房地产开发项目的工作分解结构过程研究

王海明

摘 要：本文主要运用项目进度计划理论对JS房地产项目进行了案例研究。第一，采用工作结构分解方法，按照原则、方法、过程的思路对锦绣世园进行了工作内容的界定与分解；第二，对锦绣世园开发项目工作先后关系进行了确定。

关键词：工作分解结构；WBS；工作先后关系

中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）22-162-2

0 引言

每一个开发房地产的项目工程都是很多细小的工作任务或者活动组成，要想编制房地产开发项目的进度计划，就要对该项目进行拆分，然后弄清楚每个细分工作任务或者活动间关系，这时就需要采用工作分解结构（WBS）方法。在编制JS项目进度计划前，需要先应用工作分解结构方法对JS项目拆分成不同的、有着内在联系的，又相互抗衡的不可分解的工作任务或者活动。

1 JS项目工作分解结构原则

每项房地产开发项目并不相同，因而对房地产开发项目进行工作分解结构时并没有统一的方法，而是要为了实现项目进度控制的目标，以分解项目的实际状况，结合项目进度管理者的工作经验，完成对房地产开发项目的工作分解结构。具体到JS项目，可以按照以下几个原则进行工作分解结构。

①项目分解的结果组合起来应该是全部的项目内容，也就是应该系统化、完整化。②下层的子项目活动或者任务只能有一个上级，不会出现两个归属上级的现象。③同一个项目任务分解得到的下级子项目活动或者任务必须具备一样的属性和特质。④每一项细分项目任务或者活动的内容应该不同于其他，有其独立的负责人。但细分项目任务独立的同时，又与其他细分项目一起保证了整个项目的完整性。每个细分项目之间应该明确彼此的权责，以保证项目目标能够准确的划分到对应的项目，这样为后续的考核和奖惩奠定了基础。一旦某个细分项目的负责人没有办法找到单一的负责者，而是需要其他负责者一起承担任务，那么有必要提前明确双方在该细分项目中的权责。⑤在对JS项目进行工作分解结构时，要充分考虑整个项目的合同、招标承包方式等因素，因为这些因素对分解结果都会产生影响。⑥要科学合理地进行JS项目工作分解结构。第一，充分了解JS项目想要达到的目标，掌握该项目在实际实施过程中会使用的合同管理、质量管理、工期管理等方式；第二，结构分解前要综合考虑JS的资金等信息；第三，要充分了解各项细分工作任务的特质、特点，将其进行合理的属性划分；第四，最底的工作项目任务或者活动完成所需时间不易过长，成本也不易太高。⑦在项目实施的过程中存在变更的可能，所以在对项目内容进行结构分解时应该留有变更的空间，以及时服务于项目扩容。⑧JS项目分解层次不宜过少，也不宜过多，最好为4-6层。如果分解多于6层，不仅有超多的工作量，而且往往最终得到的细分项目很难适应项目扩容，不便于项目变更，最终项目实施的效果并不好；如果分解少于4层，每一层上的项目内容又过多，那并没有享受到项目分解带来的好处，也就无法实现工作分解结构原本的目标。

2 JS项目工作分解结构方法

通常情况下，可以分别根据实施过程、技术系统结构的差异可进行房地产开发项目的工作分解结构。对于JS房地产开发项目这两种分解方法分别有其适用的对象。

2.1 按实施过程进行分解

每一个房地产开发项目的完成都需要一个实施过程，包含规划设计、施工、验收、完工、维修、准备几个阶段，因此根据实施过程可以对房地产开发项目进行工作分解结构。

2.2 按技术系统的结构分解

①按功能区域分解。JS作为房地产开发项目，按照JS这一商品结构的不同，可以分解为10幢楼；根据JS这一商品的空间安排可以划分为东、西、南、北四个区域；将JS这一商品可以划分为室内、架空层等功能面；根据JS不同功能面上的要素不同，可以将其划分为空调、通讯等不同系统。②按要素进行分解。JS的安装项目根据其要素的不同可以划分为电梯、强电、暖通、消防、弱电、给排水等诸多工程项目。

3 JS项目工作分解结构过程

JS是一项规模庞大的项目，涉及的项目内容繁杂，就仅仅制定一份项目进度计划就匆匆进入施工的做法是非常错误的。对于项目团队需要的是能反映项目全过程主要工作的整体实施计划，其他的分项计划是由各职能部门根据整体实施计划进行编制与执行的。

