试论“营改增”对房产租赁企业纳税筹划的影响

王辉

摘要：通常房产租赁行业所提供的租赁服务是多种多样的，根据我国下发的“营改增”行业范围来看，房产租赁企业所涉及的部分业务是需要纳入“营改增”范围的，而有一部分业务不改变征收税制。因此税制变化越来越复杂，房地产租赁企业可以根据分析进行调整业务，创新税务筹划模式，就能够在“营改增”后取得降低税负的效果。

关键词：房产租赁企业；营改增；税务筹划；措施

一、房产租赁企业的业务范围

租赁、仓储、物业管理等都属于房产租赁企业所涉及的业务，从税务筹划的角度来看，这几种业务的税收包括所得税、城市维护建设税、教育附加税等，这几种税务在各项业务之间的计算方式是相同的，但是营业税、增值税和房产税的计算方式有很大差别，尤其是增值税。根据我国税制改革的要求，截至2015我国交通运输业、現代服务业等要完成“营改增”的税制改革，虽然房产租赁企业现阶段不纳入“营改增”范围，但是其部分业务已经涉及其中，因此房产租赁企业需要及时提升税务筹划质量，针对“营改增”及时做出相应的业务调整和创新税务筹划方法。房产租赁企业所需要进行税务筹划工作的重点，主要集中在三个业务板块上，分别是租赁业务、仓储业务、物业管理业务。

（一）租赁业务

我国税法规定：缴纳房产税的企业，自己使用的房产，按房产值减30%费用后的余额，再按1.2%缴纳房产税，而对于对外出租的房产，使用权转移后，按租金的12%缴纳房产税。出租房屋，收取租赁费，交5%的营业税，交12%的房产税。

（二）仓储业务

对于房产租赁企业来说，受“营改增”影响最大的业务板块就是仓储业务，根据“营改增”改革范围来看，仓储业务属于物流辅助业务，纳入现代服务业。仓储业务的纳税方式相对复杂，对于应税服务年销售额500万元以下的属于小规模纳税人范畴，根据国家规定，这部分纳税人仅需要按照简易计税方法计税即可，即增值税税率为应税服务销售额的3%，应税额达到500万元以上的企业，成为一般纳税人，一般纳税人需要按照一般计税方法计税，这就要求纳税企业要按应税服务销售额的6%进行纳税。无论小规模纳税人还是一般纳税人，对于房产税都为从价计征，“营改增”后税率变为房产原值按30%扣除后的1.2%征收。“营改增”后房产租赁企业在仓储业务方面纳税计算变得复杂，但是从另一方面说，仓储业务的税务筹划机会也相应的增加，在遵守国家法律法规的前提下，合理的税务筹划有助帮助房产租赁企业在仓储业务方面减轻税负。

（三）物业管理业务

与仓储业务不同，物业管理业务暂时没有纳入“营改增”的税制改革范围，但是针对全国税制改革的大环境下，物业管理在未来很有可能也要进行税制改革，房产租赁企业需要提前做好准备。目前，根据我国税法规定，物业管理业务需要缴纳营业税，税率为5%，并且不需要缴纳房产税。

二、房产租赁企业主要业务的税务筹划措施

（一）租赁业务的税务筹划

1. 设备和厂房分开租

根据我国目前的租赁情况来看，企业租赁大都涉及房屋租赁，而且很多企业租赁的同时连房屋内部的设备一同租赁，例如车间、厂房、宾馆、门面房等房产的租赁业务，设备房屋一同租赁的现象更为普遍。根据我国税法规定，房产租赁企业要按照租金收入的12%缴纳房产税，这就意味着如果将设备租金和房屋租金一同写入合同，那么企业的应纳税税额就增加了，换言之房屋内的设备也缴纳了房产税。而根据我国税法规定，对租赁房屋的内部附属设施并没有要求征收房产税，因此，房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，写入两份合同，那么就可以减少应纳税税额，从而达到降低税负的目的。

2. 出租变为仓储

出租业务变为仓储业务需要根据房产租赁企业自身的实际情况，仔细衡量评估而定，因为在当前仓储业务“营改增”后，更需要进行仔细计算。但是两种纳税方式的转换，给房产租赁企业提供了税务筹划空间。很多企业租赁房屋其实是作为仓库使用，因此房屋租赁企业可以根据情况与其鉴定租赁合同或者仓储服务合同。我国的房产税计征方式有两种，分别是从价计征和从租计征。根据两种计征方式的不同，也为房产租赁企业提供了税务筹划的空间，采用何种计征方式，企业可以根据租赁的实际情况而定，在签订合同之前，分别预期并提前计算纳税金额，然后就计算结果进行比较选择最佳方案。

