽芳



对土地增值税纳税筹划的探讨

文/程丽芳

摘要：随着国务院加大房地产调控力度，明确土地增值税清算的若干计税问题，大部分城市实施预征土地增值税，增加企业流动资金的压力。因此，筹划房地产企业土地增值税具有重要意义。房地产企业可以充分发挥自身土地增值税的优惠政策以及优势，在按照现行法律法规的条件下，通过调整房地产开发企业投资、利益分配以及开发等项目，以确保税后利益最大化。本文将对土地增值税纳税筹划的问题进行探讨，分别从：房地产企业土地增值税纳税筹划的问题分析、促进房地产企业土地增值税纳税筹划的有效策略，两个部分进行阐述，房地产企业全面发展指明方向。

关键词：土地增值纳税；筹划问题；相关探讨

所谓土地增值税，实际上是指一种以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。目前，在房地产企业纳税筹划工作中还存在诸多问题，如：纳税筹划研究理论研究力度不够、企业管理水平参差不齐、税务征管部门的税务征收管理水平局限性等问题，据此，房地产企业须制定一套行之有效的解决对策，合理确定扣除利息的方式、选择适合的建房项目方式、充分发挥优惠政策的有效性、提前策划企业各项经济活动，实现节税目标，从这些方面来促进房地产企业的有效发展。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划的问题分析

（一）纳税筹划理论研究不彻底

据笔者研究，部分企业对于纳税筹划的认识程度不深，各个企业领导对于纳税筹划这一措施拥有不同看法，一些企业认为纳税筹划实际上是一种偷税行为，他们认为这种行为十分不可取，还有部分企业将经济利益看得过重，经常采用不正当手段来开展。企业对纳税筹划理论研究的局限性充分限制了企业土地增值纳税筹划的实施效果。之所以会导致这些状况的产生主要还是因为企业领导对于纳税筹划的不了解，对于纳税筹划理论的研究程度不够深。因此为了缓解该现状，企业必须加强对纳税筹划理论的研究力度，采取正确的态度看待纳税筹划工作，促进房地产企业的有序发展，为房地产企业今后的可持续发展创造现实条件。

（二）企业管理水平参差不齐

另外，许多房地产企业的会计人员专业水平不够，缺乏专业技能及经验，这些问题在一定程度上影响了企业财务核算效率，除此之外，企业会计制度的不完善也为其纳税筹划工作的有效开展带来了阻碍作用。据此企业部分应定期组织会计人员参加培训，一方面对会计理论知识加强巩固，另一方面使会计人员的管理理念与时俱进，不被社会淘汰。

（三）税务征管部门的税务征收管理水平局限性

此外，税务征收管理水平的局限性也是导致纳税筹划工作难以开展的主要原因，经研究调查，部分税务执法人员专业水平不高，对其自身责任及义务的了解程度相对偏低，其次，税务征收部门对于纳税的宣传力度也不够，导致纳税人纳税积极性不高，严重阻碍了房地产企业纳税筹划工作的有效开展。据此国家必须及时采取措施，加强对税务执法人员的专业培训，让他们了解到纳税的意义所在。

二、促进房地产企业土地增值税纳税筹划的有效策略

综上，笔者对房地产企业土地增值税纳税筹划的问题进行了分析，为了促进房地产企业更好地发展，我们必须采取一系列行之有效的措施。笔者分别从：合理确定扣除利息的方式、选择适合的建房项目方式、充分利用国家优惠政策、明确筹划目标，强化筹划工作、加强内部管理等方面进行分析。

（一）合理确定扣除利息的方式

房地产企业在开发项目时，可能会因为借款的关系产生许多利息费用，土地增值税计算时，扣除利息费用的方法不同也会对土地增值税带来不同影响。据此要使企业纳税筹划有效开展就必须对利息扣除方式进行合理确定，企业在具体实施时可参照《土地增值税暂行条例》的相关规定扣除5%以内的计算金额之和。但是若不能根据房地产转让项目计算分摊以及不能提出金融机构证明的，应按照相关规定扣除10%以内的计算金额之和。利息扣除方式的确定是实施纳税筹划工作的主要前提，据此企业应加以重视，及早将其合理化，同时还能为房地产企业纳税筹划工作的开展打好基础。

（二）选择适合的建房项目方式

选择代建方的方式对项目进行开发，代建房屋方式指的是房地产企业主要代替客户开发房地产，完成开发后向客户收取所得的房屋报酬。如果开发项目立项方属于客户，那么客户就获得最终的土地使用权，其权属没有发生转移。其代建行为属于劳务收入，不在土地增值说征收的范围之内。

