既有住宅屋面改造施工关键技术分析

甘蓓晔

既有住宅屋面改造施工关键技术分析

甘蓓晔

1 背景

截至2014年末，上海市居住房屋已超过6.1亿m2，其中老旧住宅约占2.2亿m2。这些老旧住宅周边配套设施齐全，邻里关系融洽。根据本市老旧住宅目前的现状，结合保障性安居工程对既有住宅的功能要求，通过有针对性的修缮和改造后，这些老旧住宅完全可以作为本市“四位一体”住房保障体系的重要补充。因此，本市自2013年起便明确了针对本市老旧住宅实施的成套改造项目、厨卫等综合改造项目和屋面及相关设施改造项目三类旧住房综合改造项目（以下简称“三类旧住房综合改造项目”），这是本市保障性安居工程的重要组成部分。2013年起，本市已围绕“保障性安居工程2013～2015年受益居民约18万户”的目标任务统一部署，明确启动了三类旧住房综合改造项目。通过加大对三类旧住房综合改造项目的财政投入和推进力度，保障市民群众居住安全和使用功能，改善本市的社会和人居环境，已成为本市未来住房发展工作的重点。

既有住宅屋面及相关设施综合改造是针对规划保留的以多层住宅为主的旧住房，重点改善房屋设施、消除安全隐患，并进行包括屋面（及防雷）、结构、电气设施、给排水及其设备、小区附属设施等项目的综合性改造。

2 屋面及相关设施综合改造的主要内容

2.1 工程概况

上海市闵行区虹桥镇龙柏地区一住宅小区综合改造工程（图1），建筑总面积79 553.03m2，共34幢多层住宅，主要修缮改造内容包括平改坡、道路拓宽、增加停车位、楼道内公共部位修缮，小区休闲座椅、路灯、垃圾桶等公用设施维护翻新、绿化修复，室外雨污水管道翻排等 。

2.2 屋面平改坡

屋面平改坡内容包括：①拆除原屋面隔热板、浇捣天沟及钢屋架圈梁；②钢屋架制作安装、钢檩条安装、老虎窗制作安装；③屋面木檩条、屋面板、油毛毡、沥青瓦铺设；④避雷带敷设及四周避雷带整理，并刷防锈漆和银粉漆。

2.3 外墙整修

外墙整个包括外墙面空鼓修理、渗水部位修渗、外墙落水管新增及更换、新做空调滴水管、外墙钢门窗修理及油漆、外墙面一底二度乳胶漆等。

2.4 楼梯间公共部位整修

楼梯间公共部位整修包括楼梯间公用部位墙面平顶混合砂浆修粉、楼梯间扶手栏杆修理油漆、公用部位外墙钢窗双面油漆、公用部位电线整理及内墙乳胶漆。

2.5 小区室外总体改造

小区室外进行围墙整治、道路整治、修理并铺设沥青路面、窨井调换修理、绿化整理补种、路灯调换，并新增机动、非机动车位、小区活动场地改造、小区配套用房改造等。

图1 某小区综合改造中

3 综合改造工程特点与难点

3.1 现场情况复杂，技术难度大

既有住宅综合改造项目与新建工程有诸多不同：既有住宅存在原始资料不全、房屋建造年代不尽相同、使用破坏程度不同、后期装修改动等情况，使得现场情况非常复杂；此外，很多修缮项目无法在设计阶段确定修缮的内容和总量，需要在修缮施工中，由设计单位、施工单位和实施单位共同配合，协同工作，逐步完成。这些复杂的情况在技术上会带来很多难点。

3.2 各种协调工作量大

本工程属房屋综合整治工程，房屋数量较多，分布范围较广，涉及到物业管理公司、居委会、街道办事处、环卫所、市容检查等，涉及到改造房屋的每家每户，施工过程中的各种协调工作量繁多。与居民之间的协调工作非常重要，施工过程中与居民之间的小摩擦在所难免，因此对项目管理的要求相对较高，如何把矛盾化解，保证工程的正常施工，这是项目管理的重点。

3.3 安全生产要求较高

修缮工程属“实心房”工程施工，主要工作量集中在屋顶及外立面。施工场地非常狭小且非封闭施工，区域内流动人口众多，周围的道路交通较繁忙，住宅小区内居民的出行较频繁，为保障住宅小区居民的人身安全，必须重点做好安全生产保障工作。

3.4 文明施工有特殊要求

本修缮工程为民心工程、窗口工程，施工面较大，直接或间接涉及到的市民较多。施工的好坏不仅影响公司在社会上的信誉，还将直接影响到政府在市民中的信誉，要防止噪声污染、粉尘污染，文明施工要到位。

