地价、房价与地方债规模

陈瑞　卞洋

摘 要：以2010年、2012-2014年中国省级面板数据研究地价、房价与地方债规模的关系，结果表明：1.地价对地方债规模影响不显著。一方面，作为地方债的抵押品，土地升值会刺激地方政府扩大债务规模，增加土地收储；另一方面，土地收入增加后，地方政府对于债务收入的依赖下降，举债动机降低，对地方债规模有负面影响。这两种机制对于地方债规模的影响相互抵消。2.房价对地方债规模起到显著的正向影响。强劲增长的住房有效需求拉动房价持续快速上涨，政府既要满足居民住房需求，又要完善新增住房配套设施和服务，资金需求增加导致举债规模增加。地方政府干预市场的行为对于房价的提高起到了促进作用，房价要回归到理性增长水平，在经济和政策上应引导地方政府深化房地产改革。

关键词：地方债；房价；地价

中图分类号：F812.4 文献标识码：A 文章编号：1003-1502（2016）03-0071-06

一、引言

据2015年8月国务院审议批准地方政府债务限额的议案决议，全国地方政府性债务余额24万亿元，其中：政府负有偿还责任的债务15.4万亿元，占64.17%；政府负有担保责任的以及可能承担一定救助责任的或有债务8.6万亿元，占35.83%。如图1所示为全国地方政府债务情况，包括全国地方政府2010、2012、2013、2014年的债务总量和债务总量占当年名义GDP比例情况，以及2014年债务总量最高的前8个省市较上年的债务变化情况。

由图1可知，其一，全国地方政府债务规模增长较快，占GDP比重逐渐加大；其二，各省市债务规模差异较大，2014年债务规模最高的江苏省占全国地方政府债务的8%；其三，落后地区的某些西部省份的债务规模甚至超过了某些发达省份，但两者偿债能力是完全不一样的。自2008年后，为了贯彻执行中央发布的刺激经济计划，地方政府兴建各类基础设施，由此引发了大规模的地方融资，地方政府债务高速膨胀，引起了社会各界的广泛关注。地方政府的负债因为其不完全透明性以及管理上的庞杂，一直是各国风险管理的重点。

我国地方政府负有偿还责任的债务最早发生在1979年，有8个县区当年举借了政府负有偿还责任的债务。此后，各地开始陆续举债。从借款来源看，主要以银行贷款为主，以2013年6月为例，图2为2013年6月底政府负有偿还责任的债务构成，超一半的地方债务由银行贷款构成。按照2014年9月21日国务院以国发〔2014〕43号印发的《关于加强地方政府性债务管理的意见》，发改委审批的城投债将逐渐收紧。

长期以来，各地方政府的债务一直没有确切并公开的数据，由于相关数据的缺乏，大多地方债规模相关研究多采用城投债、土地出让收入作为代理变量。城投债由于数据可公开性而完全可得，尽管城投债是地方债举债形式之一，但其规模远比不上银行贷款，且与地方债规模的关系尚不十分明确，由此可知城投债并不能反映地方债规模的真实情况。而土地财政是我国特有的一种财政现象，在土地公有制（所有土地属于国家所有或集体所有）和经济市场化背景下产生。西方国家鲜有将房价的高速上升归咎于财政的相关研究，在众多文献中，Tiebout [1]、Crompton [2]曾发现，建在公园等公共设施周围的房屋能够使得消费者愿意为其支付高价，周围的良好设施和环境可以征收更高的物业税。Espey [3]的研究也证实了住宅与公园之间的距离是影响某些高档社区房价的重要因素。实际上，在西方国家，由于国家发展较早，基础设施相对完备，不需要过多投入，财政支出集中于教育、医疗等公共服务中（Annicchiarico和Giammarioli，2004；Moraga和Vidal，2004）[4，5]。而在我国目前相对稳定的分税制财政制度下，中央政府和地方政府因财权和事权的不对等带来较多问题，研究地方债务问题具有重大意义。随着各省市、自治区、直辖市、部分计划单列市以及国务院公布的地方债务相关数据的公开，为我们能够全面理解地价、房价以及地方债规模的关系提供了数据支撑。

