乡村旅游开发中土地流转问题分析

姜志强 师庆庆

[摘 要]随着我国国民经济水平的提高，科学技术的不断进步，党中央也越来越重视乡村的经济发展。一些乡村由于自然环境好，地理位置优越，靠近发达的大中城市，适合进行乡村旅游开发。在乡村旅游开发中，最重要的任务是保证当地自然环境的真实性，同时也要科学处理土地流转问题，下面就对这些问题进行分析。

[关键词]乡村；旅游开发；土地流转

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.163

[中图分类号]F321.1；F592.1 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）04-0-01

我国的乡村旅游开发工作起步比较晚，但是在当前形势下，为了社会主义新农村的建设，推动城乡一体化发展进程，必须在适合的乡村开发旅游资源，丰富农村集体土地的功能，不仅让这些土地成为农业生产和农民生活的载体，同时也让其具备商业旅游方面的功能。

1 乡村旅游开发情况分析

进行乡村旅游就是在农村范围内，积极利用农村的自然旅游资源，通过有关人员的科学分析，合理设计和开发对游客进行开放，游客在这里可以享受到休闲娱乐，旅游观光，度假体验等服务项目，提高当地人们的经济收入，是一种有关农民生活，农村发展的旅游经营活动。经营的乡村旅游主要有两个要求：第一，旅游的地点必须在乡村；第二，旅游活动主打乡村牌，二者是乡村旅游的重要内容，缺一不可。该旅游内容包括当地独特的乡村田园风光，人文景观，同时还有一些农业劳动，例如农业、牧业、林业、渔业等各个产业的相互结合，对民俗民风，以及乡土人情的了解也是乡村旅游的重要内容。

2 目前乡村旅游开发中土地流转存在的问题

为了发展乡村旅游事业，需要对乡村集体土地进行合理的调整，有效途径是调整农村的产业结构，或者是对农村资源再次进行合理的运用。一般情况下需要把集体土地经营权转移到开发商手中，然后让其进一步投资开展乡村旅游事业，建设一些商业化的设施，但是在实际中发现在现在条件下进行的土地经营权转移，转移的时间期限非常短，结合有关的资料显示土地经营权转移的时间在5年以下的就有19.5万公顷，占到总转移土地面积的71%，而在5到10年的土地只有3.22万公顷，仅仅占到11%，这和土地的流转模式有非常密切的联系。

集体土地承包经营权转移，结合我国有关法律规定，其转让方式有入股、互换、转让、承包等，除此之外，还可以利用招标、公开协商、折股和拍卖的方式进行经营权的转移，具体分析红砂村的旅游开发工作，其土地的主要流转形式以入股方式为主，但是在入股过程中也面临一些问题，该方式就是以土地作为农民入股的股权，然后进行联合农业生产经营，无论该土地的承包经营权是谁，农民对土地的物权就变成了企业经营的债权，在经营过程中，如果该企业倒闭了，结合我国的公司法中的规定，债务人员要使用所有的财产来清还所有债务，那么农民虽然是公司的投资者、股东，也会永远的失去对土地承包的经营权。

3 乡村集体土地流转的对策分析

进行乡村旅游开发时需要让一部分集体土地用于商业开发，结合我国的有关法律分析，进行旅游开发的投资人员只具有在一定时间内对附着物的使用权，但是没有对土地的使用权，即便在合同中和农村集体约定了固定时间内的土地使用权，甚至是永久性的使用权，也不会受到国家的法律保护。例如投资人员在农村的集体用地上建设了一系列的旅游开发项目，其可以在规定期限内进行经营，但是土地还是归为农村集体所有。这一问题非常严重，让很多旅游开发人员在投资上有所顾虑，导致农村中旅游开发商业用地严重缺失。

针对这一情况，可以采取以下办法进行处理，第一，农民可以把土地进行置换，然后再进行统一的规划整理。第二，对集体土地进行统一的征收，开发商可以把部分集体土地，或者全部集体土地进行承包，然后结合实际情况，有针对性的对土地进行互调经营，提高商业土地的利用率。通过对集体土地进行科学的整理，整理出商业建筑用地，增加农民的有效耕地面积，做好对农村土地资源的合理利用。土地征收是国家处于对农民公众利益的考虑，强制性的把农村集体建设用地征收为国家，而国家给农民一定的经济补偿。解决乡村旅游开发用地方面，土地征收，土地置换和土地整理不是完全孤立存在的，三者可以相互配合使用，有些地方条件允许，还可以实行一条龙的管理。通过这些措施可以让乡村景区的资源规模化，提高当地的旅游经济效益。

4 村集体土地流转在未来的发展

土地征收时，必须明确公众利益这一概念，征收土地要结合实际情况，都要以公众利益为诉求。但目前在工作中这一概念非常模糊，不能准确界定公众利益的范围，其不是一个单纯的概念判断问题，而是一个价值判断的问题。通过上述可以了解，为了发展乡村旅游而进行集体土地的征收，这符合农民公众利益的需求，在土地征收和转移过程中，国家需要予以农民一定的资金补偿，但这些资金补偿是否就能达到对土地经济的实现，这还是一个未知数。因此进行乡村旅游发展中，公众利益的标准还不清楚，而且对农民的补偿也没有一个合理的标准，导致在进行农村集体土地流转工作时，面临很多现实的阻力，影响了这项工作的顺利进行。在以后的工作中，一定要先解决这部分问题，才能保证乡村旅游开发工作落到实处。

5 结 语

通过推动乡村旅游开发，可以给游客不同的旅游体验，而源源不断的旅游人员到当地入住和消费，又促进了当地经济的繁荣发展，尤其是在现阶段，乡村旅游已经是建设社会主义新农村的有效途径。政府职能部分要予以高度的重视，在各个方面为乡村旅游开绿灯，尤其是在集体土地流转问题上，让该项目顺利的实施和发展，推动当地的经济建设。

主要参考文献

[1]吴冠岑，牛星，许恒周，等.乡村旅游开发中土地流转风险的产生机理与管理工具[J].农业经济问题，2013（4）.