如何撰写房地产企业财务分析及管理报告

宋园

摘 要：房地产行业具有投资额大、收益高、周期长的特点，企业的财务状况直接影响着企业的运营能力，财务效应在房地产行业中显得更尤为重要。撰写房地产企业财务分析及管理报告，以企业财务数据为基础，对比行业标杆企业指标，分析企业的盈利能力、营运能力、偿债能力及成长潜力，揭示企业存在的问题，为企业拟定投资及发展战略、制定短期及中长期经营目标，提供专业意见和决策支持。

关键词：房地产 财务分析 管理报告

在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标，应综合运用静态动态指标，且不限于财务指标，对企业运营进行全方位的剖析。本文将结合房地产企业的特点，从房地产企业集团和项目公司两个层面阐述报告的框架和内容，披露和揭示企业存在的问题，并结合问题提出相关的建议。撰写房地产企业财务分析及管理报告，需要根据房地产行业的所处的宏观环境和企业的发展策略，定期完善报告为企业的决策提供一盏指明灯。

一、财务分析及管理报告概述

财务分析及管理报告是向企业股东、经营者及企业管理层等传递财务信息，反映企业的基本状况；通过财务分析及管理报告，从各个角度评估公司的财务状况和经营成果，全面了解公司的盈利能力、运营能力、偿债能力、资金效率、成长能力等。财务分析及管理报告帮助企业经营者进行科学决策，向他们提供能够反映企业财务状况和经营成果的数据，披露企业的获利、风险承受能力以及偿债能力。目前大型的房地产企业，主要以集团为管控中心，项目公司（或者是区域公司，下文统一称为项目公司）遵循集团管控制度下开展项目经营活动。在本文阐述的财务分析及管理报告中，就从集团公司层面和项目公司层面来搭建报告的框架和内容。

二、房地产企业财务分析及管理报告之集团层面分析

1.基本框架。

1.1确定选择标杆企业。选择国内具有代表性的企业，如中国房地产企业年度综合实力排名前十位或者销售额排名前十位，确定全部或部分企业为标杆企业，也可以根据企业自己的合作伙伴或者区域战略定性，来选择标杆企业。

1.2确定对比指标。指标的选择需要考虑房地产企业的特点，还需要考虑标杆企业数据的可收集性以及实用性。一般可以从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力四个方面选择有代表性的指标来进行比较分析。盈利能力通俗的说法就是企业赚取利润的能力；可选择净资产收益率、销售净利率、销售毛利率、销售费用率四个指标进行对比分析。净资产收益率又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高，该指标体现了自有资本获得净收益的能力。销售净利率该指标反映每元销售收入带来的净利润是多少，表示销售收入的收益水平。销售毛利率表示每元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是公司銷售净利率的基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。销售费用率一般指营销费用率，在销售额一定的情况下，营销费用越低，企业的效益就越好。运营能力可以从存货周转天数指标进行对比分析， 存货周转天数是指企业从取得存货开始，至消耗、销售为止所经历的天数。周转天数越少，说明存货变现的速度越快。由于房地产企业的存货周转天数较长，若选择存货周转率，数据结果不够直观。偿债能力可以从资产负债率、权益负债率、净负债率三个指标对比分析。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，同时可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。权益负债率是衡量公司偿债能力及分析资本结构的一项指标，指标越高则公司偿债能力越强；但若该指标过大，很有可能说明公司缺乏刺激业绩增长的扩张项目，发展偏于保守。净负债率是反应企业负债减去货币资金后与所有者权益的比例，该指标可清晰的反应企业实际的负债水平和偿债能力。成长能力可以从营业收入增长率、净利润增长率、签约收入增长率、经营现金增长率四个指标对比分析。营业收入增长率是指企业本年营业收入总额同上年营业收入总额差值的比率，是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大代表企业盈利能力越强。签约收入增长率是房地产企业签约收入总额较上年签约收入总额差值的比例，是企业整体规模上升的一个重要指标。经营现金增长率是指企业经营现金较上年经营现金差额的比例。房地产企业对现金的占用金额大，且存货周转时间长，该比例可以在一定程度上反应企业成长的能力。

1.3指标分析。通过上述集团层面企业指标与标杆企业指标的对比分析，可以判断出企业与标杆企业的差异，找出企业发展的优势，避开企业的劣势，对企业的发展战略进行综合性的评述和建议。在集团公司层面，还应结合外部宏观环境和目前行业的状况，根据公司的经营发展及财务战略开展综合营运效率、营运能力、财务结构、财务及经营风险、持续经营能力等方面的因素开展财务分析，为集团公司拟定投资及发展战略、制定短期及中长期经营目标提供专业意见和决策支持。

三、房地产企业财务分析及管理报告之项目层面分析

1.基本框架。

1.1确定对比指标。项目公司分析指标的选择，侧重于能够显示项目公司优劣势的指标，同时让管理层了解各项目的综合运营状况；相对于集团公司分析指标，更为细致且可以不考虑外部数据的取数依据，分析侧重于各项目公司的数据对比和分析。项目公司对比指标可以从签约收入、营业收入、回款金额、净利润、产品业态净利润率、存货货值、存货周转天数、按揭回款天数等指标来进行分析比较。签约收入、营业收入、回款金额、净利润主要反应项目对集团整体指标的贡献比例，为管理层提供各项目公司整体指标的概况。产品业态净利润率主要反应项目别墅、洋房、高层、大平层、临街商业和车库等主要业态的盈利能力，为后期的设计指标提供参考值，以取得项目收益最大化。存货货值是反应企业目前的产品库存，为管理层提供下一年度去划的主要产品，根据主要存货库存判断企业产品去化压力和任务布置。存货周转天数是比较各项目之间的存货周转速度，找出周转快项目的共同点来挖掘加快周转的方法。按揭回款天数是指客户从签约到按揭款到账的天数；房地产企业的客户约80%选择银行按揭贷款来购买房屋，按揭回款天数直接影响着现金流入，促进按揭款回款是保障企业资金充足的最重要保障。

1.2指标分析。各项目的指标分析，是以“揭示房地产项目公司弊端、提高房地产项目公司营运效率、提高房地产项目公司的营运效益”为目标，为管理层提供各个项目运营状况，挖掘各项目发展优势，同时综合各项目优点亮点在企业中推行，以综合提高企业整体运营效率。

四、结语

财务分析不应局限于本企业内部，需要对同行业企业“知己知彼”。通过房地产企业财务分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。财务分析还需要深深剖析企业本身，对企业进行综合分析与评价，强化对企业运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节，加强专项财务分析，如企业潜亏分析，专项成本分析，利润增长点分析，投资项目效益与可行性报告差异分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免财务分析与管理报告的片面性。

参考文献：

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