建筑物区分所有权之共有权理论研究

秦小乐

摘 要：我国建筑物区分所有权制度的设立是不动产物权中的一种重要民事法律制度，而共有权更有着重要的价值意义，尽管该制度已在相关立法中做出了规定，但规定较为笼统，不利于实践中的操作。故本文从共有权的基本理论引入，在此基础上，分析共有权在客体、权利、救济等方面存在的问题，并借鉴国外的理解和经验，针对具体问题提出自己的见解。

关键词：建筑物区分所有权；共有权；法律救济

作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权对不动产的实际效用和经济价值发挥着重要作用，其实施的好坏影响着交易秩序，纵观现行法对该制度尤其是对建筑物区分共有权（下文未特别说明均简称“区分共有权”）的规定，原则性较强，较为分散，基于其特殊性，易产生歧义，实务中审判人员很难依具体条文作出裁判，影响法的适用性，鉴于此，必须厘清区分共有权的相关理论，使区分所有权制度发挥其应有功能。

一、区分共用权概述

没有共有部分就没有共有权，区分共有权在建筑物区分所有权中处于核心地位，指区分所有权人依照法律或规约的规定，对共有部分享有的占有、使用和收益的及一定限制的处分权利。①区分共有权具有自身独特性，体现在：共有权人数量及身份的复合性；客体范围的广泛性；内容的多样性；法律关系的复杂性；不得随意请求共有部分及对专有权变动的附随性。

关于区分共有权的性质，有共同共有说、按份共有说、总有说、新型共有说四种。共同共有说强调共有部分所有权由全体权利人不按份额地享有，同时对于潜在份额，不能随意请求分割。按份共有指数人按其应有部分，对权利客体共同享有所有权。总有说认为，成员和非法人团体形成共有关系；权利人依法行使自己对共有部分的权利，但这里的共有跟一般的按份共有不同。王利明提出的新型共有说，是与传统共同共有和按份共有都不相同的一种新的共有方式，建筑物区分所有权中的共有常采取法定共有的方式，且与专有部分不能被分割。

本文采新型共有说。共同共有说没有明确共有部分的收益、管理费分配规则，无论采均分还是均摊都会对其中一方不公，不符私法的制定目的。按份共有说最难解决的是共有权人如何对建筑物中那些难以分割的共用部分（如电梯、楼梯等）行使使用权。总有说使区分所有权人对共有部分的收益分配和责任承担缺乏合理的依据。而新型共有说更合理，共有权兼具按份共有和共同共有的特征，又有不同于二者的特殊共有形式，应将其作为一种单独的新型共有权来看待，区别原有的传统观念，针对个别问题做出适当调整，以适应现实生活的经济复杂性。

二、区分共用权的客体与内容

（一）客体范围的界定

我国关于区分共有权的规定集中在《物权法》、《住宅共用部分共用设施维修基金管理办法》、《建筑物区分所有权司法解释》等法律中，采列举加排除的方法，依法律规定，客体范围包含：基础建筑结构部分、公共通行部分、绿地、公共设施及附属部分、物业服务用房、建筑物及附属设施的维修基金（鉴于篇幅限制，这里只研究一般情形的客体范围，至于停车位、绿地及楼顶平台等特殊范围暂不探讨）。但我国不同法律之间存在分歧，包括重法定轻约定、重概念轻关系、重一般轻特殊等，还有部分特殊共有部分的权利归属不明等，这些都不利于复杂地形下建筑物实际问题的解决。

对此，可借鉴国外经验，采排除法、列举法及推定法结合的混合式确定共用部分范围，按共用部分的性质分为法定与约定共用部分，这些改变在持份权人进行使用时使用费的支付、各区分所有权人的区分所有权份额比例计算、约定共用部分通过约定变更为专有部分的方式及程序、修缮费用及其他费用的负担等方面都有重要价值。

