南宁城市土地市场发育内外部因素分析

张韦唯 马桔红 陈冉 周承莉

摘 要：近年来，随着市场经济的不断发展和土地使用制度改革的不断深化，中国的土地市场建设获得较大发展。论文对影响南宁市城市土地市场发育的主要外部和内部影响因素进行分析，结合南宁市城市土地市场的实际情况提出理论参考意见，为南宁市健全土地市场发育提供依据。

关键词：土地市场发育；主要影响因素；房地产市场

2009年，受国际金融危机的影响，各种类型的房地产销售都出现较大的滑坡，加上房地产开发商资金紧缺等因素，不少土地市场热度下降，开发商买地的热情大减，土地流拍、低价成交和开发商退地的现象频频出现，南宁土地市场明显进入了调整期。2010年逐渐恢复土地市场的热度和积极性，以后南宁市土地市场交易增长量逐渐上升。

2015年南宁市城市土地市场依然繁荣，在成交面积、地块数量、成交金额均比上一年有所增长。同时，区域分化明显，五象新区继续稳坐供地大户的头把交椅，其他城区表现平平。房地产开发商对于拿地更加理性和谨慎，品牌房企继续深化在南宁的布局，将区域做熟做透。

论文立足于城市土地市场发育研究，就影响南宁市土地市场发育的主要影响因素进行分析，分析影响南宁市土地市场发育的主要内外部因素，促进南宁市土地市场的健康发育。

一、南宁城市土地市场发展概况

2010-2015年南宁市城市土地开发速度逐渐加快，城市化步伐在加快，最近两年南宁市城市土地市场呈现繁荣局面，在土地成交量、地块数量、土地成交额等方面有明显上升的趋势。

在土地成交量上，2010-2012年城市土地市场发展较为缓慢，从2013年开始，土地成交面积跃升至5000亩以上，2010-2015年南宁市土地成交量总体呈上升趋势，上升空间明显；在成交宗数上，2011年土地市场尤为低迷，其他各年成交数比较均衡，2015年成交数上涨的涨幅较大，成交宗数较以前较多；在成交额上，2010年-2015年期间，土地成交金額上升幅度不大，增长幅度不是很明显；在平均地价上，2011年降幅明显，2012年有上升了44.28%，之后三年平均地价上较为平稳的走势。

二、南宁城市土地市场发育外部主要影响因素分析

1.社会经济发展水平

经济社会发展因素是城市土地市场发育的一个重要因素。南宁市2010-2015年地区生产总值呈现上升的趋势，尤其是2014年达到了3000亿元的大关，2015年南宁市地区生产总值比2010年同比增长了47.21%，南宁市经济社会发展水平的提高健全了城市土地市场，主要表现在，内部上城市土地市场有更多的资金支持和各方面资源的有效利用，外部上有强大的需求。社会经济的发展，居民人均收入呈增长趋势，楼市消费者的更多需求要得到满足，开发商看中良好时机购买土地使用权，因而投入到土地的资金呈现上涨趋势。

南宁市投入到土地市场的资金是构成南宁市固定资产投资总额的重要一部分，南宁市社会经济的不断发展使得土地交易价值及附加值上升，从而更好地促进了南宁市土地市场发展，而南宁市土地市场的发展又是推动经济发展的方式，包括促进产业结构优化、促进收入分配公平、提高居民生活水平等内容。因此，南宁市社会经济发展水平与城市土地市场发育是呈正方向关系。

2.政府宏觀调控

政府通过调控土地税收和利率水平达到影响土地市场的作用。2010-2015年，南宁市土地税收占财政收入比例有平稳增长的趋势，2010年所占比例为8.46%，2011年比例稍有下降，为8.11%，2012年涨幅较大，达到11.99%，以后几年都呈现增长趋势，这说明政府财政税收的收取上，依赖于土地税收的比例在增大，政府过度依赖土地市场带来的收益，不利于土地市场的健康发展，反而抑制土地市场的发展，进而达到一种不理想的状态，应该把土地税收占财政收入的比例控制在一定的范围之内。

因此，南宁市城市土地市场的发育与政府宏观调控是亦步亦趋的，当政府宏观调控放宽时，刺激更多的人放眼于土地市场与房地产市场，土地市场偏向于热度回温；当政府宏观调控收紧时，相比而言，土地市场倾向于冷淡。

