乐视跨界房地产的逻辑

徐谌辉

增加融资渠道、带动内容输出、形成O2O的产业闭环，乐视的新跨界有一个看起来成型的商业逻辑。

现在是一个跨界时代，但隔行如隔山的道理仍在。最近几年，乐视公司不断跨界，从互联网到电视、从电视到手机、从手机到汽车，又从汽车跨到了房地产……

5月16日，世茂房地产控股有限公司（下称世茂房地产，600823.SH）发布公告称，将以人民币29.2亿元的价格，出售其全资附属公司世茂新体验旗下的财富时代公司全部股权;以人民币0.52亿元的价格，出售其全资附属公司世茂商业管理旗下的新世纪商业管理有限公司全部股权。

本次交易，世茂房地产预估收益约为人民币7亿元，购买方是乐视控股，为乐视网信息技术（北京）股份有限公司（下称乐视网，300104.SZ）的股东，乐视控股与乐视网的法定代表人同为贾跃亭。

财富时代的主要资产为北京幸福一村综合楼，即位于北京三里屯的商业地产“世茂工三”。新世纪公司的主营业务为：销售食品、园林绿化服务、企业管理、投资管理。

世茂房地产董事会认为，该项交易是世茂房地产的变现良机，有助于加强世茂房地产整体的财务状况，有利于资金的灵活高效运用。

一方如此开心，如果另一方也获益匪浅的话，那么此次交易堪称双赢。这一次世茂房地产的交易对手是一向以“轻资产”的互联网公司模式著称的乐视。乐视重金介入商业地产项目，避轻就重，意欲何为？

布局大生态链

早在本次和世茂房地产合作之前，乐视就已经涉足房地产领域。

《财经》记者通过企业征信数据库启信宝查询到，乐视控股旗下有一家北京宏城鑫泰置业有限公司，注册时间为2007年，该公司业务主要是房地产开发、销售自行开发的商品房、物业管理和酒店管理。

股东变更记录显示，宏城鑫泰是在2014年8月18日，由乐视控股从北京八大处房地产开发集团有限公司手里买入，并与北京八大处房地产公司共同持有该公司至2014年12月29日，之后股东正式变更为乐视控股独有。

2015年11月，重庆两江新区两宗地块均以起始价4.2亿元挂牌成交，分别是建筑体量为20.77万平方米的196亩纯居住用地、建筑体量为19.16万平方米的187亩纯商业用地。两宗地的受让方均为重庆乐视界置业发展有限公司。而重庆乐视界置业发展有限公司股东为乐视投资管理（北京）有限公司，而乐视投资管理（北京）有限公司的股东则为乐视控股。

纵观乐视控股，目前已经布局了乐视网、乐视云、移动智能终端（电视、盒子等）、手机、电商、乐视影业、体育、汽车、互联网金融和房地产十大业务板块。这十个业务板块中，每个业务板块都和其他业务板块有连接关系。

比如，乐视影视的自制剧《芈月传》开播时，电商板块就准备销售“芈酒”，移动智能板块准备芈月传版的手机，完全围绕内容IP进行粉丝经济周边效应销售，而客户获取又来自于乐视超级电视为代表的移动智能终端板块的销售，从而形成一个闭环。

根据贾跃亭的公开表态，未来乐视想打造的大生态链系统工程，其实就是一个大的O2O模式，通过影视业、体育等输出内容，用乐视云、互联网金融、电商等平台进行连接服务，最后通过移动智能终端、手机、汽车、房地产等将内容输送到客户手里。

在这个大生态链系统搭建好之后，就需要通过盈利能力的检验。

乐视控股不仅业务板块多，公司更多，但是只有一家上市公司，就是乐视网。早前在新加坡上市，为乐视网上市立下汗马功劳的西贝尔通信公司（Sinotel Technologies LTD），已于2016年3月15日退出新加坡交易市场。

乐视控股板块虽多，但多数是新布局的业务，还未发展成熟。比如2014年立项的乐视手机、乐生活，2015年组建的乐视汽车和房地产，还有虽然早在2011年就组建，但因为房地产、影院配套端口没有组建完成而耽搁的乐视影业。

