解密“北上深”高房价，广州为何如此理性

谭保罗

如果说北京是一个“现实”，上海是一种“可能”，深圳是一组“概念”，那么，广州就是一款“应用”（程序），一款创业时代平易近人的超级“应用”（程序）。

广州，它是那座对中国人最充满善意、最平和的“一线城市”。

但有人可能不这么认为，在他们看来，广州正在被“一线城市集团”淘汰，一些机构的楼市报告中，已经开始堂而皇之地把广州归为“二线城市”，和杭州放在一起。

在这一轮房价狂飙中，广州的确“表现不佳”。以涨幅来看，北京、上海和深圳都超过了广州，尤其是同处一省的深圳，更是在房价上进行了一次空前的、无情的碾压。甚至于，中西部的数十个二线乃至三线城市，其涨幅都大幅超过广州。广州，你到底怎么了？

但很少有人反问：如果因为一座城市的房价“不给力”，就成为质疑这座城市“经济不行”的导火索，这是不是意味着，我们这个社会正在陷入了一种严重的价值扭曲呢？房地产已经在改变青年人的择业、择偶观念，以及他们对人生和职业的看法，难道这还不足以让人反思吗？

2015年9月4日，中国广州，笼罩在晨曦中的广州珠江新城CBD好似一幅泼墨山水画。

《南风窗》记者以前也提出过，中国正从“中小城镇化”或者说“普遍城市化”进入“大城市化”，这是一个截然不同的新阶段。与此同时，四座“一线城市”的房价开始出现了不同的特点—并不是只有广州不涨这么简单。

因此，我们都必须重新认识“北上广深”，认识它们之所以崛起，但房价走向却有所不同的“城市基因”，以及这种“基因”对楼市和城市本身的未来可能产生的不同影响。

北京楼市是一个“现实”

在一个中央集中统一领导的国家，首都一定是超级城市，这决定了北京在中国“一线城市”中不容争议的“第一城”地位。

北京是出台所谓“史上最严”调控最早的城市。2011年，北京有关部门提出调控楼市的15条措施，简称“京十五条”。比如，要求非北京户籍人士购房，需要提供在北京连续5年缴纳社保或纳税记录的证明，政策不可谓不严厉。但2011年以来，北京房价停止过上涨吗？

在中国楼市，看一项调控政策到底有多“严厉”，最简单的判断标准是，看人们突破它所需要付出的代价有多高。“京十五条”出台之后，媒体开始热炒中国楼市中，一种让外国人无法理解的现象—假离婚。

这些年，敢在中国说住宅市场有“刚需”的，谁都没有北京有底气。对于地方官而言，这座城市负责分发全国的财政、金融资源;对于商人来说，这里的部委可以批出最具价值的“特许经营”牌照。这里没有房价不高的理由，高房价，这是所有楼市参与者共同的“现实选择”。

在本轮房价上涨之中，一个值得注意的现象是，在北上广深四大城市中，北京楼市和其他三地最大的区别是，二手房价格指数一直比新建商品房高出10%左右，而其他三家并未出现这种情况。

二手房涨过了新房，为什么？道理很简单：北京这座城市的扩张是以中心为原点，不断向四周扩散，新房的地理位置距离市中心越来越远，而二手房距离中心近，因此自然卖得贵、涨得快。

更重要的是，作为中国的政治、文教，乃至经济、金融中心，北京二手房的“附加价值”往往较大。对家长来说，这是一平难求的学区房，尽管它价格高到离谱。对商人而言，这是可以彰显自身“背景”特殊位置的物业，是做生意的信用背书。

相比而言，沪广深三地，尽管也存在所谓中心区，但并不是北京这种“由内及外式”扩张，因此二手房和新房错落分布，其涨幅拉开的差距并不大。北京楼市就是一个“现实”，一个你不得不承认的“现实”。

上海楼市是一种“可能”

上海是一个特殊的存在，它的历史给我们太多的遐想，但这还不是“现实”，更多是一种“可能”。

“中国只有一个上海”、“国际金融中心”，这是上海最引以为豪的两个概念。但某种程度上讲，第一个概念的确是个地理上的事实，但第二个或许还仅仅是着眼于未来。甚至可以说，当下的上海，都很难算是真正的全国金融中心，因为它并不是金融资产的聚集之地。

中国是个银行融资为主的经济体，主要金融资产集中于银行，而银行总部多在北京，这是一个无法否认的事实。此外，上海在保险、证券等领域也并没有明显超过北京，乃至深圳。

外资银行是上海金融业的“品牌”，但其发展并不如想象的那样迅猛。目前，在华外资银行资产规模在全国银行总资产中的占比一直在2%上下徘徊。当初，内资银行惊呼“狼来了”，但现在发现不过是一场虚惊。