事实上，地方债务规模的高速膨胀与房地产行业的支撑作用关系紧密。一方面，土地抵押的债务收入是土地财政的重要组成部分，地方政府为了财政增收，对土地财政的依赖性明显增强，从而促进了城市房价的上涨。王举[6]对地方政府财政的收入支出构成的调查发现，地方政府依靠增加房地产税收项目等与房地产有关的相关途径来获得所需求的收入，日益加深了对房地产行业的依赖。吕炜 [7]以财政支出和土地财政为重点的对影响房地产投机泡沫变化的财政因素进行的研究表明，土地财政已成为当前我国房地产投机泡沫积累起来的重要原因。在实证方面，周彬 [8，9]、Du [10]对中国的房价和地价进行了格兰杰因果检验，发现土地财政下地价的升高对房价的升高有显著的解释力。张双长 [11]对各省市面板数据的回归分析表明，在其他条件相同情况下，地方政府对土地财政的依赖程度越高，则城市房价指数也越高。郑思齐 [12，13]对面板数据的回归也表明地方政府对土地出让金的依赖对房价有显著的推动作用。赵大利 [14]以地方政府发行的城投债为测度地方债务的指标，并利用34 个大中型城市2008—2012 年的城投债面板数据，实证发现地方债务与城市房价具有正向相关关系。刁伟涛 [15]通过省级面板数据进一步发现土地出让收入和地方债务收入对房价具有正向的推动作用。另一方面，地方政府对土地出让收入的依赖程度较高，土地出让收入是地方政府偿还债务的重要还款来源。刘德炳 [16，17]通过调查千余个市县级单位审计数据发现，通过出让土地获得资金规模越高的省份，其地方政府越依赖于这种偿债途径，较高的土地价格使得偿债资金的筹集相对便利，则地方政府土地财政收入越高。

综上所述，现有文献或是用土地出让金收入、城投债作为地方债的代理变量来研究地方债的影响因素，或是讨论地方债对房价的影响，而少有直接探讨影响地方债规模的研究。基于此，本文从地价、房价等因素对地方债规模产生的影响进行研究。在此影响机制中，其他因素也发挥着不可忽视的作用，一定程度上影响了实证研究的准确性。综合已有文献的研究，加入四个控制变量：城市人均拥有道路面积、政府财政缺口、房地产贷款、新增房屋人均竣工面积，分别从地方债规模需求与偿债能力、地方债债务资金供给以及偿债收入等方面进行控制，这些因素的作用会对地方债规模产生的不可忽视的真实影响。本文余下部分的结构安排如下：第二部分提出了本文的模型设定以及变量说明、数据统计描述；第三部分为实证发现与稳健性分析；第四部分总结全文，并给出政策建议。

二、研究设计

（一）模型设定

政府性债务分为三个部分：政府负有偿还责任的债务、负有担保责任的债务和可能承担一定救助责任的债务。第一类债务指需要由财政资金偿还的债务，属于政府债务。第二类债务指由政府提供担保，当被担保人无力偿还时，政府需承担连带责任的债务。第三类债务是指政府不负有法律偿还责任，但当债务人出现偿债困难时，政府可能需给予一定救助的债务。后两类债务均由债务人以自身收入偿还，因而统称为政府或有债务，正常情况下无需政府承担偿债责任。模型中的解释变量和被解释变量是明确的，被解释变量是地方债规模，用政府负有偿还责任的债务来衡量，解释变量是地价、房价。为了消除样本数据中可能存在的异方差以及得到更有经济意义的弹性系数，将相关变量进行对数化处理。又考虑到我国不同省份在地方债和相关变量之间可能存在结构性差别，设定本文的基本回归模型如下：

lnyit=β0+β2lnPit+β2lnDJit+θklnZk1it+γi+εit' （1）

式（1）中， 表示地方债规模，即政府负有偿还责任的债务；i=1，2……N，表示不同的省份城市；t=1，2……T，表示不同的年份； Pit代表房价，用商品房销售价格表示；DJit代表土地出让价格，Zk1it代表控制变量集合， θk（k=1，2……K）代表对应控制变量的系数，K表示不同的控制变量； γi代表不同省份的个体效应①；εit'代表随机扰动项。