3.城镇化水平

城镇化发展，使得外来人口、乡村人口流入城市，城市规模明显扩大。城镇化推进，使得城市用地就要更加合理规范，影响土地供应量，进而影响城市土地市场发育。南宁市2010-2015年以来，城镇人口占总人口的比例呈现上升的趋势，已经达到了50%以上，城镇化水平在高速提高。2014年南宁市调整城镇土地使用税应税土地等级范围，调整后，南宁市区范围应税土地仍划分为六个等级，征税面积进一步扩大，并调高市区范围内房价较高地域的土地等级。应税土地等级范围的扩大，从侧面反映了城市发展范围的扩张，城镇化建设的提速。南宁市城市的扩张，使得城市用地需求量增大，南宁市2010年土地供应量为391.9万平方米，2011年上涨了18%，2012年同比下降了1%，2013年呈现大幅度上涨，达到856万平方米，2014年土地市场受到房地产市场整体低迷的影响，土地供应与土地需求的增速要低于2013年同期，但总体来说，近几年南宁市土地供应总量呈现曲折上涨趋势。

总之，南宁市城市的扩张，城镇化建设的提速，为南宁市城市土地发育带来机遇，同时也会具有挑战，挑战是城镇化加速，使得土地市场可能出现囤地的现象，从而抬高地价的同时，也使房地产市场价格出现较大波动，可能出现房价急速抬高，不利于南宁市城市土地市场发育。因此，南宁市城镇化发展对南宁市城市土地发育来说是一把双韧剑，南宁市要抓住优势和机遇，使南宁市城市土地市场更加完善。

三、南宁城市土地市场发育内部主要影响因素分析

1.土地供应总量

土地供应总量是影响我国经济社会发展速度的因素，其最终目标是实现土地资源的最高效配置和实现效益的最大化，以达到经济总体供求平衡，也是影响房地产市场发展最为直接的因素。2009-2014年南宁市土地供应总量总体呈现增长的趋势，南宁市政府宏观调控和土地市场相结合，能够使土地供应总量更加合理，能够稳定和促进经济发展，优化结构调整。

南宁市2010年土地供应量为391.9万平方米，比上一年上涨了8%，但土地成交量比上一年下降14%，说明2010年南宁市土地交易市场较为低迷，因为受房地产调控的影响，有的地块出现两度流拍现象，一些地块以起始价成交。2011年房地产市场继续加强调控，土地供应量上涨了18%，达到463.4万平方米，土地成交量达到417万平方米，上涨了35%，虽然有小幅度上涨，但土地市场交易依旧低迷，房地产开发商拿地热情下降，土地成交以数量少、流拍、平淡、小面积为主要特点。2012年土地供应总量同比下降了1%，2013年呈现大幅度上涨，达到856万平方米，2014年同比下降2%，但成交量上涨8%，土地市场总体保持稳定的状态。

近些年来，南宁市土地供应充足，土地市场保持稳定的状态。南宁市城市土地供应总量与土地市场发育整体上呈正方向的关系，当土地供应总量充足时，在一定程度上能刺激土地市场需求。

2.土地交易方式

南宁市主要的供地方式为出让，出让中招拍挂是主要的方式，这三种方式对于完善南宁市土地市场发育有极其重要的意义。2015年南宁市出让成交面积3631888平方米，成交总价为1884387万元，其中主要是招标占9.68%，拍卖占15.05%，挂牌占75.27%。招标的土地是综合考虑各方面的影响，招标的方式发挥了南宁市城市土地在资源规划中的真正价值，使土地更加合理的被利用，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，使市场化运行机制有效地与政府职能相结合，一般适合城市基础设施建设用地。拍卖的土地是价高者得，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现，一般适用地块好，价值高的土地，南宁市拍卖方式取得土地的比例占有一部分，说明南宁市城市土地出让中，经济实力高，资金充足的开发商更偏爱于利润价值高的地块，拍卖的地块一般是经济集中的区域，商业开发价值高。南宁市挂牌出让方式所得土地是主要的方式，开发商着重看中的是报价方式灵活，较多考虑土地的价值，一般是城镇住宅、商务金融用地。

综上所述，南宁市城市土地交易主要偏向于挂牌的方式，南宁市城市的发展需要更多平衡于高价值与低价值之间的水平方式，更好的分配城市用地，有利于城市的长远发展。

3.土地供应结构

土地的供给结构决定了房地产市场各种商品房的构成比例，是政府调控的重点。以2014年南宁市土地供应结构来看，2014年商业、住宅、办公用地供应比上一年稍微增多，但涨幅不大。商业住宅办公用地所占比例与工业用地所占比例大致相同，2014年南宁市商住用地供应338.4万平方米，占商住办公用地的84%，同比增长22%，商业办公用地供应65.5万平方米，同比增长9%，说明南宁市2014年政府土地供应中商住办公用地占总用地的大部分，供应量增长，在土地需求方面，2014年南宁市商住面积成交量同比增长24%，商办面积成交量同比下降5%。

