地方政府房地产市场有效监管分析

范久兴

（重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局 重庆铜梁 402560）

地方政府房地产市场有效监管分析

范久兴

（重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局 重庆铜梁 402560）

近年来，随着我国房地产价格的持续上涨，当地政府如何在房地产市场中发挥作用已经成为一个重要的问题。本文主要阐述了房价持续上涨的情况下地方政府对房地产市场的有效监管方面的内容。

房地产；市场；地方政府；监管

引言

近年来，随着房价的不断上涨使得我国房地产市场得到了空前繁荣的发展。但是房地产的持续繁荣给我国的宏观经济带来了一定的问题，这是一项非常复杂的问题。要解决目前高价房产以及房地长市场的问题，必须要通过地方政府对房地产市场进行规范和监督，促进房地产行业的健康发展。

1 政府在房地产市场中的监管作用

政府的监管主要体现在两个方面：

（1）对房屋质量的监管，从一个项目的审批，设计，施工，到验收，政府都必须起到监管的作用。只有这样，房屋的质量才能得到保证。近年来，出现了很多像楼歪歪，楼倒倒的严重的房屋质量问题，这说明我们国家对房屋质量的监管还存在很多的不足。

（2）对房屋市场秩序的监管。房地产市场是一个暴利的市场，因此这也就催生了很多不合法的房屋交易，以及欺骗性的房屋交易行为，这两年，很多虚构的开发商，采取欺骗的手段向消费者销售不存在的住房，造成了消费者严重的经济损失。类似这样的欺骗时间，每隔一段时间就会发生一起，这也说明国家在市场监管方面做得还远远没有到位。

近几年来房屋价格可以说是像火箭一样一飞冲天，根据全国平均房价的上涨幅度，2008年一套价值50万元的住房，到现在的价格大概150万元左右。在两三年的时间里，房屋的价格上涨了三倍，这样的速度可以说让人不可思议。有很多原因导致了房价的上涨，但是有一个很直接很重要的原因就是市场上出现了很严重的房屋投机现象，很多人一次性买很多套住房，目的不是拿来自己住，而是希望房屋价格上涨，然后转手卖出去。而出现这样的投机现象，政府或多或少有一些责任，所以现在政府在市场监管时，必须遏制房地产市场大规模投机现象的产生。

2 地方政府对于房地产业发展的作用

在房地产行业的发展中，地方政府发挥着十分重要的作用，在房地长市场中具有重要的监管作用。主要体现在两个方面：①地方政府手中掌控着城市的土地供给、规划布局、交易成本、房地产政策优惠以及舆论导向等；②地方政府对房地产行业的运行起到了直接监管的作用；房地产行业与地方政府的财政收入、地方经济的增长以及政府官员的业绩都有着十分密切的关系，各地方政府都重点关注房地产市场。一个地方房地产市场的发展能够对地方经济的有效增长产生直接的带动，而经济的有效增长与地方政府官员的政绩考核息息相关。

房地产行业还具有显著的地方政府行政垄断行为，在土地所有权上，我国的土地是属于国家所有的，房地产开发商通过招拍挂等方式获得土地的使用权，向国家缴纳土地出让金，这其中，土地出让金的70%归地方政府所有。土地出让金的收入和各种房地产市场交易税费是许多地方政府主要的收入来源，许多地方甚至超过了50%，这种“土地财政”导致地方政府严重的依赖地方房地产业的发展。同时，地方政府之间也会在发展经济之间进行博弈，因此，在发展本地经济的这种利益驱动下，各个地方政府都会或明或暗地助推房地产价格的上涨。加之地方政府尤其是地方官员的政绩至上观念，使得这一现象尤为严重。此外，从地方政府官员个人来说，由于他们占据着信息优势和资源优势，绝大多数人及其亲友都购买了许多房产，站在他们自身经济利益的角度，要想让他们抑制房价，实在有点难。具体体现在以下三个方面：①控制土地供给，通过土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等方式抬高土地价格，从基础上推高房价；②大搞城市拆迂改造，创造房地产刚性需求，加大供需缺口，拉高房价，有时还会出现一些不合理的形象工程，既提高了政绩，又减少了房地产市场的土地供给；③对国家一些旨在增加房屋供给、抑制房价的政策措施阳奉阴违、拖拖拉拉，如经济适用房、廉租房建设缓慢等，对房地产开发商的囤地囤房行为睁一只眼闭一只眼。在地方经济利益面前，地方政府成了房地产市场快速发展的助推器，而忽视了其本身应有的监管和调控职能。

3 地方政府做好对房地产市场监管的措施

地方政府在房地产市场中需要摆脱对高利润的过分追求，从“经济人”回归“政治人”的身份，发挥其对房地产市场的监督管理职能，加强秩序规范，创造一个健康有序的房地产市场环境。

