商业市场趋势向好 迪斯尼开园引爆周边

6月上海商业地产市场整体趋势向好，商业用地供应量大幅增加，商业新增供应和成交量呈现双双回升态势。值得关注的是，6月16日，上海迪士尼乐园正式开园，不少周边配套商业地产和旅游项目搭上此趟“顺风车”，开展了一系列有特色的旅游服务。从目前数据来看，迪斯尼开园为区域周边商业项目客流的导入量带来了较大幅度的提升。

一、迪士尼红利凸显，主题商业或迎新机遇

据上海迪士尼官方预计，开业初期将为上海带来300万—500万人次的新增游客，每天接待游客量约在6万-10万人。

随着乐园开园运营，迪士尼板块及周边势必成为休闲娱乐为主题的商业地产区。上海商业地产竞争激烈，迪士尼的到来也将使商业地产的开发市场越来越细化。换言之，即一个商业项目若要谋求其在区域商业中心竞争中取得优势地位，势必要让其自身有更多体现文化、娱乐、历史或者建筑的主题特征，通过这些主题特征形成差异化，从而形成主题商业地产，可以说，主题商业地产将成为上海乃至中国商业地产发展的一个重要的方向。

二、6月沪商业用地供应显著增多，成交面积放大

6月份商业用地挂牌出让量相较前几月呈爆发式增长，以26.7万平方米创下2016年新高，共计有10宗地块挂牌出让（见图1）。其中，出让面积最大的为宝山区友谊街道地块，共计出让土地面积46884.3平方米，该地块用途定位商办、港口码头用地、餐饮旅馆业用地，容积率3.0—3.5，起拍楼板价4881元/平方米，起拍总价8亿元；楼板价最高的地块为杨浦区平凉社区地块，该地块出让土地面积为7961.8平方米，用途为商办用地，容积率为2.5，楼板价达到17500元/平方米；而总价最高的为青浦区盈浦街道淀惠路北侧商住地块，起拍楼板价13998元/平方米，起拍总价近12.7亿元。

土地成交方面，6月份上海商业用地成交1宗，土地总面积为10.6万平米（见图2）。24家开发商经过近1个小时的竞争，最终信达竞得该地块，成交价58亿500万元，楼板价高达36962元/平方米，溢价率303%。

顾村板块经过十多年的迅速发展如今已成为北上海醇熟的生态宜居板块典范，435万平方米的顾村公园作为板块名片已是鼎鼎有名。除了生态环境，顾村板块其他配套也已醇熟：商业业配套方面，板块有紧邻顾村公园的绿地正大缤纷城、龙湖北城天街等；交通设施方面，地铁7号线和15号线（规划中）贯穿整个板块，板块居民可尽享轨交便利。这次新“地王”的拍出，对区域板块价值的提升起到了促进作用。

三、商业供求双双上涨，成交量持续高位

6月份上海商业供应量较上月显著增长，达到24.2万平方米，环比增长175%，同比增长11%；入市项目数量增多至25个，其中闵行区的艺博珠宝中心供应面积最大（见图3）。据了解，艺博珠宝中心（又名上海国际品牌珠宝中心）是一个特大型、多功能、花园式的珠宝文化时尚产业园区，规划建设上海国际品牌珠宝中心、中国现代玉雕博物馆等项目。项目建筑总面积为116485平方米，由建设9幢高4层的欧式风格楼群组成，并被列入上海市闵行区“十二五”重点产业项目之一，将成为引领上海乃至全国珠宝行业文化、技术、创意、品质、服务、交易实现跨越式发展的新焦点。

成交方面，6月上海商业成交面积维持高位，为17.7万平方米，环比微增2.3%，同比增长18%；成交均价回落至22105元/平方米，较上月下跌11.2%，同比微跌0.2%，仅高于本年度2月份成交均价（见图4）。

6月成交前十的商业物业各产品类型均有涉及，其中住宅配套商铺和商业广场居多，销冠为位于宝山顾村板块的上海馨佳园。随着月初信达以58.05亿元摘得板块新地王，顾村板块的价值也倍受业界关注。