（二）区分共有权的内容

区分共有权是权利人对共有部分享有的占有、使用和收益的权利，包括使用权、收益权、管理权、物上请求权。使用权是指各共有权人对于共有部分，可按其用法予以使用，包括共同使用和轮流使用。收益权指各权利人依管理规约或共有部分的持份，获得共有部分所生利益的权利。②管理权指共有权人为维护共有部分的完整和应有的机能，对其进行管理或者经营的权利，包括修缮管理权和改建、重建权，而我国法律对重建中业主权益的调整、重建实施主体等都没有规定，可谓明显的立法漏洞。

权利、义务密不可分，权利人享有权利的同时必然负担着某种义务。一般来说，共有权人的义务包括：按照共有部分本来用途使用、分担共同负担和费用、合理注意义务等。然《物权法》未明确区分所有权人对管理费用交纳、使用、监督等具体细节，应尽快完善管理费用公示、业主查询、催费缴纳、收费减免等制度，并制定配套实施细则。关于维修资金，《物权法》同样没有详细规定，针对这些立法空白，我们亟需进行补充完善。

三、区分共用权的法律保护

当共有权人的合法权益遭受侵害时，诉权主体可以向法院提起诉讼。我国法律专门规定了发生区分共有权的侵权行为时业主的权益维护方式，主要体现在《物权法》第83条及《建筑物区分所有权解释》第14条中。根据上述法律规定，权利人的合法权益遭受侵害时，可采公力及私力救济的处理方式，公力救济下，业主可依相关法律，就侵害自己合法权益问题向法院提起诉讼；私力救济下，业主委员会、业主大会依照规约和法律规定，请求赔偿损失、排除妨碍、消除危险、停止侵害；由此可知，首先，请求权主体仅限于业主或业主委员会、业主大会。其次，具体的权益救济方式包括赔偿损失、排除妨碍、消除危险、停止侵害、恢复原状、确认处分行为无效几种。

然这项规定的实际操作性不强，据调查很多业主对业主委员会及业主大会的职责权限并不清楚，甚至不知道这一团体的存在，这时业主的共有权受侵害时，又如何能期望他们向业主委员会及业主大会寻求帮助呢？此外，业主委员会及业主大会也极有可能成为侵害区分共有权的主体，这种情形下，唯一的救济途径就是业主向法院起诉，但这对单个业主来说，不仅耗费物力、财力，只因举证困难这一点他们极有可能会放弃这一救济途径，此时，法律规定就成了一纸空文，没有任何价值意义。本文主张，鉴于区分共有权的物权性质，它属于民法的规范范畴，体现出当事人的意思自治，为弥补公力救济的不足，一定条件下，应赋予业主采私力救济的权利，这一私力救济尤其应适用于个别业主因不合理行使专有权而侵害共有权的行为。此外，针对严重违反规定的专有部分所有权是否可被拍卖问题，可借鉴瑞士和德国做法，依法院裁判，对违反者的专有部分赋予其他业主拍卖的权利，以弥补现行间接方式效果不明显的缺陷，当然在适用时要赋予严格的条件。同样，对于救济方式，也应予以适当程度的扩大，可借鉴国外的强制出让制度；剥夺居住权制度；优先权制度等。

比较而言，我国对区分共有权的保护多采取间接及原则性规定，方式较缓和，只针对一般侵权行为，自然其效果也就大打折扣，使区分共有权纠纷不能妥善解决，也为那些隐而未现的侵权行为制造了“温床”，而国外大多数国家都对此规定了强制性手段，所以，我们须借鉴国外的成熟经验，结合我国实际，及时纠正和弥补现行法的不足，制定更为完善的立法，如制定建筑物区分所有权单行法，以实现区分共有权的应有价值。（作者单位：华中师范大学）

参考文献：

[1] 陈华彬.民法物权论.中国法制出版社，2007年版，第235页.

[2] 陈华彬.建筑物区分所有权.中国法制出版社，2011年版，第132页.