“租补分离”模式下中国公共租赁住房的定价模型设计

王波　蒋和胜　张新春

摘 要：2014年起公租房和廉租房两类租赁型保障房开始并轨运行，使得定价工作变得相对复杂。原“公租房”保障对象是收入跨度大、身份复杂的“夹心层”群体，定价以市场为导向；原“廉租房”保障对象是本地城镇户籍的低收入住房困难家庭，发挥“兜底”作用，定价以收入为导向。两者并轨以后，需要综合成本、市场、收入三个基本要素，该兜底的还是要兜底，该盈利的还是要盈利。结合学界的理论探索和各地的实践经验，按照“租补分离”的模式设计了定价模型，首先以成本和市场两个要素确定公租房的基准定价，然后根据“剩余收入法”确定政府对低收入家庭的补贴额，从而实现政府财政的可承受性，社会资本的可盈利性，低收入家庭的可支付性三个基本目标。

关键词： 租补分离；公租房；定价模型

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1003-7217（2016）03-0101-06

一、文献综述

公租房的定价模型是一个多元目标决策系统，公租房租金定价需要考虑市场租金水平、保障对象支付能力、财政负担能力、社会资金投资回报等多方面因素[1，2]，因此可将市场、收入和成本作为公租房定价的三个基本要素。在参考新加坡、英国、香港、日本、美国等发达国家和地区的定价方法之后，学界总结出了我国现阶段的定价模式：重庆、广州模式，厦门、常州模式和北京模式，其中重庆定价模式以市场为导向，厦门模式以收入为导向，北京模式以成本为导向[3]。

要想把财政可承受和社会投资者收益放在优先位置，做到公租房的可持续发展，必须将成本作为重要的定价依据。成本如何定义，学界、业界并没有统一的标准[4]。其中，王吓忠对廉租房中的成本的解释比较有代表性，认为成本包括八个组成部分，租金可依次定义为福利租金、准成本租金、成本租金、商品租金四个层次，分别包含其中不同的组成部分

，在对廉租房租金进行经济规制的时候，需要依据家庭可支配收入、财政负担能力来最终确定由哪些成本因素进入租金的组成部分[5]。

张仕廉等人建立了公租房租金的综合定价模型，提出公租房的综合定价模型分为三步：基准租金测算、区位因素修正、租金检验[6]。并采用住房负担能力计算基准租金，基于“反距离加权插值平均法（IDW）”测算方法确定公租房市场租金调整系数，然后通过静态投资收益率模型检验公租房租金价格的可持续性，通过保障性指标检验公租房价格的保障属性。孟卫东将影响公租房定价的因素分为微观、中观和宏观因素，公租房定价采用差别化定价模式，主要包括承租人支付能力和公租房自身属性两个方面[7]。周小寒提出了构建层次分析法（AHP）构建公租房定价模式。成容容构建了零利润情况下公租房的基准租金的定价模型，将建设成本和运行成本分别计入模型，然后主要根据家庭收入和家庭规模两项指标对基准租金进行调整[8]。赵青松等人构建了基于承租人、房屋、租赁方式三个要素的公租房梯度租金模型，并以南京市某公租房项目为例进行了实证分析[9]。曹丽娟提出按照保障对象不同，制定不同的租金标准：过渡性需求收取市场租金，可先租后买；轮候需求采用市场价格下浮一定比例；长期固定需求主要满足其可支付能力[10]。张宇针对政府供给型保障住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型[11]。同时基于多层次灰色系统建立区位差异指数测算模型，从而实现对不同区位的保障性住房的差别定价。

综上所述，现有的理论研究成果还存在很大的不足：第一，在“租补分离”模式下，没有对 “名义租金”和政府补贴后的“实际租金”进行区别讨论；第二，没有一种模式较好地融入了“市场”、“收入”和“成本”三种基本定价要素，同时基于政府决策和实践操作环境下形成一种可供各地普遍参考的定价模式。

二、理论模型

（一）基于平均成本和平均市场租金确定保障系数

其中，如何确定折旧率有以下几种方法：

（1）年限平均法。年限平均法是指将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预定使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额相等。计算公式如下：

年折旧率 =（1 - 预计净残值率）/ 预计使用

寿命（年）/100%

月折旧率 = 年折旧率 / 12

月折旧额 = 固定资产原价×月折旧率

（2）剩余年限法。既然房屋资产的价值代表的就是租赁者在剩余年限的总支出，那么不同年限的房屋价值应该不同，即入住新房屋的承租者应该缴纳较高房租，入住旧房屋的承租者应该缴纳较低房租。年金化计算公式为：

通过式（6）可以看出，保障系数β是在考虑平均成本租金和平均市场租金的基础上确定的。从理论上出发，成本租金相比市场租金的最大差别就是公租房没有计入土地成本，而土地成本通常在房地产开发中占有很大比重，因此β1会显著小于1。但是，基于当前我国的住宅租赁市场的发展情况，房价和租金之间的关系比较复杂，难以清晰界定。因此，可能出现的情况就是成本租金大于市场租金，β等于甚至大于1，收入无法覆盖成本，财政投入压力增大。

