国内外养老社区对比研究

万杰 张天赐

[提要] 随着我国老年化现象的加剧，养老问题已经成为亟须解决的难题之一。然而，由于公立养老模式的不成熟，社会需要专业机构来开发养老地产。本文通过国内养老地产与国外养老社区的对比，揭示我国养老地产发展潜力巨大，当然其中也有很多不足的地方，需要养老机构和社会共同解决，创造出更加适合老年人居住的环境。

关键词：人口老龄化；养老社区；泰康之家；太阳城

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：国内外养老地产对比研究

收录日期：2016年3月10日

前言

如今中国面临的最大问题不再是巨大的人口数量了，而是令人堪忧的人口结构。我国65岁以上老年人口的数量由2001年的9，000多万人增加到2010的11，000多万人。这些数据都在反映一个问题，我国老年人口出现井喷式的增长而且还会继续增长下去。根据我国人口结构来看，有学者预测在2020年，我国老年化人口将达到一个前所未有的数量4亿人。这无疑给我国带来了沉重的负担，2013年我国养老金支出为18，740.4亿元，要知道安徽省2013年的国民生产总值（GNP）才19，229.4亿元。而且我国在解决养老问题时，直观的反映出我国经济实力的不足。发达国家的人均收入都在5，000美元以上，而我国人均收入连发达国家的1/5都没有。当然，面对人口老年化这个问题的不仅仅是中国，我们的“邻居”日本也同样被这个问题深深困扰着。日本的社会保障支出刚性需求使日本的财政赤字居高不下，即使像日本这样的有着完善的社会保障体系的发达国家都不得不增加个人负担，减少政府支出。更有一些学者认为，随着日本老年化人口的进一步增加，日本的社会保障体系将会崩溃。这也在向我们表明解决养老问题不能仅仅只靠政府，我们更应该让社会各界的力量参与其中。

一、美国式养老社区——太阳城

（一）太阳城的地理优势。在美国洛基山脉的腹地有一个闻名遐迩的养老社区——太阳城，它与凤凰城相依，坐拥两大公园：普莱增特湖公园和白坦公园，一年之中可以享受到300天的日照，被誉为陆上的夏威夷，也正是因为这些原因，所以早在上个世纪中叶老人们就纷纷到这儿来度假。但直到开发商发现这里作为养老地产的巨大潜力，太阳城的价值才被慢慢发掘。

（二）太阳城的建设及发展

1、社区的建设。20世纪中叶，著名的开发商Del Webb在一次很偶然的机会路过此地，当时城里地产已经开发殆尽，他正准备着手开发凤凰城的郊区地带，也就是现在的太阳城，他当时觉得这里地价很便宜，于是便买了下来。起初建造的就是普通的商品房和公共设施，可后来他发现越来越多的老年人喜欢来这儿度假。于是他改变了当初的设计意图，转而去设计建造养老社区。而在销售住宅之前，德尔做了大量的准备工作，首先建造一批价格合理的样本房，然后再去建设相应的娱乐设施，当然，美国人最爱的高尔夫球场他是不会忘的。

2、医疗娱乐服务的完善。太阳城处处体现了人性化的关怀，如社区有无障碍路段，便于坐轮椅的老人出入；随处可见的都是低层住宅，虽然没有完全利用土地资源，但是却极大地方便了老人们的生活。另外，社区内人行道和车行道泾渭分明，保障了老人们出行的安全。最为称赞的是其医疗保健系统，一流的综合性医院和主治老年人疾病的专科医院，如心脏中心、眼科中心，等等。而且老人们与医院是一天24小时处在连接状态，老人们一旦出现突发状况，可以启动装置，医院接受到信号以后，救护车会在3～5分钟的时间赶往出事地点，应急措施做得十分到位，很大程度上保障了老人们的生命安全。