3.1 加大监管力度

在不影响房地产市场运行机制的情况下，加大对于房地产市场的监管力度。对消费者和开发商在房屋交易过程中可能出现的权益不对等现象进行打压，严防霸王条款的存在；对房地产市场中的不法交易、暗箱操作等进行有效遏制；对房产中介市场加强管理，打击非法中介，使二手房交易服务市场秩序得以规范。

3.2 加强房屋建造质量监督

需要加强对于房屋建造的工程质量监督，提高住房的整体质量。要求房屋的结构设计符合安全质量要求，在房屋建造过程中对建筑材料的质量严格把关谨防豆腐渣工程的出现，在完工之后要求提高对房屋验收的标准，总之，需要完善整个建筑工程的质量监管体系，使工程质量能够达到各方标准，保护消费者的利益。

3.3 要建立健全的信息披露体系

房地产市场中开发商和消费者之间的信息常常是不对称的，这是由于房地产市场的专业性导致的房地产开发商相对于住房消费者的信息优势，开发商可以在一定程度上影响消费者地未来预期，而反方向作用则几乎不存在。信息的不透明化会造成市场信息紊乱，消费者出现非理性的投资购买等，不利于房地产交易市场的健康发展。因此地方政府应当尽可能保障消费者可以获得较为准确、完整的各种信息，使其可以对房地产现状和自己的需求有比较正确的判断，在交易过程中能够处于平等的地位。

3.4 建立有效健全的监督管理体系

在我国房地产市场中，并没有合理有效的监督管理条例，对于地方政府在房地产市场调控过程中的行为没有相关法律给予强制性规定，以至于常常出现“合理不合法、合法不合理”的现象，使对地方政府的违法行为等的监督管理无法得到保障。并且，作为最广泛的监督主体人民群众而言，因为缺乏法律的许可以及迫于地方政府的强权，很难真正参与到对地方政府的监督上来，这无疑会使地方政府在房地产市场中的行为不被约束，降低其因实施违法行为而被查处的概率和风险。建立有效健全的监督管理体系，对地方政府在房地产市场中的不合理不合法行为进行监督，可以防止其出现角色错位的现象而损害人民的利益并督促其正确地进行角色定位。中央要制定相关法律并加大惩罚力度，以督促地方对房地产市场的合理干预以及对宏观调控政策的落实执行；地方要建立单独的监督管理机构，保证公平客观的对地方政府的行为进行监督裁判；同时要发挥社会公众及新闻媒体的作用，让广大的群众参与其中，赋予他们一定的权利自由，为他们提供对地方政府的违法行为检举、揭发的合法有效渠道。

3.5 加强房地产中介市场管理

严格执行房地产评估人员执业资格制度，推行房地产中介服务人员持证上岗，全面清理、整顿房地产中介服务机构，严查未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

3.6 建立健全投诉处理机制

积极做好涉及商品房逾期交付、老小区办证等方面的投诉，实行“专人、专责、专类”的办法，保证投诉处理的效率和质量。

3.7 做好房地产市场统计分析

多渠道地对商品房市场、二手房市场、保障性住房建设等方面的数据进行采集，定期形成房地产市场形势分析报告，为各级领导决策提供参考依据。

3.8 加快房地产信息系统建设

对现有房地产市场信息系统进行更新、改造和升级，搭建起一体化管理的网络平台。如可以将商品房预售网上备案、产权登记、抵押登记、房产测绘等子系统先后兼容并网，实现信息共享，较好地发挥信息对房地产市场的引导作用。

4 结语

政府是社会总体利益的代表，以实现全社会资源的最优配置和维护经济社会健康发展为目标，不能成为房地产商协同行为中利益相关者的一员，进一步的政策调控要更加直接地作用于房地产的市场结构和企业行为，更加直接地针对产业中的结构特点，打破区位范围内的价格协同，催化区位范围内的价格竞争机制。

[1]陈标金，李颖欣.房地产市场价格形成机制与政策调控效果——兼评房地价格关系[J].华中农业大学学报（社会科学版），2005（03）：66～67.

[2]苏发金.香港特区政府控制房地产价格的经验与启示[J].商业研究，2007（06）：45～46.

[3]李木韦，王素珍.我国房地产市场监管的必要性研究[J].企业经济，2006（08）：89～90.

[4]林德华.我国房地产市场中的地方政府行为研究[D].四川大学，2007（06）：45～46.

D630

A

1004-7344（2016）14-0018-02

2016-4-26

范久兴（1970-），男，中级，大学本科，主要从事不动产登记及国土管理方面工作。