（二）基于公租房项目的市场租金与保障系数确定项目基准租金

1.反距离加权平均法（IDW）插值法计算市场租金R3。IDW方法是一种研究区域与房价关系的常用方法，基本原理是：以待插值点为中心，在一定范围内搜索实测点（即样本点），根据待插值点与实测点之间的距离倒数分配权重系数，实测点的加权平均为待插值结果。根据IDW 方法原理，设某一公共租赁住房在空间上为一个待插值点，记为A0，其同区域类似商品房租赁市场中有n个实测点，其租金记为{P1，P2，P3，…Pi，…，Pn}，与待插值点A0的距离记为{d1，d2，d3，…，di，…，dn}。根据IDW方法原理，A0处市场租金R3：

其中k为距离的幂，值越大说明距离对价格的影响越大（通常取值为2）[12]。

2. 基于公租房项目市场租金和保障系数确定基准租金R*。

在通过市场平均成本租金R1和市场平均市场租金R2计算出保障系数β之后，我们又采用反距离加权平均法（IDW）得到了某个公租房项目的市场租金R3，那么我们就可以最后确定该公租房项目的基准租金R*：

R*=R3×β（8）

基准租金R*的确定过程非常显著地反映了成本和市场两个基本要素对公租房基准租金定价的作用。各地可以根据自身财政状况，合理调整R1模型中成本要素的涵盖内容，涵盖得越少，需要政府补助得越多，保障效益发挥越明显；涵盖得越多，需要政府补助得越少，越有利于住房保障事业的可持续发展。该模型基本实现了三个目标：政府财政的可承受性、社会资本的可盈利性、公租房价格的市场差异性。

（三） 基于可支付能力确定补贴标准

公租房采用租补分离模式，即所有的公租房租户按照市场价格先向管理部门缴纳全额租金，然后政府根据保障对象收入情况确定补贴额度并进行返还的模式。

1.基于“剩余收入法”测算住房支付能力。

在确定住房可支付能力的下限H*l时，应当将收入分配划分为三个部分，即非住房消费额N*、住房消费额H*和储蓄率D*，政府再根据财政承受能力、住房市场情况、潜在保障人群规模等因素，制定合理的非住房消费额N*、储蓄率D*，其收入剩余就是住房可支付能力H*：

H*=Y-N*-Y×D*（9）

其中Y表示年收入。

在确定住房可支付能力的下限H*i时，将非住房消费N*取下限值N*h，将储蓄率取上限D*h；

在确定住房可支付能力的上限H*h时，将非住房消费N*取下限值N*l，将储蓄率取下限D*l=0。

2.核定财政补贴的程序。

第一步：县、市级政府依据国家相关法规确定公租房标准户型面积S（严格控制在60M2以内①），核定全市主城区平均市场租金价格R2，以R2×S即标准住房面积与平均租金价格的乘积，作为政府财政补贴的依据。

第二步：按照国家规定，政府以略低于市场租金的价格确定公租房租金价格，即存在一个公租房平均租金与市场平均租金之间的比例β，β越大，说明公租房定价水平越高，政府提供的保障程度越低；β越小，说明定价水平越低，保障程度越高。也就是说，β×R2×S代表的就是租户平均需要缴纳的市场租金。不同城市根据自身不同的财政承受能力确定不同的β值，取值居于50%～70%，如《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定原则上不超过60%。

第三步：采用剩余收入法测算中低收入家庭的住房支付能力，用家庭的可支配收入扣除基本非住房消费和基本储蓄的余额作为核定家庭住房支付能力的参考依据。家庭收入Y的获取虽然存在很大的困难，但是依据当前申请、审查、公示、复核等程序，以及相应的诚信违约的处罚措施，Y值的真实性整体还是可控的。

第四步：基于家庭住房可支付能力与政府核定的财政补贴基准，计算家庭能够领取的财政补贴额度。

三、实证分析

“东城美地”项目（见表1）位于成都市锦江区华新村1、2、7组，占地面积4万平方米，建筑面积21万平方米，其中廉租房建筑面积99093.51平方米，户型面积29～50平方米，共2025套；公租房建筑面积36192.09平方米，户型面积30～59平方米，共770套；经济适用房建筑面积35090.06平方米，户型面积约59平方米，共590套。项目由成都市住房保障中心负责投资，总投资超过6个亿，其中建设和装修费用向银行融资50%，贷款利率7.05%，项目入住率预估为90%。

1.成都市公租房平均成本租金R1的计算。因为公租房项目的成本核算不涉及土地拆迁、购置费用，所以成本的上下浮动不会太大，为简化计算，我们以“东城美地”项目的“个别”成本租金代替成都市公租房项目平均成本租金。

