楼市对话：丁祖昱教你怎么投资买房

这位上市公司的执行总裁作为地产界的资深专家，在新浪开了专栏，同时还经营着“丁祖昱评楼市”的微信公众号并保持日更的活跃度，笔者带着诸多问题向这位意见领袖发起提问，针对扑朔迷离的中国楼市他会如何进行解读和预测，又会给疑惑重重的投资者提供怎样的意见呢？

F=Fortune Life，D=丁祖昱

F：自去年年初以来我国房地产市场出现明显的分化走势，各地政府也出台了很多政策，特别在一线城市房地产仍是比较敏感的事，您对未来怎么看？

D： 比如北京、上海、广州和深圳可能会有一些小波动，但是不影响未来的趋势，中国从北到南的这几个城市资源非常集中，人口也是导入的，而且聚集在这些城市的人口越来越高端，所以这些城市的房地产即使受调控等各方面的影响，短期内会出现上涨过快或停止上涨等现象，但是最终的趋势一定是供不应求的。

二线热点城市比如南京、苏州、厦门，甚至包括合肥、武汉、郑州，我觉得整体问题不大，因为各个区域也需要一些龙头城市，它们对整个省内的人口和其他地方有很大的吸附力。关键要看供求关系，供应如果能够控制得比较好、不是出让烂土地的话，这些城市也会比较好。

还有一部分的二线城市比如西安、成都和重庆，虽然也有吸附能力，但是土地供应太多，相对有一些压力。还有一小部分二线城市是经济本身出了问题，人口也在导出，还有一些环境自然问题，特别是东北一些城市比如沈阳、长春和哈尔滨，包括西北部分城市，这个可能有一定问题，不同城市之间分化还是最核心的问题，整个中国而言我觉得是有压力的，供大于求，但是好的城市还是会继续上涨。

F：现在很多人在投资的过程中发现，他可能已经买不了上海、北京和深圳的房子，从投资的角度，您会给出什么建议？

D：我还是觉得，购置房产时居住仍应放在第一位，满足居住需求的房子你再去买，即使你想投资的，你要想一想，你去住你会不会买，如果你自己都不愿意买那么投资也没有价值，这是第一个建筑功能或说满足居住需求。

第二个就是保值和资产配置，你先别想它一定要赚多少钱，需要考虑的是买了这个房产之后，你的资产价值不会缩水，是否可以防通胀，然后再考虑是否会有一定的回报。真正的那种投机，或者说希望短期内有一个很大的涨幅，这种机会是存在的，但并不好找，而且这种机会越来越少了。

第三点就纯投资这一块，我不建议非专业人士去做。国外更多人投的是写字楼而非住宅，不考虑短期资产快速增值，你也可以去投一线城市的商业房地产或说写字楼，特别是中心城区有一些价值被低估的较老的写字楼，事实上纯投资回报率达到税前6%～8%。

F：给买不起房的年轻人什么样的建议？

D：总要慢慢来嘛，我们都是从没钱买开始的，我记得我买第一套房时就拿得出2万块钱，跟现在的年轻人一样的情况，都是这样一个过程，今天可能机会更多一些。但是即便没钱，我也不建议去买外地的房子，可以从二手房开始起步，从小到大，逐级改善，不可能一步到位。

F：我们一直说市中心的房产是最坚挺、最抗跌的，但最近五六年来市中心的房子跟外环外的房子比，涨得并不快，您怎么看这种情况？

D：那句话的意思是强调地段，但这并不等于说市中心的房子就是最好的，实际上你要找到一个发展前景最好的地段。为什么近几年是中环涨得最好？实际上现在资源集中在中环，高端的需求也集中在中环，像现在上海大宁板块都要卖到8万以上，可能2009年的时候还卖一万六七，7年里涨了五六倍，核心原因就是上海的豪宅区在外延扩大，中心城区反而不好，因为交通不好。所有该有的配套中环都有，包括学校的资源配置，再加上交通也好于内环内，但真的到了外环以外又不行了。然后新的产品也很重要，除了陆家嘴、法租界有一些新的豪宅外，市中心没有什么新的产品，原来那些二手房的户型、材料设施肯定都是落后的，因此大家都会考虑新的产品。