那么，上海高房价的推动力是什么？无疑，上海房价的确有坚实基础，比如：作为“工业第一城”原有的产业部门，优良港口对华东地区、长江流域的辐射，以及原有巨大的城市人口基数;良好的文教卫生资源，对周边也有强大的集聚作用等等。

但不容否认，并不是现实中的“金融中心”地位推动了上海的房价，而很可能是一种愿景。比如，欧美金融市场的主要中介机构—投行，基本上都把中国总部或亚太总部放在香港，而不是上海，为什么？如果用大白话说，就是投行需要拿到“大单”，比如国企上市，而这些决策、批条的发出地显然是北京。那么，为什么不直接把总部放在北京呢？因为，香港的个税税率比内地低得多，而商人都是逐利的“动物”。如果不是税收原因，投行“大单专家”不会在香港多呆一天。

上海，的确是一座前途无量的城市，但目前而言，它更多的魅力在于给你一种可能，而房价的上涨，也只需要这种可能，并不需要其他多余的东西。

深圳楼市是一组“概念”

“概念”并不是贬义词。深圳是中国产业结构最现代化的城市，而且企业质量在国内也难有其匹，这是事实。但深圳楼市狂飙背后，也包含了 “概念”因素，而且不是单一的“概念”，而是一组复合的“概念”的组合。

最初，深圳是“改革前沿”，现在又是“创新之城”。概念不止于“创新”，还包括了“人多地少”、“关内关外”和“自贸区”等。第一个不用说，新闻报道中有太多阐述，比如“单位面积税收全国第一”、“城区土地开发殆尽”等等，这些都是最好的房价兴奋剂。

第二，深圳在设立特区之初，曾有“关内”（往南、靠近香港的中心区）和“关外”（北部、靠近东莞的非中心区）的区别，中间隔有铁丝网，过关需要看证件。现在，物理意义上的“关”早已拆除，但“关内”和“关外”的公共服务却仍有差别。比如，在相当长一段时间内，“绿色的士”是不能进入“关内”的，而“红色的士”又很少去“关外”，这就造成了全国城市中少有的，在同一城市出行却需要两种的士“接驳”的奇特现象。这种事实上的“通勤障碍”，客观上强化了“关内”的房价。

第三个“自贸区概念”自然不用多言，但和上海、广州不同，深圳的“自贸区概念”是多种“概念”的叠加，深圳自贸区本身不算“郊区”，原本这一带就汇聚了腾讯、中兴等一大批IT企业，有“创新概念”;这里原本就有较好的公共服务，因此有“关内概念”;此外，这些“概念”还必须加上比“自贸区概念”更早的“前海概念”（深港服务业融合），因而形成一堆复合的“概念”。“概念”倍增，房价倍涨。

广州楼市是一款“应用”

相对于北上深，广州楼市最大的特点是什么？

它是这四座城市中，对炒房团最缺乏吸引力的城市。因为，它缺乏以上的这些“现实”、“可能”和“概念”。

按照“炒房地理学”，最适合炒房的城市，一定是中心区最明确的城市，只要买对了地理位置，随着货币不断“放水”，外加国家对资本外流的严格管制，它以人民币计价的价格就一定会涨。本轮狂飙中，北京（环环向外扩张，市中心层次明确）和深圳（“关内”几个区，尤其是罗湖、福田和南山就是明显的市中心）表现突出，上海市中心不如前两者“紧凑”，但也比广州“紧凑”一些。

广州是一个市区相对分散的城市，其旧城区位于荔湾（传说中的“十三行”所在地）和越秀，比如，“东山大少”和“西关小姐”是对广州旧时代富家阔少和小姐的特定称呼。那个年代，同样以居住地论贵贱。改革开放后，广州市中心东移，天河区体育中心一代迅速崛起为CBD，随后，珠江新城再次崛起为新的CBD。

和北上深不同，广州城市的布局策略一直是以“辐射”和“统领”珠三角为指导思想的，而不是要重点发展某个中心区域。

比如，广州将位于市中心白云区的机场迁到花都和白云的交界处，这种将华南地区第一航空港北移的战略，无疑对于扩大广州城区面积、加快北部城区平衡发展，以及辐射珠三角其他城市起到了积极作用。

在高铁时代，作为华南最大的高铁枢纽，广州南站选址远离市区的南部番禺，同样对附近的佛山市区、顺德和中山等地起到辐射作用。更重要的是，这将有助于番禺新城区的崛起，番禺新城区将被作为枢纽地带，连接原有主城区和更南边的南沙自贸区。

