“米老鼠”对商业地产的价值分析

张宏伟

迪士尼乐园无疑是有鲜明的主题的，迪士尼好比游乐圈里的“好莱坞”。迪士尼在一个有消费潜力的城市把娱乐化、新业态或品牌的组合到一起，形成主题娱乐公园，这样吃喝玩乐“一站式”消费品牌体系基本上形成。

迄今为止，除了华侨城欢乐谷这样的项目，在国内很少有像迪士尼一样的游乐项目可以在人们心目中进发着向往的激情，这是迪士尼乐园在人们精神领域留下的最深刻的脚印。笔者认为，迪士尼的成功在于把握住了主题商业地产运作的根本，抓住了消费者内心希望满足新奇、刺激、享受和兴奋等休闲娱乐的心理特征。迪士尼时代，上海的主题商业地产要做好，在主题定位、招商运作、营销推广、服务标准上必须要学习迪士尼。

上海商业地产项目竞争的很激烈，主题商业地产把娱乐化、主题化或者说新业态品牌的整合的工作显得尤其重要。如果开发商能够恰当地理解并且充分融合这些元素，那么这个主题商业项目就可获得更多的竞争力。

随着上海迪士尼的运营，迪士尼板块及周边势必成为休闲娱乐为主题的商业地产区；另外，《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》规划方案显示，上海将在全市构建三级商业网点体系：市级商业中心、地区级商业中心和社区级商业中心，其中市级商业中心有14个。14个市级商业中心分别是南京东路商业中心、南京西路商业中心、四川北路商业中心、豫园商城商业中心、徐家汇商业中心、中环（真北）商业中心、淮海中路商业中心、小陆家嘴一张杨路商业中心、五角场商业中心、中山公园商业中心、国际旅游度假区商业中心、虹桥商务区商业中心、大宁商业中心（远期）、真如商业中心（远期）。

笔者认为，《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》规划成为上海主题商业地产发展的新机遇。开发商若要谋求他的项目在区域商业中心竞争当中取得优势，势必要让他的项目有更多体现文化的或者体现娱乐的或者历史的或者建筑的这些主题特征，通过这些主题特征形成差异化，从而形成主题商业地产。酒店、商铺、步行街、购物中心等商业地产都一样，要想脱颖而出，就必须区别于周边的业态来经营，同时，参与到市场竞争中，体现个性化、体现差异化。这将是未来市场致胜的重要法宝之一。

此外，商业地产的盈利模式也在发生改变，正在从以往追求销售，转变为以客户的需求为中心，提供高质量、全方位的增值服务。只有强调越来越完善的体验和服务，才能区别于其他竞争对手，获取客户的“真心”。而近两年来，O2O顺应整个产业格局变化，也成为当前商业地产运营的模式的新特征。当前，以“智能”冠名的商业地产项目不断涌现，以科技等手段提升线下服务质量成为地产商们走向O2O的共同路径。

最后，从房地产专业开发商分工来讲，尽管每个商业地产开发商也应有各自的主题定位和特色，如当下市场有专业做公园地产的华侨城，有专业做城市综合体的万达。但是，迪士尼的到来仍然将对商业地产领域产生深刻的影响，简单来讲，迪士尼的到来将使商业地产的开发市场越来越细化，这是迪士尼对当下房地产市场影响较为积极的一面。一定意义上讲，迪士尼时代的到来，将使主题商业地产大放异彩。主题商业地产一定会成为上海乃至中国商业地产发展的一个重要的方向，也会成为众多企业新崛起的契机。

从这点意义上讲，迪士尼的进驻引导和促进了上海商业地产市场的成熟和特色升级，未来上海迪士尼成功与否已经不重要。但是我们仍然期待明天的上海迪士尼能做的更好，未来包括上海在内的中国人都亲眼目睹“米老鼠”的真面目。