为了实现JS项目的整体目标，对JS项目进行工作分解结构应该以其总任务为参考标准，按照先粗略后细致、从上到下的思路实施。具体步骤如下：①将整个JS开发工程划分为独立的、内容与范围界定清晰的子工程；②对得到的所有子项目进行详细的分析，再结构细分至最底的细分工程；③对最终得到的结构进行每个层级逐一的审核、剖析；④将所得到的所有子项目任务或者活动按照系统化的标准进行分类，最终得到整个项目系统的分解结构图；⑤分析并讨论分解的完整性；⑥JS的项目负责人签署工作分解结构图确认文件；⑦建立工程项目的编码规则。

按照以上7个步骤，结合项目数据等基础资料，对JS项目进行工作分解结构。

首先，按照房地产开发过程将JS分解为：前期准备、设计管理、营销、工程建设、工程验收、交付等几个单项工作。

其次，对JS的上述单项工作再进行细分，最终得到最底层的项目活动。过程如下：①JS的前期准备可以化为勘探、可行性分析等项目活动；②JS的设计可以化为景观、方案、施工图、专项、市政等设计项目活动；③JS的市场营销可以化为开盘、策划等具体活动；④JS的工程建设按照工作程序分为招标与施工两大工作，由于是分期开发且销售示范区独立运行，同时因为设计是整体出图再考虑到分期时间较短，为了便于工程管理我们希望各工程由同一家承包商施工，因此将工程建设分解为：东、西、南、北四个施工及样品房施工、招标等项目活动。

进一步将招标按照工程范围分解为总包招标、景观招标、市政招标及单项招标等。

东、西、南、北四个区域的施工仅是位置不同，所需要的施工技术与进行的工作任务内容大多相同，而每个区域的施工项目活动都能够根据功能要素的不同划分为景观、主体、市政、安装等子项目活动。对于开发商而言，资金链是其生存的关键，而销售收入是保证其现金流的重要途径，所以在JS的工程建设项目中应该注重预销售这一里程碑。因而，对于主体项目活动而言，还可以再划分为开盘前、后两个子项目活动。

①JS验收是针对其建设而言的任务，相对而言其结构分解比较容易。根据工程建设的工作分解内容，第一，分解为东、西、南、北四个区域的验收项目活动；第二，对每一个区域的验收项目活动又可以划分为景观、主体、市政、安装等工程验收项目活动；第三，对于主体项目验收活动，可以划分为开盘前、后两个子项目验收活动。②交付分三批，因此分解为东区北区交付、南区交付和西区交付。至此C地块项目结构分解己完成，并以此为基础编制JS房地产开发项目WBS图。

4 JS项目工作先后关系的确定

首先，需要确定工作先后关系具体工作有哪些，一般原则是各单项工作下的最底层工作。对JS房地产开发项目WBS图进行研究可得出需进行确定工作先后关系具体工作。

①前期准备工作中有：三通一平、勘探、可行性分析。②设计管理工作中有：景观、方案、施工、市政、扩初五项设计。③营销工作中有：销售蓄水和开盘销售。④由于工程建设中分了三期，而每一期的建设内容、建设过程均保持一致，因此只要选出首期建设的东区、北区中的具体工作即可，其余两期（南区和西区）通过类比即可得出。得出工程建设工作中有：市政、景观、总包三项招标和景观、安装、开盘前、后主体、市政、装修六项建设项目。⑤根据工程建设的工作可以得到对应的景观、安装等六项项目完工验收工作。⑥最后即为交付。

其次，分析上述分解得到的JS项目活动，找出每项活动有没有强制性依赖的工作。比如，扩初必须等到设计工作结束后方可以开始；只有完成了招标才能进行施工；只有完成验收才能进行交付。按照这种方式明确有强制性依赖关系的各项工作的顺序。

最终，将那些存在组织关系的项目工作进行先手顺序的明确。例如销售示范区开盘销售之间的关系就是典型的组织关系，公司要求在开盘销售时要有良好的展示形象，因此有目的的将销售示范区作为开盘销售的前置工作。按照这种方式来进行存在组织关系的项目工作先后顺序的明确。

参 考 文 献

[1] 岳军.高校工程项目进度管理研究[D].中国地质大学

（北京），2013.

[2] 王琼.A市紫金花园房地产建设项目进度管理研究[D].中国海洋大学，2014.