房地产经济管理中存在的问题及解决方法

王小明

（南充绿地申川置业有限公司 四川南充 637000）

房地产经济管理中存在的问题及解决方法

王小明

（南充绿地申川置业有限公司 四川南充 637000）

改革开放以来，我国经济发展取得了显著的成效，其中房地产行业由于其自身代表土地所有权的特性，持续而飞快地发展，成为了对国民经济发展状况有举足轻重影响的一个行业。作为经济发展的重要板块，房地产经济却存在很多实际的问题与弊端，比如没有完善的法律体系规范，也没有出台相应的政策约束，更没有实事求是的发展规划，导致我国房地产的库存现象严重，价格虚高，城市间差异巨大等现象显著，还有出现泡沫的潜在危险。针对其中存在的问题，要妥善处理的话就需要相关人员综合考虑很多影响因素，权衡各方利益，还要遵从房地产经济自身的运行规律，这是一个有难度的工作。然而必须要联合各方，从加强政府宏观调控，到企业自身有序经营，到社会有效监督，到法律法规上的完善，对实际居民住房需求进行调研，以及合理开发的多途径进行问题的解决，进而有力地提高房地产经济的可持续发展水平，促进其健康、有序发展。基于此种目的，本文对房地产经济的现状与问题进行了简要介绍，对其解决方法进行了一定的探讨，希望有所助益。

房地产业；经济管理；解决办法

引言

随着我国经济发展取得了显著的成效，以及市场化改革的加深，房地产行业也顺应趋势不断发展，逐渐成为对国民经济能产生重要影响的一个行业。房地产行业不仅对于广大人民的居住水平与条件有着重要影响，更与许多人的经济收入息息相关。而且，房地产企业还是重要的纳税大户，对于地方经济与政府财政有着重要的影响。尽管我国房地产行业目前正朝着市场化、科学化与可持续化发展，但是仍然有很多问题亟需解决，这就成为了本文的撰写源动力，针对房地产经济管理中存在的问题，如何有效解决。

1 我国房地产经济管理中的现实问题

1.1 缺乏连续性政策，目标模糊不清

随着房地产业的高速发展，市场化的程度不断增加，受于资本驱动以及盲目乐观，近年来供求失衡的现象已经愈发明显，作为宏观调控的主要力量，政府开始加强去库存化，努力调节房市的供需平衡，希望可以抑制住过快的房价增长，并且缓解房屋闲置现象。尽管政府的方向是正确的，但是在具体落实上，不仅没有一个明确数字的管理目标，甚至政策制定上都有前后矛盾的地方，导致政策的实施缺乏连续性，不仅不能达到抑制非正常的房地产需求与炒房情况，而且对于房地产行业的现实问题解决起来也很无力，无法有效管理。所以说，在政府的短期规划与长期政策出现了目标冲突的情况下，就难以履行政府的管理职能，不仅会影响房地产企业的正常发展，还会打乱整个市场的正常发展，从而使得不法分子有机可乘，投机倒把。举例说明的话，在建设经济适用房以及执行国五条等政策的宏观调控下，我国的房地产状况仍然没有明显改善，而持续的政策落实不力就是一大原因。

1.2 经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度

实质上，房地产经济管理的根本目的是促进房地产行业的可持续发展。但是我国的很多经济管理手段最终都只是形式化、表面化的东西，执行效果不大，而且也没有一个完善的监督体系来督促落实。

就现实反应的情况来看：①我国房地产行业由于土地价格上涨、建筑材料价格上涨、建筑工人成本上涨以及供求不平衡等原因，房价上涨情况不断，很多有购房需求的居民根本无力承担高价的房屋。而在商品房价不断飙升的同时，很多投机者因此投入大量资本，将房屋当成投机商品进行投机倒把，不仅加大房屋的供求失衡，还导致房屋价格被虚假抬高，再一次打击了正常购房需求的普通人。而对于如何打击这类投机商人，政府管理部门并没有有效的方法，也没有专门的监管人员，这就导致政策成为一纸空文的现象不断出现。②房地产管理政策很多时候原则制定和实施相违背。这主要体现在，中央出台的政策方针主要由地方政府落实，而管理主体的差异，使得各级政府的权责不明，相互推诿的现象经常出现，这就导致中央政策的落实不力，相互间的合作出现了间隙。③房地产政策变成了一个下发的文件，只存在与政府办公室桌上，地方政府为了自己的财政收入，不愿意落实政策抑制本地房地产商的过度投资。还有一点就是房地产经济管理制度本身就不符合社会经济现状。房地产自身的收益是十分可观的，这就导致很多地方政府将引入房地产投资作为获取财政收入，拉动当地就业与经济发展的重要目标。然而如果不能为房地产企业提供政策支持，就不能引入他们的投资，这就导致政府在限制不合理房价上处于先天劣势的地位，甚至有些房地产商为了自身利益最大化，对政府领导进行行贿，出现权色交易等违法行为，借此获得更高的自主权力，这就导致房价更加难以降下来，大大阻碍了中央对房地产的宏观经济管理。在这种情形下，如果中央想要政策措施有力地落实，就必须要加强监管力度，完善制度上的管理，鉴于房地产行业的实际情况出台符合各方利益的投资管理、建筑管理、价格调控、产权管理制度，借此加强制度的可操作性。

