浅谈房地产项目设计管理

张东德

摘 要：设计项目管理是工程项目管理的组成部分，设计方案的优劣和施工图设计的认真度能够最大限度的控制项目成本，在工程结构、工程规模、工程形象、工程成本中寻找到最佳的结合点，保证项目在使用寿命周期最长的情况下，工程造价最低。设计项目组是设计公司中最基本的单元和组织架构。建筑设计项目管理的目的在于保证设计质量、制约成本、提高效率。建筑设计项目管理的最终目的是明确的，在项目的运作中，始终以工程项目的完成为目标。

关键词：房地产项目；设计设计管理

一、房地产项目设计管理特点

工程项目实施阶段包括可行性研究、工程概念方案设计、工程施工、竣工验收、交付入住等。无论项目大小，由于是定点、定时实施，其过程都是一样的。

（一）重复的特点

每个项目都有其共同性，也就是其组成，架构，组织等，从形式上来说都是相同的。设计管理更加如此，从设计团队的组建，技术力量的匹配，工作任务的划分，到设计任务的实施过程，都是相同的路径。

（二）独特的特点

每个项目，虽然有其相同的特点，但基本上都会有很大的不同。从结构上来说，所处的地址不同，基础形式、基础埋深会不同，使用功能的变化，会使得荷载计算不同。从建筑上来看，为了适应周围环境，从形式、色彩等都需做相应的变化。项目设计前虽然设计方案已基本确定，但在实际实施中，会根据市场预测情况和实际进行局部调整，相应的细节部分会根据具体情况不同而不同设计。因此在设计管理中，要充分考虑多变的情况，从时间、人员、组织、安排等方面要有充分的准备，以确保项目设计顺利完成

二、设计项目管理的内容

（一）制定可实施计划

所有工作进行之前都应先有计划，才能按部就班，顺利实施，设计项目管理也不例外。包括目标，时间，节点，方法，人员组成等。从项目可行性研究、设计方案比较、设计任务书制定、设计过程管理、设计出图时间及审查均应有详细的计划，并进行有效的管理。

设计工作是为了表现项目开发者的形式需求、满足项目开发的功能需求。因此，设计工作开始之前，也需要对设计想法、设计准备、设计过程、设计审核等等做充分的讨论后，制定切实可行的各项计划。

（二）有效的组织

计划管理的前提是组织管理，有再详细的计划，必须通过组织有效的管理，才能达到最佳效果。因此，应组织有效的团队进行设计管理。这个团队应包括负责人、工程技术人员、预算人员、各专业设计人员、审核人员、辅助人员等组成，还需要对项目设计的各阶段进行评审，提出相应修改意见，以确保项目设计达到目标要求。

优秀的设计管理组织，可以建立良好的沟通机制和顺畅的设计流程，在从规划设计、概念设计到初步设计、施工图设计，各个步骤，各个专业间需要不断的、充分的、频繁的讨论、沟通直至定稿。

（三）严格的监督和管控

在项目的设计过程中和项目实施中，监督和管控是十分必要的。在设计过程中，监督设计的细节部分是十分关键的，各专业之间需要有效控制，避免各自为政，出现矛盾。从而可避免在实施中产生很多的设计变更。

设计失误是设计的最大隐患，将导致项目成本增加、工期增加，更有甚者，会出现重大事故。所以，设计的全过程中，都必须加强审查、审核、对比。除了设计人员自身自觉以外，监督检查也是必不可少的。当然，更不能由于时间要求紧迫，就放弃审查和监控。

（四）限额设计和进度管理

对目标成本和进度等进行把握，合理的进行三者的统一，做到设计成果即满足功能要求，又满足建筑形式，最大限度节约成本，在要求的进度计划和限额内圆满完成设计任务。

房地产项目的设计的限额指标，可以在设计单位招标时进行确定。也就是在概念设计招标时，预先设定目标投资额，设计单位做概念方案时，除了考虑项目外观、构造、功能以外，还要对工程投资有一定的考虑。施工图设计招标时，可以将方案设计成果预先试算，以含钢量、砼含量等作为筛选设计单位的重要条件，这样，设计师在设计过程中，会牢记节约成本这条基本原则，最终达到在满足使用功能、项目形象、规范要求的情况下，投资最节约。

三、房地开发中设计管理工作的主要措施

（一）优化设计方案

首先应根据规划条件对项目进行准确定位，如住宅和商业的比例的划分、位置、规模均应根据市场情况来确定；其次在设计中，对住宅的户型面积、户型布局、商业面积划分、项目总体布局、开发节奏等均应根据价值工程法进行多次优化，才能够确保工程的功能达到最佳状态，使工程的结构更合理，从而提高投资者的经济效益。

（二）时刻牢记成本观念

在设计方案确定后，应编制投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。在施工图设计过程中，考虑各构件之间的相互受力、支撑关系，尽力测算结构钢含量和砼含量的最经济状态，对保温材料、防水材料、设备等应按照当地常规和规范进行详细考量，有效的控制整个项目的工程投资。

四、结束语

在工程管理的实务中，必须突出投资制约的重点。设计阶段对投资的影响度约为75%～95%，施工阶段的影响度约为10%～35%。由此可见，设计阶段与施工阶段对房地产开发项目的效益是何等地重要。所以，项目管理成本控制的重点在设计管理，有必要花时间和精力进行深入讨论和研究。

因此，在方案和设计阶段，应加强计划、组织、监督、制约管理，运用价值工程法优化设计方案，在设计过程中加强技术经济评价，推行限额设计，以确保项目达到预期的效果。