这种城区分散发展的策略，固然会面临各种不同的评论，但它带来的正面效果也是明显的，即客观上对高房价起到了“稀释”作用—实际上，这种分散也并非是毫无道理的分散化，而是对城区功能的再次定位和区分规划。

因此，可以说，在其他“一线城市”和一些二线城市全线上涨的时候，在集中了华南地区最好的教育、医疗等资源的广州，较低的“地租成本”，反倒是吸引企业入驻、推动创业大潮的“比较优势”。

在关于硅谷大佬的传记中，他们的创业地点很多都是车库，关于这种“车库文化”，各种教育学、励志学和心理学的解释非常多，天花乱坠，但这其实都是把简单的问题复杂化。选择车库，最现实的原因只有一个：自家车库不要房租，而且可以“乱折腾”，还可以用这个地址注册公司。换言之，营商成本低，这是对创业公司的重要吸引力之一。

除了房价之外，广州的普通物价也比其他三座城市要低。其中，房租因素很重要，因为零售业会把房租转嫁到商品价格中。总之，一座城市的营商成本最重要的基础是地租。我们这个时代，应该属于创业者，而不是地租的“收租人”。

如果说北京是一个“现实”，上海是一种“可能”，深圳是一组“概念”，那么，广州就是一款“应用”（程序），一款创业时代平易近人的超级“应用”（程序）。它的“性能”，就像诞生于这座城市的微信一样。

微信，全球排名前五的APP应用，所有的中国人—不分职业、年龄、社会排序，财富地位，还是取向……都可以在这款软件里找到自己的需求。就像广州，简洁、包容、接地气，让每个人都能找到自己合适的位置。

政府“有为而有限”也是竞争力

实际上，很多人还忽略了一个极为重要的事实，即广州这座城市从来没有高房价的“基因”。在“一线城市”中，广州对楼市的调控一直最“给力”。

上个世纪90年代的亚洲金融危机之后，房地产被一些地方政府当成拉动经济的“第一推动力”，中国的房地产行业正式进入“黄金时代”，房价节节高，但广州却反其道而行之。

2005年的一项统计数据显示，与1996年相比，近9年的时间内，广州每平方米商品房价格从6616元的高位上甚至还下降了1000元左右，总体房价在全国35个大中城市中最为平稳。这让广州成为一个“异类”。

在全国很多地方楼市调控纷纷陷入“空调”的时候，广州如何实现了“实调？”其背后原因是，广州市抓住了“关键”，即通过强化对土地供应的管理，在楼市的“供应环节”做好了文章。

比如，广州连续多年对房地产用地进行清理，收回闲置土地，在土地“供应环节”集中化管理，并成为全国最早建立和完善土地招拍挂制度的城市之一。土地的集中化和市场化供应，无疑压缩了寻租空间以及地产商“炒地皮”的机会。

更值得一提的是，广州的旧城改造曾一度不让房地产商参与，而是政府主导旧城改造，这在全国范围内非常少见。这种旧改模式，有效地压缩了旧改土地的供应成本，更限制了房地产利益集团通过旧改套利的空间。

广州这种“抑制房价，造福于民”的基因一直持续至今。因为，城市的发展成果不应该属于房地产利益集团，而是应该属于市民，属于创业者。在广州房价“不给力”的同时，在《福布斯》中国大陆最佳商业城市的排名中，广州却已经六年五夺第一名。

华夏新供给经济学研究院院长、财政部财科所原所长贾康日前在接受《广州日报》采访时认为，“一线城市”中，广州房地产市场供需比其他城市更平衡，平稳的房价让老百姓和政府都受惠。广州六年五夺《福布斯》最佳商业城市第一名，展现了 “有为而有限”政府的特点，非常值得肯定。

平稳、理性的房价降低了营商、生活成本，无疑对吸引产业投资和优秀人才大有裨益。“钱”和“人”的集聚，这是推进供给侧改革，发展新兴产业的基础，广州这方面的优势正在凸显。

除了强大的汽车制造、商贸会展、石油化工等优势产业之外，这几年广州在对新兴产业的吸引上可圈可点。广州在琶洲启动了互联网创新集聚区总部，已吸引微信总部、阿里巴巴华南运营总部、唯品会总部等进驻，为广州成为了互联网产业的华南重镇打下了基础。

至于有观点认为房价上涨的疲弱是经济后劲不足，广州最新的一组发展数据给出了有力的回应：截至2015年，广州的GDP已经连续27年位列内地城市第3，第三产业对经济增长的贡献率达到70.6%，首度超过了7成。