拆除小区围墙，可不是随便决定的

宗禾

在城市人口密集处打破画地为牢的格局，从长远看无疑是积极的。

2月21日，中央公布了一份重磅文件，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”

围绕文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。

有人疑问：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？

有人呼吁：我们想拥有巴塞罗那、墨尔本、巴黎那种干净、整洁、拥有漂亮小店的街道，汽车平缓地开过，偶尔被面包房的香味和花店的芬芳吸引住，停下来买一份带回家；我们也希望能够在前方道路拥堵的时候，周围不都是冰冷的小区围墙，而是有能够拐弯避让的小街道；但是这些希望实现的前提，是我们依然能够拥有宁静的家园和生活。

应当说，街区制不仅是全球城市的主流做法，在中国也不是新事物。中国城市居民区过去大多是开放的，如北京的胡同以“条”相隔，上海的弄堂亦很类似。北京直到上世纪八九十年代，新开发的方庄等大居住区也总体是开放的，内部区隔的子小区都不大，整个居住区内有多条公共道路。

但是后来北京出现越来越多巨型楼盘，它们各自围起来，形成“独立王国”。全国大中城市的情况也很类似，一些中上品质社区的居民对小区内部环境形成很高依赖，这在一定程度上改变了城市面貌，也影响了人们的生活形态。

在城市人口密集处打破画地为牢的格局，从长远看无疑是积极的。

“城市病”

作为时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”，说它重磅一点也不为过。

经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少。尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。这就是这份重磅文件的出发点。

对于中国的“城市病”，文件里这样表述：

城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。

在中央看来，封闭小区是当前“城市病”的一大病因。随着大宗用地开发越来越普遍，宽马路、大广场、超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张，造成街区宜居性不高，社区活力缺乏，令不少人的城市生活并不快乐。

这些“城市病”需要治到什么程度？中央有总体目标：实现城市有序建设、适度开发、高效运行，努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市，让人民生活更美好。

实现“和谐宜居、富有活力、各具特色”，“原则上不再建设封闭住宅小区”，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”就是中央着力推出的新举措。

街区制

不少人觉得，如果能居住在一个封闭小区，特别是单位大院，那必是极好的。因为外有保安守门，内有绿地红花，闲杂人等不得入内，不仅显得有身份，住得也安心。因此，他们对于拆围墙、街区制有不少意见：小区围墙跟城市交通拥堵能有啥关系？街区制让外人随意进出小区，还能和谐安宁吗？

人们在抱怨时不妨也多思考一些。

第一，小区拆围墙其实就是清除城市交通网栓塞。封闭式小区确实有好处，但对于城市交通而言，它无异于一个个“拦路虎”。

在地图上看，很多封闭小区都有可能成为城市的交通“盲点”。如果有的封闭小区不允许小区内道路对外开放，就会迫使城市道路绕小区进行规划，一些小路，本可以充当为主路分流的“交通毛细血管”，却被封闭小区堵死，导致所有的车流压力都集中到主干道。这岂不是在人为制造拥堵？

由于封闭式小区的进出往往只有一到几个出口，而且如今不少小区规模越来越大，一旦成为数万人入住的超大型封闭社区，将让小区出入口与其关联的道路通行压力巨大，极易造成拥堵。

在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正是破解城市拥堵的良药。为应对交通拥堵难题，不少国家正是通过发展小街区，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密、四通八达，从而达到“治堵”的目的。

第二，街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽，拆围墙有助于增强社区活力。

长久以来，封闭式小区用围墙将城市割裂成一个个封闭的小单元，往往只能搞内循环，不仅阻碍交通，也妨害经济繁荣。与之相比，开放式的街区制的优点就是资源共享。

街区制之所以会有这一优点，是因为它具有由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。最常见的街区制是，楼上住人，属于私有空间；下面做生意，属于商业空间或者公共空间。

这样一来，没有围墙的街区制就能将封闭小区内的其他资源公共化，例如绿地、停车场、小商铺等，带来更多的商业活动。这些神经末梢被激活，整个城市的经济会更有活力。

被激活的还有社区活力。“为什么女孩子现在越来越缺少逛街的地方？到新区、开发区去，有地方逛吗？”中国城市规划设计研究院副院长杨保军解释，这是因为现有的城市建造模式扼杀了街道的魅力和活力。

而中国一些城市的老城区，如南方一些城市的骑楼，就是典型的街区制，居民们往来密切，邻里关系融洽，而在一些大城市高大上的封闭式小区里，小区居民往往互不相识，甚至一个楼层的邻居都从不打交道。

推广街区制带来的更多公共空间，将让更多的城市居民告别冷漠的围墙，给整个社区带来生活气息，逐步建立熟人社会。

配套

当然，“没有围墙，怎么保障居民道路安全？”“车来车往，如何不被噪音打扰？”“很多小区道路本就狭窄，如何达到疏解交通的目的？”，这些老百姓担心的问题确实值得关切。

毕竟，很多人已经习惯了“封闭化”的小区模式，对“街区制”多少有些无所适从。平静的家里突然来了陌生人，咋办？这就提醒相关执行部门：街区制推广不会一蹴而就，在制定具体规划时，必须注意完善与之相关的配套措施。

首先，推行街区制要有“软件”支撑。这里说的“软件”主要是权益的划分，我们知道，《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、用于停放汽车的车位等，都属于业主共有。未来，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分，绝对不可以是一笔糊涂账。