4 屋面平改坡施工技术要点

4.1 植筋工程

本工程需对外围圈梁进行植筋。由测量人员放出轴线，专业工长负责放出植筋孔点位线技术、质量人员组织验收。将植筋孔位基面清理干净，满足钻孔施工的要求，可以使用电钻成孔。钻孔完成后，用气泵、毛刷清孔。将气泵管头伸入孔洞内，启动气泵将孔洞内的粉尘吹出，同时用毛刷深入洞中清刷粉尘2次，清刷完毕后，再用一根长度适宜的铁丝，端部缠绕部分干燥棉丝，蘸上丙酮，清刷孔洞内壁，使孔洞内最终达到洁净干燥。清洁过的孔洞严密封堵，以防有灰尘和异物落入。

植筋锚固方法如下：将锚固用胶注入孔洞内2/3，将处理好的钢筋除锈清理端朝向孔洞，一边向同一方向旋转，一边缓慢将钢筋插入洞内，直至到达孔洞底部为止。此时，如无锚固胶从洞内溢出，则说明注胶量不够，需要再次注胶，直至能使胶溢出。之后用丙酮或清洗剂清理工作面上遗留的胶液，特别注意在清理遗留胶液的时候要小心轻缓，不得碰撞和移动刚刚植好的钢筋。

对埋植好的钢筋，要作好标识，高度重视成品保护工作，防止锚固用胶在固化时间内被碰撞和扰动。埋植工作结束后，专业分包技术员、质检员按部位检查验收，合格后填写《植筋工程检验批质量验收记录》和《分项工程报验单》，会同监理、实施单位的有关人员做有见证的拉拔试验，合格后做最终验收，进行下一步的钢筋连接和绑扎作业。

4.2 圈梁、天沟钢筋

混凝土结构所用的钢筋均应有出厂合格证和试验报告单。对进场的原材料钢筋，在使用前除了检查钢筋的出厂合格证外，对于受力筋还应按有关规定取样进行机械性能复试，合格后方能使用。对于半成品钢筋，应由加工单位负责对材料钢筋进行抽查复试，并将复试报告提交给施工单位。

钢筋加工的的形状、尺寸必须符合设计要求；钢筋的表面应洁净，无损伤。油渍、油污和铁锈等应在使用前清除干净；钢筋搭接长度的末端距钢筋弯折处不得小于钢筋直径的10倍，接头不宜位于构件最大弯矩处；受拉钢筋绑扎接头搭接长度按设计或施工规范规定执行；钢筋搭接处应用铅丝扎紧，扎结在搭接部分的中心和两端共3处；为保证混凝土保护层的必需厚度，应在模板内钢筋下垫放水泥砂浆垫块。

4.3 圈梁模板

模板采用木模，圈梁采用九夹板木模用木方固定。施工前要精心挑选九夹板和木方并清理干净。支设模板时应拉线调直，保证混凝土成型后的外表工艺，按照圈梁宽度加工一部分“U”形加固卡具和木楔子用于加固模板。施工时要保证预埋铁件的位置和标高（图2）。

4.3.1 板及其支架

保证工程结构和构件各部分形状尺寸和相互位置的正确，使其具有足够的承载能力、刚度和稳定性，能可靠地承受新浇混凝土的自重和侧压力以及施工过程中所产生的荷载；模板接缝不应漏浆。在屋面泛水最低处要设置20mm×100mm的EPS块，待混凝土浇筑完毕并拆模后，把此泡沫拆掉形成排水孔道。

4.3.2 模板的拆除

不承重的侧模板应在混凝土强度能保证其表面及棱角不因拆模而受损时方可拆除。承重模板的拆除，对于跨度小于8mm的梁和跨度小于2m的架空梁及现浇天沟，应在混凝土强度达到设计标准的70%后方能进行。已拆模的结构，应在混凝土全部达到设计标号后，才能承受全部计算荷载。拆模后若发现混凝土有影响结构性能的缺陷，则会同设计、监理和甲方有关部门研究处理；对混凝土表面少量的麻面、小蜂窝，可用1∶2水泥砂浆及时嵌实粉平。