總之，在土地供应市场中商业住宅用地供应充足的情况下，南宁市土地市场商业和住宅商品房用地的增多，商业和住宅房地产市场供应增加，有利于平抑房地产市场价格，更加有利于土地市场的健康发展，在一定的控制范围内，这是成正向比例关系。

4.土地交易价格

土地价格的高低及稳定与否，不但直接影响不动产市场运作、当前的房地产市场和土地市场的发育、整个价格体系的波动，还会直接影响整个经济和投资环境。政府通过调整土地交易价格，可以达到调节房地产市场供需的目的，土地供给价格是城市土地市场发育的重要内部因素。

南宁市近年来土地的開发速度在加快。2010-2015年，南宁市土地成交量一路走高，总体呈上升趋势。在土地成交量上涨的同时，土地交易价格也在上涨，如表12010-2015年南宁市土地交易价格指数总体上呈上升趋势，其中住宅用地涨幅最大17.08%，商服用地增长了16.92%。

土地价格平缓上升更有利于土地市场的健全发展。如果土地价格上涨过快，开发商拿地成本增加，考虑到后续资金紧张，盲目拿地的开发可能导致项目无法按计划进行下去，因此可能变相加剧囤地、捂盘行为，由此导致土地市场供需不平衡，供给量高于需求量，不利于土地市场发展。

四、完善南宁市城市土地市场发育的建议

1.“以价换量”，提高土地成交量

南宁市城市土地市场的健康发展，不仅是靠土地市场供给，更重要的是需求与供给的平衡。由于一些中小开发商自身的经济水平不足以与大型开发商相较量，在取得土地使用权的竞争中优势不足，因此，可能会错失一些土地成交的机会。在土地供给量一定的前提下，土地的成交量相对来说就会下降。为了促进公平交易，提高中小开发商的积极性，可以“以价换量”，即合理降低土地交易价格，给中小开发商更多的机会，使土地的成交量上升，土地的需求量尽量与土地供给量在同一个水平面上，达到土地供需平衡，从而能提高土地的利用效率。

2.严厉打击囤地、捂盘行为

城市土地市场与房地产市场息息相关，人们对于城市土地市场的需求主要体现在房地产市场上，城市发展对用地的需求则是表现在开发企业对土地的需求。一些不法开发商的囤地、捂盘行为严重影响了土地市场与房地产市场的供求平衡，从而扰乱了土地市场的正常秩序，最终通过破坏供求关系的链条，助推了房价的暴涨。

南宁市正处在城市化的快速发展时期，土地资源的有限性与城市建设用地需求之间的矛盾将日益突出，城市建设用地的供给量和需求量不均衡，影响城市的健康发展，所以要严厉打击囤地、捂盘行为，有利于土地资源的有效利用，实现社会公平。

3.地块分割出让，给中小开发商更多机会

一般情况下，单宗用地面积大，土地的出让总价也会高，这在一定程度上影响了中小开发商买地的积极性。一些大型房企深耕南宁使得市场竞争更加激烈，中小型房地产开发商市场占有率较小，压抑了开发商土地市场建设的积极性。把地块分割出让，可以让实力稍弱的开发商也能买地开发，增加土地交易的公平性，给更多企业提供发展机遇，土地市场交易呈现小而优的特点。

4.完善土地周围环境，增加土地交易价格附加值

土地交易价格是房地产开发商通过招标、拍卖、挂牌等方式公开市场交易获得土地使用权的实际成交价格，或者通过协议方式获得土地使用权的土地取得成本，一般认为土地价格的影响因素是作为城市土地市场发育影响程度的大小的一个重要影响因子。土地价格的推动，可以使城市土地市场发育更加成熟。南宁市高铁密集开通，骨干交通网络不断升级，城外高速公路的建成通车，因此，可以增加土地交易价格的附加值来完善南宁市城市土地市场，完善土地周围环境，增加基础设施建设和文化设施建设，加强其他城市的带动辐射力，满足人们对土地多样化用地需求。

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作者简介：

张韦唯（1986—），女，广西宜州人，讲师，硕士，主要从事土地利用与城市发展研究。

注：本文系2016年广西壮族自治区大学生创新创业训练计划项目“城镇化进程中西部地区土地流转市场调查研究—以广西为例”编号201613639008的研究成果。

（作者单位：广西科技大学鹿山学院）