例如：某企业在代建过程中，资金通常由客户提供，开发商在资金方面的压力不大，同时也节省了销售费用，增加较多的利润。按照相关的财税规定，一方出资金。另一方出土地，双方进行合作，完成建房后根据比例分房自用，暂时免收土地增值税，完成建房后将其转让的，必须征收土地增值税。

（三）充分利用国家优惠政策

房地产企业应在法律法规发生变更时，须及时调整筹划方案，以确保最大程度的收益，而筹划土地增值税亦是如此。我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员应时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

（四）明确筹划目标，强化筹划工作

土地增值税对于房地产企业而言具有十分重大的意义，据此，为了促进房地产企业有效发展，必须对土地增值税筹划目标进行明确，并加大筹划力度，并为筹划工作指明方向。经笔者分析，目前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑土地增值税的筹划问题，这种做法便很难对筹划目标进行明确，并且，在这个时期，最佳筹划期也会错过，不利于土地增值税筹划工作的全面开展。在这个发展局势下，企业必须坚持“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

（五）加强内部管理

基于营改增下，房地产企业必须与时俱进，对自身管理制度不断完善，构建一个健全的财务管理体系，加强对企业财务的监督力度。另外将监督机制应用其中，对于企业内部违反制度的行为进行严格管理，对于举报违法行为的员工给于丰厚奖励，以此来营造良好的企业环境。其次，房地产企业要根据自身情况将制定的奖惩制度更具科学化与合理化，积极引入国内或者世界先进的管理思想与方法，改革现阶段的管理制度，强化财务管理人员的责任心和岗位意识，并保障财务人员的相关经济利益，以此来提高财务人员对财务管理工作的积极性与重视度，进一步阻止财务管理违法及违规情况的出现。

三、结束语

综上，笔者对房地产企业土地增值税纳税筹划工作中的问题进行了研究分析，在激烈的市场竞争中，为了使房地产企业竞争力充分提高，我们必须加大纳税筹划力度，加强企业内部管理，对纳税目标充分明确，以此促进房地产企业的可持续发展。

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上接（第147页）管理也提出来更高的要求。企业也应在各方面加强管理，具体可以从以下几个方面着手。

（一）制定增值税专用发票管理制度，加强内部进项税发票归集和管理。增值税专用发票企业应制定规定专人妥善保管，专人开票，认清增值税专用发票的重要性及法律责任，划分职责，分清责任，对丢失、虚开、重开增值税专用发票的行为要负起一定的法律责任。“营改增”试点开始之后，涉税职责不仅在公司财务部，更向市场经营、企业管理部门扩散，对企业税收事物的多部门协调及专业性提出了更高要求。由于进项税发票的认证时间为180天，应避免因内部流通不畅，发票传递延误或人为拖延报账造成的损失。

（二）加强会计核算体系的筹划。“营改增”实施后，企业的会计核算体系应加强对增值税的税务管理和筹划。为根本解决进项税不能完全抵扣，区域税负不均，部分税负增加的问题，企业应逐步集中财务管理，把分支机构财务逐步集中到法人机构统一财务核算，集中抵扣纳税的会计核算体系。

（三）对现金流的筹划。进销税额不匹配问题会导致纳税义务提前，增大企业现金流出的压力。

（四）对开票时间的筹划。合理规划开票时间，能在一定程度缓解企业的资金压力，保证企业的经营命脉。

（五）对人工费的筹划。企业应选择已实施“营改增”的劳务公司进行劳务分包，这样支付劳务工资时，可要求劳务公司开具劳务费增值税专业发票，来抵扣进项税，减轻企业负担。

此外，企业应加强对自身业务流程、供应商名册的梳理，与主管税务机关做好各方面沟通协调工作，争取更多的税收优惠政策，减轻过渡期的税负增长带来的压力。同时与上下游企业保持良好的合作伙伴关系，积极应对并化解一些困难和难题。“营改增”对企业来说是一项系统性的工程，既是机遇也是挑战，它对企业的组织架构、经营管理能力、信息化管理水平都提出了更高的要求，企业应以更积极的态度借此规范内部管理，整合各项资源，进一步提高企业核心竞争力。

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［3］汪华林.“营改增”会计处理及其对企业财务影响分析［J］.财会通讯，2013（22）.

［4］财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知.财税，2016（36）号2016，03，23.

作者单位：（九坤房地产集团有限公司） （日照港集团物业公司）