香港楼市盛极而衰？

在香港，多数人都居住在狭小逼仄的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若宫殿。尽管如此，香港依然赢得全球房价最难负担城市的头衔。在这里，买间最不起眼的公寓也至少要花掉你100万美元，而开发商已计算出，可以将公寓建得更小，向稍微不那么富裕的购房者出售。但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制以及中国内地对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来自中国内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约的房地产销售。

Demographia的国际住房可负担性调查显示，以负担能力为例，去年第三季度香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第一，位列第二的悉尼房价收入比为12.2倍。算上2003年-2015年9月峰值期间、以及随后的资产通胀，香港房地产价格飙升了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自内地的资金都强有力地加剧了房价涨势。

结果如何？与世界各地年龄介于18岁-35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与父母同住的时间更长了。2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作用。交易量下降，价格趋稳，而房地产中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。

但与即将袭来的“寒风”相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来自中国内地——它正在关上资金的水龙头。去年 8月中旬，人民币兑美元汇率一次性下调2%，对全球市场造成震动，自那以来人民币已贬值5.8%，处于持续疲软状态，许多人认为，人民币未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现汇率下调。

作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额制，收紧海外投资申请程序。中国的反腐运动也产生了影响，通过追踪资金外流轨迹，大大减少了资金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地产市场的资金变得越来越少。香港房地产业已经出现了危险信号。2月，新界的一块住宅用地每平方英尺价格比半年前的类似地块低了近70%。据中原地产的中原城市领先指数（CCL），香港房价比去年9月高点低了11%。开发商的口气变得越来越悲观，较为乐观的中介则用一句口头禅鼓舞自己——富人永远是富人，他们总能找到合法途径规避资本管制。这话的确是事实，但同样是事实的是，中国内地的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。

（路易丝·卢卡斯）