房价上涨的“逻辑”变了吗

刘旦

自去年以来，在中央去库存大招的政策红利下，北京、上海和深圳这3个一线城市房价上涨较快。一线城市不断从需求端出台政策给过热的房地产市场降温。在二线城市，以笔者所在的城市南昌为例，虽然属于二线发展较弱城市，但去年以来，南昌楼市购销两旺，库存的去化速度非常快，以南昌目前楼市热点板块区域九龙湖片区和朝阳片区为例，2015年上半年，朝阳新城片区的房价普遍在1万元以下，去年下半年，随着该片区去化速度加快，可供出售房源减少，该区房价普遍提至1万元以上。但如果评估整个江西省房地产市场健康程度，有数据显示，江西省住宅库存至少在9万套以上，市场库存压力仍然存在，尤其部分县级城市楼盘，由于前期供应过大，房地产去库存将路漫漫其修远兮。综上表象，房地产去库存具有独特的区域化特性，一、二线城市供求基本平衡，房价将平稳上行;三、四线城市经济发展基本面较好，有人口导入的城市库存压力也能得到较快释放，但总体看，受供求关系影响，三、四线城市还处在缓慢的去库存的过程当中;五、六线城市供过于求，去库存将是一个长期的任务，房价短时期很难乐观。决定房价上涨的逻辑没有变，基础依然是供求关系，短期可能会受政策波动影响明显。

《南风窗》2016年第8期封面

从需求因素看，去年中国新增货币总量达到GDP增速的两倍，资金在用脚投票，有寻求更安全的投资标的需求。一直以来，股市房市是人们配置资产的重要渠道，去年5月股灾后的一系列千股跌停极大地撼动了投资者对A股的信心，而房市从长周期的视角看，一直维持上涨趋势，尤其是一线城市抗跌性非常强，成为资金首选的避风港。

从供给来看，以上海为例，在过去多轮调控中，上海均没有在供给侧端发力，例如，2013年房价调控，土地供给目标仅和2012年保持一致，同时，2014年的土地供给目标还下降了30%，且从2011年以来呈现每年减少的趋势。深圳的情况更为糟糕，深圳规土委公布的数据显示，到2020年，深圳可供新增建设用地只有8平方公里，深圳土地开发强度远超国际警戒线，广东省国土资源厅总工程师杨林安曾公开用“深圳每两平方米土地，就有一平方米水泥地”来形容深圳土地所处的窘境。根据2016年1月深圳商报的数据，2015年深圳上市公司已达321家，这为房地产市场的需求提供了不竭的购买力，供需不平衡将是一种常态，这种常态在政策的刺激下极有可能诱发房价的非理性过快上涨。

供求关系当下依然是影响房价的基础，从过去一年的成交数据和成交价格看，“去库存”速度与销售价格基本是成反比的。从南昌2016年3月的数据显示，“周成交”与“月成交”排名前三的楼盘，其均价都未超过1万元，而超过1万元的高价楼盘，销售排名明显靠后。这也从侧面说明我国房地产市场还是一个正常的行业市场。因此，在以去库存为主基调的现阶段楼市，需要开发商“平价销售”的理性思维，即使市场稍有回暖回升，开发商也不能追逐短期利益而大幅涨价;而应顾全大局、维护市场持续回暖态势，以理性销售化解行业库存压力，推动行业长期轻松健康发展。

评《南风窗》2016年第8期封面报道《探热楼市》