房地产贷款风险类别及其管理分析

邓维

摘 要：本文主要是根据目前房地产贷款风险的现状对房地产贷款风险的类别及其管理进行研究分析，参考大量江西理工大学图书馆文献、网上资料以及指导老师的指导，从房地产贷款风险的种类着手对房地产贷款风险及其形成的原因进行分析研究，并通过对房地产贷款风险从时间过程中遇到的风险和商业银行现今存在的风险两个方面展开论述分析，主要阐述房地产贷款风险，房地产贷款风险的类别，房地产贷款风险的管理措施，以及对房地产贷款风险管理的建议。

关键词：房地产贷款风险；风险分类；风险管理；控制分析

房地产贷款的种类有：（1）个人住房贷款。（2）个人二手房贷款。（3）个人住房装修贷款。（4）个人住房抵押消费贷款。（5）个人商业用房贷款。（6）个人自建房贷款。几种有特色的贷款种类：（1）住房储蓄贷款。（2）企业住房基金合作贷款。（3）个人住房组合贷款。贷款风险按不同的标准划分，可分为不同的贷款种类。按贷款风险形成的原因划分客户风险，贷款决策风险，贷款风险的根源主要来自客户风险。引起企业经营活动的风险因素有多个方面：—是来自于自然因素的不确定性；经营者行为风险的表现主要是：（1）决策行为失误引起的决策风险，决策风险大体可划分两种情况，被动决策风险和主动决策风险。（2）低度贷款风险、中度贷款风险、度贷款风险、短期贷款业务经营风险、中长期贷款业务经营风险、特种贷款业务经营风险、对外业务经营风险。（3）违约风险，违约的界定主要有：1）没有履行一项义务的付款违约。2）“技术违约”超过了财务比率上、下限等行为。（4）敞口风险，敞口风险是未来风险金额的不确定性所产生的风险。（5）追偿风险。包括：抵押品风险和第三方担保风险。

人们将房地产地产贷款风险中存在的问题归纳为以下几个方面：第一，借款人由于各种原因亏损。第二借款人自有资金不足。第三，银行内部管理不严，制度不健全。第四，银行业务人员素质低。第五，房地产贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。第六，行政干预和政策变化的影响。第七，法规不健全。第八，假按揭现象严重。

这些问题必将给银行带来一系列的风险，如：行业风险、个人信用风险、金融欺诈风险以及房地产处理变现风险。还有一些特殊的风险如：1、经营能力风险。商用房地产经营者的经营能力是房地产经营成败的关键，如果经营者不能正确认识房地产的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给房地产经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。2、过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增房地产还贷能力。在房地产的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使房地产评估价值虚高，最终造成授信过量风险。3、贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循房地产收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。4、贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。5、抵押物价值波动风险。商用房地产抵押贷款的第一还款来源是房地产出租经营收入，而第二还款来源就是抵押房地产的处置还款。房地产自身经营方式，房地产状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成房地产价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。6、置换贷款风险。商用房地产抵押贷款的用途中很大一部分是偿还房地产建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。那么，出现房地产贷款风险的原因有哪些呢？首先，利益诱导房地产开发商。其次，银行观念的误导、个贷体制和内部激励机制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供应过量和宏观调控土地的力度不足。

一般来说，防范与控制房地产地贷款风险从以下几个方面入手。

第一，房地产经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用房地产抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用房地产经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查房地产租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。

第二，房地产收入的监管。商用房地产抵押贷款还款来源主要依赖商用房地产已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和房地产业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使房地产经营收入便于银行监管又不影响房地产的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。

第三，贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有房地产的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。

第四，贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循房地产收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的房地产正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护房地产的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间房地产的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。

第五，置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用房地产抵押贷款许多是用于置换该房地产前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。

第六，抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用房地产不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。

第七，定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。

（作者单位：江西理工大学）

参考文献：

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