房地产开发计划管理的基本理念、框架与方法

葛立峰

摘 要：本文从地产项目开发的目标入手，阐述了地产开发中的计划管理的基本理念，给出了计划的总体框架，并演示了常规操作方法

关键词：房地产；计划

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）17-10-2

1 房地产开发项目计划管理的基本理念

通常来讲，地产开发项目的目标是利润，这里包括狭义的利润（财务利润），即项目最终决算利润或年度决算利润，也包括广义的利润（企业经营成效），可以理解成企业品牌、产品形象、社会关系的有效塑造和提升对企业长期利润的有利影响。一般情况下财务利润是首要目标，广义利润也要作为必须考虑的因素。为简化讨论，本文暂以前者为主要考虑因素。

在对项目最终决算利润进行衡量时，按照现代投资理念，已较少使用财务报表数，而是更多的运用财务管理的理念，以“净资产收益率”作为核心指标，其来源于杜邦分析体系：

净资产收益率=销售净利率（NPM）×资产周转率（AU，资产利用率）×权益乘数（EM），其中：

销售净利率（NPM）=净利润/总收入

资产周转率（AU）=总收入/总资产

权益乘数（EM）=总资产/总权益资本

NPM体现了单位销售额的利润，要提高此项需要在产品溢价上下功夫，一般通过良好的户型和平面布置、社区景观、教育医疗配套，科学的成本管理来实现。综合来看，此项指标考察了开发商的营销定位、项目规划、产品研发、成本控制等环节的水平，开发计划管理作为统筹管理工具将在此方面发挥重要作用。

AU主要体现了单位投入获得的销售额，要提高此项，一般通过提高开发速度、压缩开发周期，从而获得较高的周转次数。在这个方面，项目计划管理起到主要作用。

EM主要体现资金杠杆比，但过高的杠杆比势必加大开发商资金断裂的风险，故宜根据企业融资能力和项目销售前景和开发过程风险将EM控制在较合适的比例。

也即：地产开发计划管理的基本理念是运用系统科学的思想，以提高地产开发资产周转率为主要目标，运用各种管理手段对项目开发各专业进行统筹协调和管控的活动。

2 房地产开发计划的总体框架

要谈房地产开发项目计划，必须谈到地产公司计划管理体系：体系从编制对象、编制周期两个维度定义如下：按编制对象，分为项目计划、公司计划、部门计划；按编制周期，分为全周期计划、年度计划、月度计划。具体包括：

公司战略规划：公司3-5年发展方向和核心经营方针，是一切计划管理的根本性指引。

项目节点计划、项目开发总体计划：项目节点计划用于明确项目开发中的工作时间节点，是一种进度计划。项目开发总体计划是包含进度、资金、成本、销售为一体的综合性计划。

公司年度综合计划：基于项目开发汇总计划和专业版块年度管理计划编制，明确公司年度工作方向和重点。

公司月度计划分解、部门月度计划：基于公司年度综合计划编制，主要目的是保证年度计划的月度落实。

3 房地产开发项目计划管理的常规操作方法

3.1 项目开发总体计划编制与调整

项目开发总体计划是一种基于节点计划的项目多专业综合计划，分“关键节点版”“一级节点版”两阶段编制，编制过程均由计划部牵头组织。主要编制步骤为：

步骤一：营销部根据公司年度经营目标编制销售计划，并明确各业态各期销售节点；

步骤二：计划部依据销售节点和公司要求编制关键节点计划；

步骤三：成本部依据关键节点计划和项目设计（概念）方案编制项目全周期成本测算（分解到年度或月度）；

步骤四：前期部依据销售计划、节点计划、成本测算进行项目土地和前期费用、部分税费测算（分解到年度或月度）；

步骤五：财务部依据销售计划、成本部和前期部提供的测算进行汇总现金流测算和损益测算（分解到年度或月度）；

以上成果汇总形成《项目开发总体计划（关键节点版）》，待一级节点计划确定后，刷新形成《项目开发总体计划（一级节点版）》。

项目开发总体计划的调整和考核：按计划调整所涉专业（计划、营销、成本、财务等）不同，项目开发总体计划调整须经相应专业的部门负责人审核，报公司领导审批方可调整。计划部在计划局部调整后，务必及时组织计划的整体刷新工作。