二、中国养老社区——泰康之家

（一）泰康之家社区概况。泰康之家养老社区位于北京昌平区，属于半个小时生活圈，而且周边有丰富的旅游休假资源，如十三陵水库、小汤山温泉等，可谓是进可入市区买菜，退可与山水相望。这与太阳城极其想像。泰康之家仅占地17万平方米，但是却提供近1.8万平方米的公共服务区域，用以建设各种各样的文化娱乐设施，丰富老年人的晚年生活。而且还有一个巨大的中央花园，占地2万平方米，不仅绿化环境，还可以让老人们贴近自然，放松身心，减少他们的生活压力。泰康之家有各种各样的户型用以满足不同老人的需求，从而增加自身的市场竞争力。

（二）泰康之家的建设和发展。中国保监会批准泰康人寿成立子公司——泰康之家专业经营养老社区，泰康之家利用泰康人寿现有资金、客户积累的条件，整合养老服务资源，努力把自身打造成国内一流养老地产开发商。2012年，泰康人寿北京养老社区在昌平举行奠基仪式，预计今年可实现用户入住。当然，泰康之家不可能只做一个区域的养老地产开发，在2014年4月，泰康之家把目光投向中国的金融中心——上海，开放体验馆，接受客户参观，进一步扩大自己的客户市场。同时，泰康之家在一些二线城市拿地兴建养老社区，实现全国化的经营。根据可靠数据，在未来的一段时间内，泰康之家将会成为中国最大的养老社区开发公司，可提供5万户供老人们入住。

三、国内外养老社区运营模式对比

（一）美国养老社区运营模式

1、社会保障系统。美国的社保系统是由养老保险体系和医疗体系共同组成的。其中，养老保险体系是由联邦退休金制度、企业退休金计划和个人退休金三部分组成的。但是，美国和日本不同，它的福利程度低。企业退休金的3/4都是个人工作时积累的。而政府所做的工作就是降低税率和补贴，因此笔者认为美国的社保体系很适合我们去学习。虽然弱化了政府的保障功能，但是却加强了政府的统筹能力。

2、养老设施类型。因为文化的原因，美国传统的养老模式不同于中国的家庭式养老。他是政府或者私人出资建设养老机构，然后让老人们自己选择不同档次的护理服务。从价格上来说，公立的养老机构比私立的要便宜得多，但是从保障能力上来说，公立养老机构仅仅保障老年人的生活需求和一些简单的护理需求，而私立的养老机构则可以全方位的护理老人们。当然，因为美国人的收入都比较不错，而且父母无需给孩子们买房，所以美国退休的老人们手中都有不少资金用以满足自己的老年生活需求。所以，在美国公立养老机构的数量要少于私立养老机构。

3、运营模式

（1）太阳城的运营模式。美国太阳城的开发属于住宅开发性质，依靠销售住宅回款获利，且不设有医疗、护理等配套服务，降低了前期投入成本，靠吸引政府投资或者私人资本投资兴建医疗机构。因为其得天独厚的优势，太阳城不仅可以用来长期居住，更可以用来度假。其人流量为40，000万人，其中的7/10是常住客户，而其余3/10是旅游度假客户，太阳城可以先销售一部分住宅回笼资金，再将一些住宅出租提供长期稳定的收入。而且太阳城还拥有自己的商业中心，专门销售老年人用品，因其市场定位清晰，每年获得的销售商品的收入也较为客观。

（2）美国CCRC社区的运营模式。美国CCRC社区的开发与太阳城不同，不仅在社区内设置医疗机构，更在住宅楼的每一层都设置护理站，且配置老人专属食堂，为老人提供营养套餐。CCRC的经营模式与太阳城截然不同，它采用的是先交一部分的押金然后每年继续交使用费，不直接将房子的所有权给客户。①入门费：按房间大小来计算，最少20万美元，最多100万美元；②年费：按照老人的自理能力来进行收费，健康活跃老人，3，000美元/月；半护理老人，4，000美元/月；全护理老人：5，000美元～6，000美元/月。因为价格较高，市场定位于高收入人群，所以从知名度上来讲不如太阳城。

