中央定调2016年楼市重点去库存

凡志喜

前不久，住建部部长陈政高对2016年工作任务作出部署，他指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。

日前，中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是今年刺激销售政策进一步加码的明确信号。

巨大库存压力难解

“去年，全国商品房成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月已经超过6.9亿平方米。”中国房地产业协会原副会长朱中一一语道破我国严峻的去库存形势，他直言，自2011年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。

而针对日前国家统计局发布的11月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测2016年我国去库存压力仍高企。“目前，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使去年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

住建部明确工作重点

住建部部长陈政高部署2016年工作任务时指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。

陈政高指出，一是贯穿一条工作主线。要把学习贯彻中央城市工作会议精神作为贯穿明年工作的主线，认真学习领会习近平总书记、李克强总理的重要讲话精神，贯彻落实会议提出的各项重大决策部署，根据会议确定的目标任务，绘出任务图，列出时间表，明确责任单位和责任人，真正把每项工作任务落到实处。

二是巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，今年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。

三是切实树立城市规划的权威。要提高规划的前瞻性、严肃性、强制性和公开性。集中全行业力量完成全国城镇体系规划，继续做好跨省级城市群规划编制工作。全面启动城市设计，抓紧制定实施城市设计管理办法和技术导则。推进城市修补、生态修复工作。进一步培育和规范建筑设计市场，提高建筑设计水平。把县城规划建设工作提上重要日程，改善县城人居生态环境。加大对规划违法行为的处罚力度，继续抓好城市违法建筑治理工作。

四是继续大力推进城市基础设施建设。加快地下综合管廊建设步伐，全面规划启动海绵城市建设，在城市黑臭水体整治工作上取得实质性进展。

五是全面加强城市管理工作。要理顺管理体制，推进综合执法，加强队伍建设，提高服务水平。

六是加快建筑业改革发展步伐。集中精力对建筑业进行全面深入的调研，梳理出亟待解决的问题，明确今后的重点工作。筹备召开全国建筑业大会。

七是推动装配式建筑取得突破性进展。在充分调研的基础上，制定出行动计划，在全国全面推广装配式建筑。

八是抓实抓好改善乡村人居环境工作。着重推进农村垃圾治理、污水治理和绿色村庄建设等工作；完成改造危房任务；进一步加大传统村落和民居保护力度。

去库存大战前路漫漫

“总体来说，会议所提的去库存政策都是我国持续在推出、贯彻的，不仅明确了中央坚定推动化解库存的态度，也释放了今年配套政策深化方向的信号。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，中央在会议上提出的大多数去库存政策方向应该主要还是针对三四线城市，尤其是库存量较大的商业地产领域。

以鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格为例，链家地产分析师李巧玲表示，目前在需求量、土地成本较高的一线城市房地产市场，降价是不符合市场规律的，但在三四线城市，即使中央不出台明确的鼓励政策，开发商近两年仍然是会自主进行降价促销的。陈宝存表示，下一阶段，政策的关键是要看政府是否会通过降税等方式，进一步帮助在三四线城市仍有大量库存的房企加大降价幅度，放大对消费者购房需求的刺激。

而知名经济学者马光远对于农民市民化的去库存路径则表示，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。

不过，对于中央的去库存决心能为2016年的市场带来多大的推进作用，业内均表示效果难以预测，“不可否认，近两年一系列的楼市刺激政策对于推进三四线城市去库存的效果并不十分理想，因此，2016年能否改变高库存状态还需静观有效政策实施力度几何”。陈宝存表示。而平安证券首席经济学家钟伟更预测，我国楼市去库存需要6-7年时间。