其次，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。

例如，由于街区制使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加剧了居住区的噪音干扰，这就需要考虑到街区单元尺寸的大小。有媒体介绍，成都的“小街区规制”试验对街区单元尺寸有明确规定：街区单元尺度不宜大于200m×200m，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km²，道路宽度宜不大于25m。这种细化的要求值得借鉴。很多小区内部的道路不规整，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造，这样的“硬件”改造离不开政府的参与。

当前，街区制的推行仍面临一些问题，尤其是人们的思想观念误区需进一步疏通，需要一些单位大院率先垂范、引领，加快开放步伐。这一点，中央的《意见》已经明确，“单位大院要逐步打开”，开放封闭小区从一些单位大院开始，才有利于未来街区制的顺利推行。

“不会一刀切”

推行街区制是不是意味以后所有小区的四面围墙都要拆了？是不是小区内部道路全都公共化，一下楼就是大小马路？

2月22日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟向记者表示，已建成的住宅小区和单位大院，不是马上都要改，另外改也是需要条件的。

对于新建住宅小区，《意见》也强调了“原则上”不再建设封闭住宅小区。沈迟说，比如有的住宅小区在远郊，通过一条路进出城市，那也不是一定要采用街区制的形势，或者一定要打开。“要看具体规划的情况，不会一刀切”，沈迟说，大规模的封闭小区打开之前，也还需要做好路网规划、规划衔接等一系列工作。

沈迟说，实际上，已建成的住宅小区和单位大院逐步打开的方式，也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路，而是根据该地整个路网的规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，这样就能优化整个区域的路网。这也就是说，市民关于出门下楼就是马路的担心，并不必要，因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团，保障居民的生活空间，只是之前的小区太大了，所以才要“逐步打开”。

沈迟还向记者表示，对于城区来说，特别应该抓住旧城改造和整片区域棚改的契机，做好路网规划，不能再搞封闭式的大院。一个城市如果一平方公里以内有80个路口才会显得城市有活力。巴塞罗那有108个路口，而北京可能只有20～30个，所以显得生活气氛不足。

广州房地产市场的观察人士米思图则认为，中央文件提到开放小区，并非意味着要将小区内的所有配套设施都免费“对外”，只是道路资源对外开放。对于大部分小区来说，这些“对外开放”的道路资源主要用于步行，只有少数超大型小区的一些道路资源需要开放给机动车。“开放大门之后如果能让步行距离控制在15分钟内是好事”，米思图建议可通过未来新建的住宅小区试行对公众开放、增加街道居委会及NGO的社区治理功能等方式，逐步提升市民“开放小区大门”的观念。（资料来源：人民日报客户端、《环球时报》、《南京晨报》、《南方都市报》、《北京商报》）

国外街区制是如何炼成的何谓“街区制”

BLOCK街区设计理念是国际上较先进的一种楼盘开发理念。BLOCK是5个单词的缩写：B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、o-Open（开放）、C-Crowd（人群），K-Kind（亲和）。简单的概括就是：居住和商业的集中融合。街区既要供人居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。最常见的形式就是，上面住人、下面营商，上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。

街区式住宅在国外已发展成熟，如美国的第五大道，还有西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克布拉格等都有享誉世界的BLOCK街区。据英国一家咨询公司对全球45个国家所做的年度调查显示，第五大道目前是全球租金最贵的零售业场所，商铺的年租金可超过每平方英尺1000美元。

西方的“隐形围墙”正坍塌

中国社科院美国所助理研究员魏南枝在接受记者采访时表示，在欧美国家，虽然他们的街区不像中国一样实行“单位制”，但在他们的社会中是存在“隐形围墙”的，这体现在他们对于“穷人区”与“富人区”的清晰划分上。哪怕只有一街之隔，西方社会的人们也能够根据不同的收入水平将区域进行明显切割，这种“隐形围墙”的产生对人群的划分并不弱于“实体围墙”。

魏南枝称，事实上欧洲国家在这些年是在做打破这一“隐形围墙”的尝试的。例如，德国、法国等国便有规定要求富人区必须将本区内一定比例的住房分配给穷人，以达到消融人群间隔阂的目的。

人气与法律是维护手段

尽管存在安全隐患，但毕竟街区制在西方国家已历史悠久，政府对于这一城市布局模式的维护手段是值得研究的。

《美国大城市的死与生》的作者雅各布斯认为，“街区制”固然有不安全因素所在，但街道不安全的原因不能只归咎于它们的地理位置，更不能把责任都算在穷人和流浪汉身上。他认为，若要消除街区不安全的隐患，首先须让街道具备“人气”，而这一步的前提便是提升街道的“吸引力”。因此，沿街形形色色各式各样的小店、夜晚仍活力不减的小酒吧、周末人来人往的电影院均“强势混入”了美国的住宅区，在装点住宅区魅力的同时，为街道提供了稳定的安全保障，人们下班晚归也不用担惊受怕。

而对较为保守的英国而言，制定“白纸黑字”的法律来维护街区秩序与安宁则必不可少。1967年，英国政府制定了《街区保护法》，这对英国城市历史环境的保护和良好居住环境的维持起了很大作用。

至于街区制在中国的落实，除了可以借鉴欧美国家的规划与法律制定，还要保证后续的各种措施能够跟上，以满足曾经的小区住户们对于私密性和安全性的要求。