（二）国内养老社区运营模式

1、泰康之家。泰康之家有两种盈利模式：一种类似于CCRC，采用的是押金+月服务费收费模式，需一共交200多万；另一种就是购买泰康人寿相应的保险产品作为准入门槛，购买者到达指定年龄段即可入住，投资收益均用于支付其他费用，而且购买这种保险产品的人不仅仅自己和配偶能入住，保费缴清时，购买者的父母也可以申请入住，这是非常人性化的促销手段。

2、中国平安的桐乡养老社区。2012年9月23日，由中国平安保险子公司深圳不动产有限公司投资的养老社区项目在桐乡启动。期间，平安子公司共斥资170亿元，建造一个总建筑面积在150万平方米左右的“巨无霸”养老社区。而桐乡养老社区与太阳城的运营模式类似，主打三种产品类型：租赁式养老公寓、销售式养老公寓、度假式养老公寓、突破养老地产“只租不售”的局面，采用“租售并存”的形式，极大地发挥了资本的效益。

3、其他养老社区。中国人寿的廊坊生态城是采用保险公司与开发商合作的运营模式，解决了保险公司技术及人才方面的匮乏，同时也解决了开发商因资金短缺承担不了如此大的项目的尴尬局面。此外，合众人寿是采取了保险公司开发养老社区，然后出让养老社区的经营管理权，这样可以快速回笼资金，且避免了专业人才不够导致养老社区无法得到正常经营的状况。

四、中国养老社区面临的问题

虽然保险公司在最近几年才得以有机会接触养老地产的设计与开发，但是从运营模式来看，丝毫不逊色于美国那些资深的养老地产开发商，而且保险公司更注重将养老地产与自身产品进行结合，这些都是值得我们佩服的地方。但是，终究因为起步晚的原因，保险公司在开发和运营养老社区的时候会遇到诸多问题。

（一）单一的客户群。我国养老地产大部分都是以高收入人群为服务对象，过高的入住门槛将大部分具有养老需求的老人们拒之门外。笔者认为，随着我国国内保险市场的完善，我国保险公司将会走出国门，而过于单一的客户群会让国内的保险公司在全球的养老地产上缺少竞争力，因此保险公司应该实行差异化管理，不仅仅是建设高品质的养老社区，更应该多建大部分老人都能入住的养老社区，争取让每个老年人都可以有个舒适的晚年，履行保险公司的社会管理职能。

（二）法律空白。很多发达国家具有很完善的养老体系的法律法规，而在中国，养老问题被提到议程上也只是短短十几年的事，且社会养老金的不公开运营让很多老年人没有安全感，所以他们不会把钱拿出来购买养老服务。

（三）专业人士的匮乏。根据统计，中国目前每千人执业医师仅为1.62人，每千人注册护士人数为1.3人。要建设高品质的养老社区，必须要有相应的人才。而专业护理人员的缺少使得保险公司之前允诺养老地产购买者的种种医疗便利成了空口白话。因此，强烈建议保险公司应加强相应人才团队的培养，或者直接出资兴建专业护理人员培训机构。

五、小结

本文从社会所面临的问题出发，把镜头转向海外，向发达国家了解学习他们关于养老社区建设的成功案例，然后与中国成功的案例进行对比，主要是比较两者的运营模式，找出中国养老社区建设所面对的问题，并提出相应的建议。保险养老社区的建设不仅仅是保险公司的一次重大突破，更是中国传统养老模式的一次突破，由家庭养老到社会养老，这具有划时代的意义。

主要参考文献：

[1]周立群.保险与投资若干问题研究[M].北京：中国财政经济出版社，2013.6.

[2]李如泉.保险企业投资养老社区模式研究[D].北京：中国财政经济出版社，2015.5.

[3]吕志新.美国太阳城——集中式养老社区的代表[D].中国知网，2013.5.