（二）“营改增”下仓储业务的税务筹划

1. 及时争取财政补贴资金

仓储业务是房产租赁企业中常见的业务板块，属于第三产业，也属于物流辅助业务，被包含在“营改增”的范围之内。因为“营改增”初期，企业不适应新的税制，对其计算存在问题，在初步阶段可能会出现税负加重的情况，因此在初步阶段国家会颁布一系列的税收优惠政策，实施财政补贴。针对这部分补贴，房产租赁企业一定要积极争取，虽然仓储业务只是整体业务中的一个板块，不同于专业的仓储服务企业，但是争取补贴资金几乎没有成本，从而减轻了税负。不过，争取补贴资金只是过渡手段，房产租赁企业还是应该积极探索“营改增”下的仓储业务税务筹划方法，利用增值税的特性和企业的自身情况减少税务，并且未来如果房产租赁行业全面纳入“营改增”范围，企业也会因为在仓储业务方面进行税务筹划的经验，可以积极应对，减少损失。

2. 加强增值税专用发票的管理

房屋租赁企业一定要加强增值税专用发票的管理。企业全部业务中只有仓储业务涉及增值税专用发票，而增值税专用发票是抵扣的的依据，因此必须给予足够重视，在管理上与普通发票区别开来，建立独立的发票管理系统，尤其对可抵扣发票的管理尤其注重，不能遗失。

（三）物业管理业务的税务筹划

对于房产租赁公司来说，物业管理业务是重要的业务部门，对其税收的筹划，可以节约大量税收成本。

1. 着眼全局，仔细筹划

物业管理业务是下属业务，站在房产租赁企业的整体角度上，可以再各个公司及板块之间进行合理筹划，从而整体减少税收。

2. 注重长远发展，合理筹划劳务成本

因为物业管理业务没有纳入“营改增”的税制改革范围，所以物业管理业务的营业税就是营业收入全额计税的，在房产租赁企业中，物业管理业务有一半是人工成本，这些成本在计算营业税时均不能扣除。但是因为物业管理业务知识公司的一个业务板块，公司可以调遣其他部门工作人员进行物业管理工作，从而节约成本。

（四）運用科学管理方法，降低企业信用风险

因为“营改增”的影响，房产租赁企业可能在时间内无法根据企业自身的税收筹划达到降低税收的效果，所以，企业可以运用科学管理方法，降低企业信用风险。按房产租赁企业的日常运营当中，租金拖欠一直是困扰企业的大问题。企业经常因为管理不当，出现租金坏账、呆账现象，造成这种现象的原因是企业与行业信用体系的缺失，企业应加强对信用管理的意识，提高核心竞争力，只有这样，才能缓解税收压力，为企业进行税收筹划方法改革提供时间机会。

（五）做好“营改增”的过渡

房屋租赁企业如果有投资需求，尽量在“营改增”实施前不要购置房产，这是因为“营改增”后的购置可以进行税额抵扣，从而减少成本，尤其考虑采用融资租赁方式进行资产购置的，“营改增”后加强技术改造和设备更新，可以提高核心竞争力。

（六）打造专业的新型租赁企业

房产租赁企业应当转变管理模式，打造专业的新型租赁企业，规范企业管理，吸纳高素质的人才队伍。虽然“营改增”后对界定为一般纳税人的房产租赁企业税务短暂的加重了，但是就整体而言，给企业进行税收筹划的空间也更大了。所以房产租赁企业必须建立现今的品牌经营理念，专业服务技能、高素质展业人才队伍的大型房屋租赁企业，才能在激烈的竞争中取得竞争优势，才能在“营改增”后取得税收优势。

（七）分解公司进行税务筹划

对于年销售额达到500万元以上的一般纳税人，可以分解企业规模，建立母子公司的形式，将一般纳税人变为小规模纳税人，从而获取税收优惠，降低整体的税务压力。同时，还要将租赁合同、安拆合同、人工费合同分别签订并分别进行核算，因为一般纳税人只有动产租赁业务按17%税率征收，安拆等按3%税率征收。若不分开签订合同，就会产生按租赁合同统一执行17%税率征收的情况，从而加重了企业的税收负担。

三、结语

房产租赁企业虽然没有全面实行“营改增”，只有一部分业务涉及“营改增”的范围，但是对其影响也是不容小觑的，房产租赁企业必须重视“营改增”的税制改革，根据自身发展情况，调整业务，进行税收筹划，才能降低税务负担，增强竞争力。

参考文献：

[1]陆亚如.“营改增”试点企业如何进行增值税纳税筹划[J].财会研究.2013（05）.

[2]彭新媛.“营改增”试点企业的纳税筹划途径[J].财会月刊.2013（07）.

（作者单位：天津市兴华投资集团有限公司）