城市房屋修缮施工组织分析

■ 李华星 Li Huaxing

城市房屋修缮施工组织分析

■ 李华星 Li Huaxing

与新建工程相比，既有建筑由于大多有人正在居住或使用，其修缮工程在消防、安全、噪声污染等方面具有较高的要求；同时，房屋修缮工程还存在工程量小、涉及面广、工程零星分散、施工场地受限等特点。因此，房屋修缮工程现场施工组织具有较强的特殊性。文章在研究房屋修缮工程现场施工组织相关内容的基础上，分析现场施工组织的特殊性，并针对性地提出相应的对策。

房屋修缮；现场施工组织；特殊性；对策

0 引言

上海市既有建筑数量庞大，房屋修缮工程的数量不断增加，房屋修缮施工安全已成为关系社会公共安全的重要课题。

城市房屋修缮施工过程中，由于腾空施工的经济成本高，住户一般仍在居住或使用，因此，在保证市民正常生活条件下进行房屋修缮，施工协调工作量大，施工作业区和居民生活区混合在一起，无法完全隔离，安全管理难度大。而且居民参与度、社会关注度高，工作中稍有疏忽，很容易引起社会的反响，较为敏感。

由于房屋修缮的特殊性，其施工现场组织设计至关重要。通过对现场施工组织的分析研究，可以确保施工工期和施工质量，保障施工安全。同时，为建立全面的房屋修缮体系奠定基础。

房屋修缮工程施工组织设计的内容除了包括常规的施工组织设计内容外，还需体现房屋修缮工程的特点，根据房屋修缮的特殊性制定针对性的施工组织设计方法。

1 施工组织设计内容

一般情况下，施工组织设计应包括总平面布置、工程进度控制、质量控制、安全生产保障及应急预案等内容。总平面布置主要是对材料加工间、材料堆场、临时宿舍等进行合理布置。工程进度控制应制定施工进度计划，明确材料供应、技术等方面的保证措施，并确定主要设备及劳动力计划表。质量控制应通过施工人员质量教育、施工现场严格控制、施工过程全面监管等措施对施工质量进行全方位、多层次地控制，以确保工程质量。安全生产保障应分别从安全目标、组织管理、文明施工等方面制定相应的措施或制度。应急预案应确定应急事故发生处理流程，并对主要的不可预见事故制定应急措施。

2 房屋修缮工程现场施工的特殊性

房屋修缮工程不同于新建工程，其施工场地多位于居民区等，基本有人正在居住或使用；施工场地分散，连续作业性差，不可预见因素多；施工项目因不同的房屋结构类型、修缮类别等具有明显的个性，施工周期要求较短。因此，在项目实施过程中，具有较强的特殊性。

2.1 修缮施工组织的特殊性

房屋修缮工程是对现有房屋进行修缮，房屋修缮内容根据施工设计方案确定。因此，施工生产受房屋修缮内容、结构形式和内部分隔的限制，修缮工程施工效率明显低于新建工程的施工工效。同时，房屋的修缮部位、修缮内容各不相同，使得施工连续作业性差，施工组织设计不可能像新建工程那样以理想的流水步距和流水节拍进行。于是形成了房屋修缮工程特有的施工组织设计，修缮工程施工中的组织形式和管理方法没有一定的固定模式，必须视实际情况而定。

2.2 施工环境的复杂性

目前许多房屋修缮工程要求在不影响企业生产、营业或居民正常居住的条件下进行，故而施工作业必须按实际情况做出相应的调整。如宾馆修缮在不影响营业的情况下，一般按楼层面由上而下安排施工；生产车间修缮是在设备没有搬迁的条件下组织施工；居住房屋修缮空间小，且在保证居民正常生活的情况下进行施工等。部分工程因受相邻房屋限制，或者为了满足周边业主提出的施工时不能有震动、噪声干扰等要求，将原方案采用的机械施工改为手工作业，从而影响了工作效率。

2.3 周边居民的沟通

房屋修缮项目基本发生在居民区周边，对市民工作、生活势必产生一定的影响。在项目实施过程中，以人为本，加强与市民的沟通，是确保工程顺利进行的重要因素。

2.4 不同工种的衔接性

与新建工程相比，房屋修缮工程项目规模相对较小，但是由于涉及到老旧房屋的修缮、结构的加固、使用功能的恢复等，修缮工程工种类别繁多。由于工期短、时间紧，各工种之间的衔接和配合尤为重要。

3 房屋修缮工程现场施工组织的对策

3.1 注重修缮工程施工组织设计方案的编制

目前，修缮工程领域相关的技术标准、规范还不成体系，除了《房屋修缮工程技术规程》（DG/TJ 08— 207—2008）、《多层平屋面改坡屋面工程技术规程》（DG/ TJ 08—023—2006）等少数技术规程外，尤其缺少如房屋修缮工程施工安全管理规定、房屋修缮工程施工现场消防、文明施工管理规定、房屋修缮工程群众工作要求等方面的规范，基本都是参照新建领域的相关规范要求进行。

但是，房屋修缮工程的一个主要特点是修缮工程位于居民区或有人居住、使用（图1），其与无人居住的新建工程在工程安全和质量上的要求差别很大，新建领域相关质量、安全的管理和技术标准、规范要求很难完全适用于房屋修缮工程。在房屋修缮工程方面，要形成体系性的技术标准和规范还要经过一个较长时间的过程，因此，在目前房屋修缮工程相关技术标准、规范不成体系的情况下，应该注重工程施工组织设计方案的编制，尤其需要根据具体房屋修缮工程的实际情况，对修缮实施方案中关于安全质量风险评估和安全质量等防护措施的内容制定具体的、可行的实施方案，并加强相关工程设计和施工组织设计方案的评审工作，尤其是存在潜在安全和质量风险的工程设计和施工组织设计方案的评审工作，以保证房屋修缮工程实施过程中的安全和质量处于可控状态。