不过按照乐视网年报披露，现阶段乐视网旗下有13家全资、非全资子公司，云、智能终端、电商、影视、体育、新媒体、音乐等成熟业态都均已覆盖。从而产生了“版权+自制”的双管齐下，配合金融电商平台，将独有内容通过智能终端输出的小生态链系统。

从乐视网小生态链系统的业绩，可以窥视未来乐视控股大生态链系统的盈利能力。

盈利能力待提升

乐视网2015年报显示，营业总收入为130.17亿元，同比上涨90.89%;2014年营业总收入为68.19亿元，同比上涨188.79%;2013年营业总收入为23.61亿元，同比上涨102.28%。

这些收入主要来源于四个业务板块，分别为广告业务，占总营收20.23%;终端业务（不含智能手机），占总营收46.78%;会员及发行业务收入，占总营收的29.06%;其他业务，占总营收的3.93%。

终端收入，也就是乐视电视，是乐视网占比最大的主营收入，而乐视网其他板块的客户获取方式和收入来源都有赖于终端。也就是说，广告、会员、版权、内容这些收入，都需要跟电视销量捆绑。

通过商业地产打造O2O闭环，这是一个看上去很美的商业逻辑。

按照乐视网年报数据，乐视电视销量一直节节升高，但整个乐视网的盈利情况却是另一番故事。

2015年乐视网的营业总收入约为130亿元人民币，营业总成本约为130.09亿元人民币，亏损900万元人民币。乐视网的营业利润是靠一项7900万元的投资收益实现的，但在净利润表上，乐视网却录得近2.2亿元的净利润，这些利润来自于约1.42亿元的所得税费用。

按照《企业会计准则》，利润表中的企业所得税费用通常由两部分组成：当期应交所得税和递延所得税，而递延所得税又分为递延所得税负债和递延所得税资产。计算公式为：所得税费用=应交所得税+（递延所得税负债-递延所得税资产）。

乐视网在所得税费用上显示的金额为递延所得税资产，递延所得税资产即未来可抵扣所得税的资产值。之所以出现这种情况，是因为企业当期应缴纳的所得税极低或为零，而递延所得税负债又小于递延所得税资产，而导致的该项科目只剩下递延所得税资产。

这说明，乐视网在这一报告期内，需要缴纳的税费远小于其可以抵税的资产，这表明该公司盈利能力较弱。

而用递延所得税资产来掩饰净利润并非长久之计，因为所得税资产不可能一直增长下去。为此，乐视网在净利润表上还有一项掩饰科目——少数股东损益。

2015年的净利润表上，有一笔约为负3.6亿元的少数股东损益，这项损益直接提高了乐视网股东综合收益。

这恰恰说明乐视网控股子公司处于亏损状态。乐视网2015年报披露，主要亏损的子公司分别是：乐视致新电子科技（天津）有限公司亏损约3亿元，乐视网文化发展（北京）有限公司亏50万元，乐视云计算有限公司亏损约4千万元，乐视电子商务（北京）有限公司亏约100万元，乐视体育文化产业发展（北京）有限公司亏损约1000万元，而其中亏损最大的乐视致新就是生产乐视超级电视的公司。

按营收占比来说，乐视的终端也就是乐视电视的收入占比最大。2015年，乐视网终端收入约为60.9亿元，终端成本约为81.9亿元，亏损21亿元。而这些亏损，都通过少数股东损益科目，在并表之后又将亏损放回子公司里，使得乐视网的净利润不含有此项亏损。

终端亏损的大部分原因，应当来自于超级电视售价低于成本的价格策略，正是通过这一策略，乐视2015年顺利完成了300万台电视销售的目标。但乐视如果继续这一策略，会导致亏损越来越高。

如果想要补足这些硬件亏损，乐视网最直接的办法就是增加会员年费，以及大幅提高付费内容的价格。但是乐视销售电视的同时送会员的销售策略，以及中国市场盗版严重导致内容付费无法普及的现实状况，使得乐视网提价非常艰难。