3.2 公司、部门年度计划编制

3.2.1 编制准备

以各项目开发总体计划为基础，计划部、营销部、财务部分别汇总形成全项目全周期《项目关键节点汇总、中期开发规模一览》《项目销售汇总计划》《项目财务汇总测算》（合称《项目开发汇总计划》），均分解至年度。

3.2.2 编制过程

计划部将《项目开发汇总计划》的年度分解纳入计划；专业部门分别编制《专业版块年度管理计划》，如行政部编制《年度人力资源和招聘计划》，质监安监部编制《年度工程质量提升建议方案》，等等。最后，计划部汇总形成《公司年度综合计划》并报公司审批。

3.3 公司、部门月度计划管理

3.3.1 公司月度计划

计划部组织进行公司年度综合计划的月度分解，作为各部门编制部门月度计划的基础。

3.3.2 部门月度计划编制

各部门依据《公司月度分解计划》编制本部门月度计划，其中项目公司和与项目节点计划有关的部门计划需增加各项目《二级节点计划》中应于下月开始的节点、之前延误未完节点，其他部门需增加主要日常职能型工作。各部门每月25日前将下月计划报计划部。

计划部审核各部门月度计划，形成“月度计划审核意见”，于每月底前与公司领导、相关部门沟通确认，作为计划会上会材料；计划部审核的原则为确保公司年度综合计划目标和各项目二级节点计划实现，审核重点包括：与公司年度计划和项目二级节点计划相比有无漏项，开始和完成时间是否匹配，部分节点的开始和完成时间是否应延后或提前，工作权重是否合理，工作完成标准是否可度量，各部门各项工作计划之间的匹配性，等等。

《各部门月度计划（草案）》和“月度计划审核意见”共同作为上会材料，接受会议质询。

计划部按照会议要求，在计划会后完成对《各部门月度计划（草案）》的修订发布。

3.3.3 部门月度计划执行、跟踪、评价、考核

各部门按计划会通过、计划部发布的部门月度计划安排工作，每月底前将本月计划完成情况报计划部。

计划部跟踪月度计划执行情况，于每月中旬向公司领导提交《月度计划中期跟踪报告》，以便其及时掌握项目进度、协调解决紧急问题；计划部以现场调查为基础，以客观公正、重点突出为原则，结合各部门的汇报情况，于每月底前形成“月度计划执行评价意见”并与公司领导、相关部门沟通确认，作为计划会上会材料。

行政部以计划会决议要求为依据，按照《公司绩效考核办法》组织月度绩效考核。

4 结束语

因篇幅所限，对房地产开发计划管理只是进行了概括性说明。笔者认为在实践中有以下两点需要特别注意：

4.1 着眼于杜邦公式，结合项目经济测算模型进行计划管理

鉴于房地产项目开发本质上是一种经济活动，杜邦公式务必作为进行计划管理的出发点，万不可为了计划管理而做计划管理，这在确定计划管理制度和框架、确定关键工作和计划关键节点，保证计划管理在大的方向上不脱离企业经济属性和管理本意至关重要；计划可以“总体计划”的形式存在，而不单纯关注于工作节点，但仍不能反映项目开发过程全貌，在实操中，计划管理务必结合经济测算模型进行具体的管理，看清事件和工作背后的经济行为本质，方能做出正确决定，这一点在计划编制阶段就应注意，尤其在计划进行过程中对计划进行调整是非常重要。

4.2 计划管理需全专业参与，强有力部门牵头

计划管理过程尤其是编制过程务必强化多专业协同，可采用“互提需求”的方法，即要求各部门基于完成本部门计划工作的需要，用穷举的形式对其他部门的工作提出需求，这在防止计划漏项方面很有效果；另外，作为牵头单位的计划部人员务必通晓全专业基本知识，这对企业宽口径人才水平提出了较高的要求。