1.3 法律体系不够完善

房地产行业飞速崛起导致了很多法律问题的产生，而相关法律体糸建设上却慢了好几拍，从而导致相关管理主体在对一些问题进行执法的时候，无法可依或者是就算进行了惩戒，却因为法律条文落后，惩罚力度过小，起不到应有的作用。现阶段我国政府对房地产的管理主要是通过政策文件、地方法规、相关办法与意见的形式进行管理，但是很多管理方法都不是依据实际情况，不合理的情况越来越明显。这就需要政府在实际房地产的各类问题上进行调研，然后据此进行立法工作，建立一套完整的法律体系，使得管理工作法律化。

2 我国房地产经济管理建议和对策

2.1 制定连续性政策，明确管理目标

当前我国正在深化改革的关键时期，新经济形态也在发展中，十八大后提出的深化产业结构，转变发展模式的课题成为了我国经济发展的风向标，而房地产经济也不例外。政府不仅要清楚地认识到房地产经济的地位以及意义，还要从政府角度上，配合市场自发调节来促进房地产经济对居民居住与生活条件的改善。

这就需要政府对管理职能与目标进行一个明确。①根据不同的城市等级以及城市发展定位对于当地房地产进行管理。举例南京，作为一个沿长江的长江中下游城市，长三角地区的核心城市，南京是一个十分重要的城市，在结合其房地产实际发展现状以及发展历史，土地资源的前提下，要支持南京的房地产行业发展，促使其南京都市圈的核心地位，扩大其城市影响。②各级政府在进行房地产发展规划时，一定要有一个连续性的计划书，以保证不会前后矛盾，影响房地产行业的正常发展。制定一个连续性的计划书，就需要明确管理目标与职责，比如制定的目标是在城市化进程中，让房地产行业加强在城乡结合部的存在，增强农村的房地产市场化，加强郊区房地产建设与配套设施建设，缓解城市住房紧张。制定符合人民群众利益的房地产战略规划，有利于社会稳定以及经济和谐发展，更有利于房地产企业履行社会责任。③房地产行业是一个长久的行业，有人就有住房需求，所以说规范房地产经济发展是一个长期工作，政府要有一个长期规划，以保证房地产能可持续地发展。我国的现状很明显，总体土地面积大，但是人均占有土地少，这就需要政府积极引导房地产商的开发行为，并且宣传合理的住房消费，可以与房地产商合作，对廉租房、经济保障房进行投入建设，完善住房体系，使人民有房可住。④政府的相关部门一定要积极打击投机倒把行为，对囤房、炒房的现象进行规范与惩戒。

2.2 开展实际勘察，了解土地住房居住情况

我国的土地使用情况现阶段很复杂，为了保证耕地、林地的数量，就需要严格控制商业用地以及居住用地的审批与流入市场。土地资源一直以来都是最重要的资源，要对其具体情况进行实际勘测与准确把握，了解各地居住情况与使用情况，加强土地管理，对土地闲置情况进行回收或者再规划，要避免空房、烂尾房的过量存在，保证土地资源的合理可持续利用。

2.3 完善相关法律、法规体系

正如前文提到的，我国房地产经济没有完善的法律体系，这就需要建立起符合中国国情的完整法律法规体系。法律体系的建立，可以保障房地产市场的规范运行与依法操作，管理起来也可以有法可依。当然，由于房地产行业的市场性质特别强，法律的制定同时要考虑市场规律与实际需求。还有一个很重要的问题就是，我国的房地产产权、物业等方面经常出现纠纷，不仅是财产问题，还有社会问题，这就需要完善的法律体系进行规范，这样一来调解起来或者是诉讼之时就可以有法可依，避免房地产经济出现问题时各执一词，影响其有序发展。

3 结语

从上文可以看出，我国的房地产发展迅速，但是问题也有很多。这就需要各方努力，加强调控从法律体系与现实管理入手，促进房地产行业的管理水平。我国政府还可以借鉴国外先进经验，提高自身房地产经济管理能力，促进房地产行业可持续发展。

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[3]林国富.房产管理机构如何适应新经济形态下的市场经济[J].监督与选择，2013（3）：36.

F293.3

A

1004-7344（2016）17-0214-02

2016-5-14

王小明（1982-），男，大学本科，主要从事财务管理工作。