如果要项目采用公私合伙模式（PPP）模式，则在项目的成本明细中还要加入企业利润。

2.成都市全市平均租金价格R2的计算。全市的平均租赁住房价格通过在成都市主城区（五城区+高新区）采取分层随机抽样，根据每个项目的可租房规模计算权重，通过R2的计算公式采用加权平均法得到：

7.相关参数值的设定

（1）收入准入标准依据《成都市中心城区公共租赁住房管理办法》确定：“我市中心城区公共租赁住房保障对象为中等及中等以下收入的中心城区户籍家庭、中心城区户籍单身居民、外来务工人员。家庭年收入10万元以下（含10万元）或个人年收入5万元以下（含5万元）”

（2）住房支出能力采用“剩余收入法”进行计算，中低收入家庭的住房消费能力区分为上限值（保证最低的非住房消费额）和下限值（保证基本的非住房消费额和储蓄额），其中：

上限值=家庭收入-困难家庭（5%）的平均非住房消费额

下限值=家庭收入-低收入家庭（20%）的平均非住房消费额-低收入家庭（20%）的平均储蓄额

根据成都市经济社会发展情况，我们采用下限值计算居民的住房消费额，每人每年非住房消费额N*取值9600元（每月800元），储蓄率D*取值可支配收入的15%。

8.居民实际支付租金计算。分别选取家庭年收入3～10万的三口之家，计算他们租赁“东城美地”50m2公租房实际需要支付的租金（见表3）。

根据表3可以看出，“东城美地”项目50m2的公租房每年的市场租金为15108元，政府根据家庭收入最多补贴12204元，家庭实际可以领取的补贴=政府补贴基准-家庭住房消费能力，如果取值为负，则补贴额为零。比如家庭收入30000元的家庭，扣除基本非住房消费和基本储蓄额，住房支付能力为0，政府需要全额补贴，则实际支付的年租金为2904元，如果不能或者不愿支付，可以选择其它价格偏低的公租房项目。年收入50000元的家庭，扣除基本非住房消费和基本储蓄额，住房支付能力为13700元，大于政府的补贴基准，则该家庭应该全额支付公租房租金15108元。

四、结 论

通过以上分析我们发现，基于“租补分离”模式下的定价模型，政府补贴额度与承租人实际承租的房屋属性没有关系，而只与政府规定的保障面积、核定的平均价格与家庭可支配收入相关。也就是说，只要上述要素不调整，其所能得到的政府补贴额度是固定的，居住面积越大，租金越高，自己承担的住房支出就越大；居住面积越小，租金越低，自己承担的住房支出就越小，甚至为零。因此我们对本文设计的定价模型评价为：第一，在定价模型中融入了成本要素，为公租房运营回收成本和可持续发展提供了保障；第二，充分发挥了市场对资源配置的基础性作用，保护了房地产市场定价机制的正常运行；第三，给予保障对象充分的选择自由，有效防止了“好地段”公租房的拥挤现象和“偏远地段”公租房的空置现象；第四，采用剩余收入法测算家庭的住房消费能力的时候，以家庭收入为唯一参考要素，既考虑了基本非住房消费，又考虑了合理储蓄额，有效区分了“租房”和“买房”之间的重要消费偏好差别，符合我国的传统文化和基本国情；第五，“租补分离、先交后补”模式，降低房屋分配管理上的交易成本，实现了财政资金的高效利用。

注释：

①《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号。

参考文献：

[1]周小寒.我国公租房租金定价模式研究[J].价格理论与实践，2013，（6）：58-59.

[2]倪娜，易成栋.公共租赁住房租金定价方法比较研究及其借鉴[J].中国房地产，2011，（12）：66-73.

[3]王先柱，刘洪玉.公共租赁住房定价模式探析[J].中国房地产，2011，（11） ：44-46.

[4]张超，周晓静.我国公租房租金定价标准存在的问题及定租原则[J].价值工程，2013，32（4）：295-297.

[5]王吓忠.中国保障性住房的价格经济规制分析[J].福州大学学报（哲学社会科学版），2008，（5）：22-32.

[6]张仕廉，王朝健，胡犀.公共租赁住房综合定价模型研究[J].建筑经济，2011，（11）：66-69.

[7]孟卫东，柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究[J].价格理论与实践，2011，（12）：31-32.

[8]成容容.我国公共租赁房的租金定价模型[J].价值工程，2012，31（3） ：62-63.

[9]赵青松，李宁，邓小鹏.公共租赁住房梯度租金模型及算例分析[J].东南大学学报（哲学社会科学版），2010，（12） ：75-79.

[10]曹丽娟.关于我国城市公共租赁住房租金标准制定的思考[J].价格理论与实践，2010，（11） ：37-38.

[11]张宇.基于多中心城市结构的保障性住房价格测算[J].工程管理学报，2010，（2）：73-77.

[12]郑新奇，王家耀，阎弘文，等.数字地价模型在城市地价时空分析中的应用[J].资源科学，2004，26（1）：14-21.

（责任编辑：王铁军）