在对面板模型估计前，先进行F统计量分析，以确定模型是个体固定效应还是混合回归模型。由于本文面板数据时间维度较小，故可不考虑随机效应模型。考虑到模型中可能存在的内生性问题，参考陆铭 [18]用人均GDP作为房价的工具变量进行回归，以作为稳健性检验。

（二）数据来源及描述性统计

地方债数据来源于各省、自治区（西藏除外）、直辖市和部分计划单列市发布的当地政府债务审计结果以及2015年8月国务院审议批准地方政府债务限额的议案决议，并进行了相应处理②。商品房销售价格、预算内财政收入、预算内财政支出、地区生产总值、总人口、来自国内贷款的房地产企业开发贷款、新增房屋竣工面积、消费者价格指数来源于各省市、自治区、直辖市统计年鉴，城市人均拥有道路面积来源于《中国城市建设统计年鉴》，土地出让收入、土地出让面积来源于《中国国土资源统计年鉴》。考虑到物价变动对名义变量的影响，本文利用消费者价格指数将变量中的名义变量转换为2010年的不变价格变量。各变量的描述性统计结果如表1所示。

由表1知，地方债规模均值为3447.6，其中最大值为9525.8，最小值为328.0，显示了较大的地区差异。

三、实证分析

在正式回归之前，分别进行混合OLS回归（下表模型2结果）和个体固定效应模型回归（下表模型1结果），再计算各自的RSS值，通过计算F统计量进行判别。模型原假设H0：模型中不同个体的截距相同（真实模型为混合OLS回归模型）。通过对模型检验F===11.938>F0.01（29.83），拒绝原假设，故选择个体固定效应回归模型。将房价、地价同时放入模型回归并分别对两者回归，同时用人均GDP作为房价的工具变量进行回归，回归方程结果如表2所示。

从表2可知，模型1显示：地价系数并不显著，约为0.03，而房价系数在95%的置信水平上显著，约为0.54；模型2显示：房价系数在95%的置信水平上显著，约为0.56；模型3显示：地价系数为正值但仍然不显著。这说明房价对地方债规模产生显著的正向影响，地价并不显著影响地方债规模。近几年来的房价持续快速上涨，是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求，在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下，转变为强劲增长的住房有效需求，成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。由于地价的影响远没有住房有效需求那么强烈，更多的是人们对房屋需求的增加导致房价上升，而随着新增房屋的增多，政府要满足老百姓住房需求，必然鼓励开发商开发，在这种情况下，开发商看到房屋价格上升，也很愿意开发，同时，政府相应地要完善新增房屋周边的配套公共服务设施和服务，资金需求增加，举债动机增加，则地方债规模增加，导致房价对地方债规模产生显著的正向影响。而地价并不显著影响地方债规模，一方面，地价上升，作为抵押品的土地价值上升，那么政府筹集资金更为便利，借贷资金数量也更多，则地方债规模相应上升；另一方面，土地收入增加，作为债务收入的补充，减少了政府借贷动机，同时，土地收入可用于偿还已借旧债，就这两个作用而言地方债规模相应下降。由于这两方面因素的抵消作用，导致地价对地方债规模影响不显著。

从人均GDP作为房价的工具变量进行回归（模型5）的稳健性结果来看，房价对地方债规模产生显著的正向影响，地价对地方债规模的影响仍不显著。如果进一步看其他因素的回归系数，对地方债规模具有显著正向影响的因素还有城市人均拥有道路面积、房地产开发贷款、新增房屋竣工面积，城市人均拥有道路面积的弹性系数约为0.77，房地产开发贷款的弹性系数约为0.22，房屋竣工面积的弹性系数约为0.42，这说明基础设施的建设以及房屋供给的增加均会促进地方政府规模债务。而财政缺口对地方债规模产生负向影响，地方政府财政缺口越大，偿债能力越弱，则发行债务规模相应越小。