所有这些可以看出，乐视网的生态链盈利仍有压力，而房地产行业，尤其是商业地产更是资金需求量极大。在房地产行业盈利能力日益减退的今天，乐视控股大手笔购买世茂房地产的资产包，逻辑何在？

打造O2O产业闭环

启信宝资料显示，乐视控股的经营范围为：项目投资、投资管理、资产管理、投资咨询、经济贸易咨询。乐视控股工商资料还显示，1.未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金;2.不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动;3.不得发放贷款;4.不得对所投资企业以外的其他企业提供担保;5.不得向投资者承诺本金不受损失或者承诺最低收益。

也就是说，乐视控股本身是个投资公司，其资金可以来源于股东，也可以来自子公司借贷。但乐视控股大部分子公司都处于建设期，也很需要资金，能借钱的只有成熟的小生态链系统乐视网了。

虽然乐视网公司盈利能力并不乐观，但其货币资金2015年末为27.30亿元，同比提高了446.12%。

从2015年乐视网的现金流量表上看，其经营性现金流净额为8.8亿元，也就是乐视网靠自己的经营赚了8.8亿元，但其投资活动产生的现金流净额为29.8亿元，严重入不敷出，那么该年的货币资金就只有从筹资活动中产生了。

也就是说，乐视网账上的货币资金是融资而来。2015年，其筹资活动现金流净额为43.65亿元，同比上升278.52%。

简单来说，这些钱主要来源于股权融资和债权融资。

股权融资主要来自IPO及各种增发，当然也包含私募股权融资，比如其子公司乐视体育，在2015年5月的A轮和A+轮融资中，投资人是王健林旗下的万达投资、马云旗下的云锋基金、阚治东旗下的东方汇富、王思聪旗下的普思投资等组成的7家机构和个人，总融资额度为8亿元。

这些资金相对于不断扩张的乐视业务来说，募集时间较长，资金额度也较不稳定，同时，相对于汽车、房地产这些需使用大额资金的重资产业务来说，私募股权融资的募集金额量实在太低。

乐视显然也发现了这个问题，其2015年现金流量表显示，其吸收投资收到的现金同比下降88.60%，主要融资来源变成债券融资。

轻资产模式的公司在债券市场上往往很难融资，不过在2015年乐视网突破了壁垒，同年借款收到的现金增至90.47亿元，同比上升240.02%，同时发行了18.95亿元的债券。

深交所披露的乐视网非公开发行公司债券公告显示，乐视网的公司债年限为2+1年，票面利率为8.50%，融资成本并不高。

同时，乐视还通过抵押担保贷款、融资租赁等方式进行债权募资。截至2015年报告期内，流动负债显示，贾跃亭和其姐贾跃芳总借债金额约为34亿元，而贾跃亭名下对乐视网进行担保的金额总额为19.35亿元。通过融资租赁购入的固定资产总额为2.5亿元，增强了公司的现金流动性。

在层层贷款之后，乐视网的资产负债率为77.53%，这对于轻资产公司来说有压力，但要是换为重资产公司，比如房地产行业来说，这个资产负债率在行业内较为普遍，勿需咋舌。

购入世茂房地产的商业地产之后，其盈利方式虽然只来源于租金，但可以通过抵押贷款增强公司的现金流入，缓解资金压力。

商业地产客流量大，乐视影业就可以通过商业地产里的影院输出内容。这个靠地产带动文化，文化反哺地产的商业模式，以万达集团为代表。

比如，万达集团旗下的万达影业，其制作的电影，在万达院线上播出时可以获得较好的档期，从而增加票房量。而万达商业同时获得万达院线的租金，万达院线又靠万达商业的写字楼和公寓的人群增加观影人数。

通过这套打法，乐视通过房地产建立的大生态链，可以形成一个O2O的产业闭环。未来，乐视将内容延伸到影院、手机、汽车、家居甚至到文旅地产，也并非不可能。

如此一来，相较于视频网站等互联网公司，乐视有更多的融资方式和输出端口。而相较于其他房地产公司来说，乐视本身的互联网基因和内容优势，使得其商业地产更具有竞争力。

显然，目前这是一个看起来成型的商业逻辑。