4.4 圈梁混凝土浇筑

在浇筑混凝土前，应对模板、支撑、钢筋进行检查。灌筑混凝土时应观察模板、支撑、钢筋、预埋件的情况，如发现有变形、走动的情况，及时停止灌筑，予以修整。在灌筑混凝土前，模板和钢筋上的垃圾、杂物应清除干净，木模板应加以润湿，但不应留有积水，在用水润湿后，木模板中的缝隙应予嵌实。人工振捣混凝土时，必须振捣密实，每次下料不宜太多，以免振捣不实，造成蜂窝、麻面现象，甚至造成质量事故；在浇捣混凝土时，应在浇捣地点制作试块，每次（台班）配比试块一组（3块）。以标准养护条件下试块28d抗压强度作为评定混凝土标号的依据。

4.5 混凝土的养护

为保证混凝土得到适宜的硬化条件，并防止过分收缩，混凝土在浇捣完毕后12h内，应加以覆盖和浇水；新浇筑的混凝土强度必须达到规范计量标准后才允许在混凝土上行走。用普通水泥拌制混凝土时，一般气温下约1～2d，冬天则需4d；用矿碴水泥拌制混凝土时，一般气温下约3～4d，冬季则为5d。

图2 屋面圈梁制模示意图

5 综合改造的项目管理

为保证实施单位的利益，保证工程施工的顺利进行，作为施工单位应服从实施单位和监理的协调与管理，与小区居民积极配合，需要提供服务时尽力提供服务。

5.1 与小区居民及施工周边环境人员之间的协调沟通

专门设置协调办公室，安排3～4人成立专门的居民协调小组，应付可能产生的矛盾，晓之以理，动之以情，为实现工程目标，取得他们的支持和谅解。

在进场的同时及时与周边其它住宅设施和居民取得联系进行沟通，相互建立良好的谅解关系，采取有针对性的措施，重点控制对周边的噪音干扰和污染，保证周边其它住宅设施和居民的安全。在施工的过程中和周边居民能达成谅解，强噪音施工的项目尽可能调整避开居民的休息的时间，对于居民提出的意见虚心接受，并研究采取相应的改进措施，从而与周边居民建立良好的协作关系，彻底解决扰民问题。

5.2 减少对住户正常生活的影响

由于本次改造不涉及住户电路系统改造，因此在改造期间可以通过提供电磁炉解决做饭问题；通过在楼内公共区域每层设置临时上下水管来解决生活用水问题；此外，可以在空置房合理设置公共卫生间来解决居民洗澡、上厕所问题。

逐户测量窗口尺寸，编号登记，可在入户走访时同步进行，确保加工窗框尺寸精确。在外窗拆除安装时，要核实确定该户外窗是否已进场待装，保证拆除、安装两道工序同日完成，杜绝无窗隔夜。改造工程与新建工程不同，顶层为居民住房。为避免突发降雨和屋面湿作业造成屋面渗漏，可在拆除后立即做一层聚乙烯丙纶临时防水，避免发生渗漏给住户带来损失。

5.3 合理安排组织工序

排水管道拆除施工时，一定要把整个竖向排水立管涉及的用户家厕所和热水器内部的水排放完毕后再进行拆除排水管道，拆除顺序自上而下，避免了楼上住户恶意使用排水对楼下已被拆除的家庭造成污染。

在进行拆除卫生间墙面及地面时要谨慎剔凿，以避免破坏暗埋的管道，不小心破坏时要进行及时维修，对维修后的暗埋管道在末端安装丝堵并按规范打压检测确保没有泄漏后再进行下一个工序施工，避免发生渗漏造成返工等不利影响。

6 结语

通过周密规划、严格管理和积极协调，小区内外改造完全不留隐患，整体效果良好，改善了居住环境（图3），不仅实现了预期目标，而且获得了协作单位和全楼住户的一致好评。

The Key Technological Analysis on the Existing Residential Roof Remodel

Gan Beiye

屋面及相关设施综合改造工程是一个包含“平改坡”工程的房屋修缮、综合改造工程，内容繁多、情况复杂，需要考虑的因素众多，需要解决的问题很多，设计施工和项目管理的难度较大。文章结合工程实例，总结屋面及相关设施综合改造工程中的施工关键技术要点和项目管理、协调中的一些经验。

既有住宅；综合改造；平改坡

The comprehensive remodel of the roof and the related facilities is a job that transforms the fl at roof into a slanting one, with so much content and a complicated situation that many factors need to be considered and many problems demand to solve. As a result, the operation planning and project management is hard. Combining with the work cases, this paper summarizes the tips of the key technology operation, project management and some experience learned from coordination in the comprehensive remodel of the roof and the related facilities.

the existing residential buildings, a comprehensive remodel, the fl at roof into a slanting one

图3 改造后的小区整体情况

2016-05-25）

甘蓓晔，上海虹桥城镇投资建设发展有限公司工程师。