模型5中的其他主要观测变量均与前文的结论保持一致，即城市人均拥有道路面积、房地产开发贷款、房屋竣工面积对地方债规模具有显著的正向影响，财政缺口对地方债规模产生负向影响，即使是考虑了影响地方债规模的其他因素，本文的研究结论仍然是稳健的。

四、结论和建议

本文通过理论分析和实证检验，研究了地价、房价以及地方债规模的关系，所得研究结果是准确的、稳健的。通过对2010年、2012-2014年全国30个大中城市的面板数据进行实证分析，得出以下结论：（1）地价对地方债规模影响不显著。一方面，地价上升，作为抵押品的土地价值上升，那么政府筹集资金更为便利，借贷资金数量也更多，则地方债规模相应上升；另一方面，土地收入增加，作为债务收入的补充，减少了政府借贷动机，同时，土地收入可用于偿还已借旧债，从这两个作用而言，地方债规模相应下降。由于这两方面因素的抵消作用，导致地价对地方债规模影响不显著。这也从侧面说明了土地收入不适合作为地方债规模的代理变量。（2）房价对地方债规模起到显著的正向影响，在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下，强劲增长的住房有效需求而非地价拉动房价持续快速上涨。而随着新增房屋的增多，政府要满足老百姓住房需求，相应地要完善新增房屋周边的配套公共设施和服务，资金需求增加，举债动机增加，则地方债规模增加。由此可以看出，地方政府间接干预房价的行为对于近年来不断增长的债务规模起到了促进作用。

因此，为避免房地产市场波动对地方债规模产生的不利影响，本文提出如下建议：（1）保持债务适度规模，避免政府债务的急剧扩张，建立债务风险预警机制，防范财政风险。（2）地方政府应当充分认识房地产市场波动对地方债规模的重要影响，深化房地产行业改革。但不可否认的是，在中国工业化、城市化的进程中，政府发行债务曾经发挥过重要的、积极的作用。

注释：

①考虑到中国地区发展不平衡、地区差异等国情，我们在回归方程中加入东部地区哑变量，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南，其余为中西部地区。

②将3个单独发布审计结果的计划单列市（青岛市、宁波市、厦门市）的债务与所在省份合并计算。由于2013年底各省市、自治区的地方债数据公布不全，而2013年6月底的数据全面，又比较现有省市的债务规模与2013年6月底债务规模大致相当，为保持数据的一致性，本文有合理的理由认为各省市、自治区2013年底的债务规模与2013年6月底规模大致相同，并替代为2013年6月底的债务规模。而2014年年底部分缺失数据通过2015年地方债限额规模折算得出，折算系数为2014年地方债规模总量与2015年地方债限额总量的比值。其余年份缺失数据采用按2013年6月各地方债务规模占总量规模不变来计算，小数点后两位结果四舍五入。

参考文献：

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[18]陆铭，欧海军，陈斌开. 理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究[J]. 世界经济，2014（1）：30-54.

Abstract： This paper aims at studying the relationship between the local government debt issue and house market fluctuations through an empirical analysis of the panel data of macroeconomic fundamentals related variables from China's 30 provinces during the years 2010 and 2012-2014. The results indicate that 1. land transfer price has no significant influence on local government debt scale， because the increase of land value causes both the increase of the money available for lending and the decrease of the real borrowing motivation， and they offset the effect of each other. 2. house price has a significant positive impact on local government debt scale. High growth rate in effective house demand keeps house price rising rapidly. The local government should not only meet the residents' housing demand， but also improve new housing facilities and services. The increase of money demand leads to the expansion of local government debt scale. Indirect intervention of price by local government plays a significant role in the growth of debt. In order to keep its debt at a moderate level， local government should deepen the reform of the real estate in the areas of economy and policy.

Keywords： local government debt； house price； land price

责任编辑：萧雅楠