3.2 严格控制施工进度

施工进度计划反映了最佳施工方案在时间上的安排，采用计划的形式，使工期、成本、资源等方面，通过计算和调整达到优化配置，符合项目目标的要求，使工序有序地进行，并在此基础上编制相应的人力和时间安排计划、资源需求计划和施工准备计划。

房屋修缮工程不同于新建工程的另外一个方面是工期短、任务重，工程质量要求高。因此，要科学地制定进度计划，实现动态管理，确保施工的顺利开展并如期完成。

图1 正在施工的居民住宅

（1）要编制详细、科学、切实可行的进度计划。其中，以施工进度计划为主，制定以日、周、月、年计划和总控制计划构成的工期计划。

（2）及时采取纠偏措施，确保工程项目按预定的工期竣工，使接收单位能及时投入使用。

3.3 建立两级例会、两级协调机制，确保项目顺利推进

建立两级例会制度。一是由监理单位组织召开由实施单位、设计单位、施工单位、业委会、居委会和物业公司参加的现场工程例会，解决项目中遇到的具体问题，协调解决居民事宜。二是由街道组织实施单位、居委会书记、监理单位、施工单位的负责人参加街道例会，解决工程例会无法解决的、需要决策的事宜，强化管理。两级会议制度互为补充，形成了良好的沟通协调机制，确保了项目的顺利推进。

主动协调和化解矛盾，保证工程顺利实施。居委会、业委会、居民代表和物业共同构建了一个居民协调平台，一方面对居民的最初意见进行受理、筛选、汇总，以化解矛盾；另一方面，对施工中需要居民配合支持的事宜，与居民进行协商沟通。协调的工作量很大，有时候矛盾还很尖锐，工作难度大；但是居民协调平台克服困难，主动、积极化解矛盾，保证了工程顺利推进。施工和监理主动配合解决矛盾，积极与居民互动，保证项目的平稳运行。

3.4 重视房屋修缮工程的居民工作

房屋修缮工程是在既有房屋的基础上，恢复或增加其使用价值，以满足和提升居民生活水平的生产活动。修缮工程的顺利进行，除了与外部有关单位和内部间的协调外，还需以“便民、利民、少扰民”为指导思想，了解居民希望和迫切需要解决的问题，根据情况提出相应的修缮方案。

由于进行修缮改造时，施工现场基本位于居民区，大多数房屋还住有居民，施工过程中必然会给居民的生活带来不便，因此，施工时既要做好安全防护措施，也要采取措施保证居民的生活尽量少受施工的影响，并通过真诚的沟通得到居民的谅解，切实做到文明施工，不断提高施工和服务质量。如：加强工地治安综合治理，配备专职治安保卫人员24h值班；做到目标管理、制度落实、责任到人；做到工地与市政交通、环卫等单位有专人负责协调；定期主动召开会议，听取居民代表对修缮工程的有关意见等，使房屋修缮工程成为爱民工程、便民工程、群众满意度高的政府实事工程。

3.5 加强住宅修缮工程质量、安全、文明施工的监督检查

监督检查的主要内容应包括施工现场安全、质量控制是否符合相关技术标准和管理要求，相关资料管理是否存在弄虚作假等问题。同时，加强施工质量安全、文明施工的监督检查，主要是对工程设计和施工组织设计方案中关于质量、安全、文明施工等相关措施落实情况的检查。这也是对相关专家评审意见采纳和落实情况的监督，对上海市房屋修缮工程实施过程中的潜在安全、质量风险具有重要的控制作用。

房屋修缮工程项目的特殊性决定其施工过程中安全、质量、文明施工的控制尤为重要。如上海在迎世博600天建筑整治施工安全、质量检查中，完成7批共335个工地的检查任务，出具了13个工地的停工单、81个工地整改通知单，并对整改的项目进行复查。停工单和整改通知单出具率为28%，未出具整改通知单的工地也多少存在一些安全、质量方面的问题。这一方面说明了住宅修缮工程的复杂性，施工单位、监理单位等没有根据具体项目情况采取有效的安全、质量控制措施；另一方面也说明了房屋修缮工程安全、质量隐患点多。因此，应加强上海市房屋修缮工程施工质量安全、文明施工的监督检查工作。

4 结语

与新建工程相比，房屋修缮工程存在安全和质量要求高、工程量小、涉及面广、工程零星分散、施工场地受限等特点，其现场施工组织具有较强的特殊性。房屋修缮工程在现场施工组织方面应注重修缮工程施工组织设计方案的编制、严格控制施工进度；重视房屋修缮工程的居民工作，加强住宅修缮工程重量、安全、文明施工的监督检查；通过建立两级例会、两级协调机制，确保项目顺利推进。

Analysis of Construction Organization for Urban House Repair

Comparing to new construction, repair engineering of existing buildings has higher requirements to f re protection, safety and noise pollution since the most of existing buildings are inhabited or used by people. House repair engineering also have characteristics of small work amount, extensive involving, fragmented and scattered items and restricted construction site. Therefore, organization of f eld construction of house repairing projects is very special. On the basis of studying relevant content of f eld construction organization for house repairing project, this paper analyzed particularity of f eld construction organization and proposed pertinent countermeasures.

house repair, f eld construction organization, particularity, countermeasures

2015-12-15）

李华星，上海市房地产学校工程师。