中小城市住宅专项维修资金财务管理方法初探

马丽敏

摘 要 住宅专项维修资金是随着房地产行业的发展，为了解决开发商、物业管理企业以及业主三方的矛盾而产生的，俗称中国房产的“养老金”。

关键词 建设部 财政部 住宅

《住宅专项维修资金管理办法》[建设部、财政部令165号]中提到住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位，共用设施设备在维修和正常使用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由业主缴纳归集。自1998年建设部、财政部联合下发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》到2008年2月1日起执行的由两部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金管理逐步完善、规范，但对于住宅专项维修资金具体的会计核算办法一直没有出台，特别是梅河口市这样县级市，在实际工作中遇到不少问题，现在结合笔者在实际财会工作中遇到的问题谈一谈还不成熟的看法及做法，请大家指正。

一、住宅专项维修资金没有明确的会计核算制度

住宅专项维修资金的管理核算没有明确规定是使用企业会计核算制度还是事业单位会计核算制度。事实上，维修资金核算是介于这两种会计制度之间，它较于事业单位会计核算复杂，比企业会计核算简单。简单的事业单位会计核算科目已经无法满足住宅专项维修资金核算的需要。业务系统中每个季度都会核算维修资金的收益，确保资金的保值增值，这是业务系统常规性的工作，而财务核算系统中维修资金的计息只能在实际收到时确认。而实际上，2013年新实施的事业单位会计制度中也没有出现应收利息科目。就是事业单位会计制度中的事业收入、事业支出、事业结余、结余分配等，也不适合维修资金的核算。企业会计制度在核算时有明确的所有者权益、有未分配利润，这些对于维修资金核算来说也是不合适的。最终的结果就是两种会计核算中都无法全面、真实地反映这一会计事实。

二、住宅专项维修资金财务管理的一些想法及建议

（一）住宅专项维修资金应采用适用的会计制度和先进的会计电算化系统

为了更好地管理住宅专项维修资金，可以采用先进的财务软件系统，此系统应全面支持2013年新事业单位会计制度，内置最新事业单位会计制度中的会计科目体系以及相关报表，同时支持科目体系的自定义，解决了事业单位会计制度中会计科目运用的问题。根据住房专项维修资金管理的需要，可以自定义科目或者创新一些科目。它的二级科目到楼，三级到户。这里更容易分摊住宅专项维修资金的增值收益部分，同时在使用时，也能清晰地看到支出分摊的比例。

（二）资产的会计科目设置及核算

由于住宅专项维修资金会计核算业务的特殊性，建议新设两个资产类会计科目：住宅专项维修资金存款、增值收益存款，另外还应包括应收利息、国家债券。

1.住宅专项维修资金存款。新设一个会计科目“住宅专项维修资金存款”，用于核算按规定存入受委托银行住宅专项维修资金专户的款项。该科目应设置“住宅专项维修资金存款日记账”，应定期与“银行对账单”核对，并应按月编制“住宅专项维修资金存款余额调节表”，调节相符。该科目期末借方余额，反映实际存在受委托银行住宅专项维修资金专户的款项。

2.增值收益存款。新设一个会计科目“增值收益存款”，用于核算按规定存入受委托银行增值收益专户的款项。收到银行转来的住宅专项维修资金增值收益专户利息收入，借记本科目，贷记“业务收入——增值收益利息收入”科目。按照有关规定用于住宅专项维修资金管理单位的管理费用，借记“专项应付款”，贷记本科目。期末，按规定将扣除住宅专项维修资金增值收益专户利息收入之外的各项业务收入与业务支出的差额，自银行住宅专项维修资金专户转入增值收益专户，借记本科目，贷记“住宅专项维修资金存款”科目。该科目应设置“增值收益存款日记账”，应定期与“银行对账单”核对，并应按月编制“住宅专项维修资金存款余额调节表”，调节相符。该科目期末借方余额，反映实际存在受委托银行增值收益专户的款项。

3.应收利息。该科目用于核算住宅专项维修资金运作过程中发生的应收未收到的利息。期末，计算当前尚未收到的利息，借记本科目，贷记“业务收入——增值收益利息收入”科目；实际收回利息时，借记“增值收益存款”科目，贷记本科目。该科目期末借方余额，反映应收未收到的利息。

4.国家债券。设立“国家债券”科目，用于核算按相关规定用住宅专项维修资金购买的国家债券。按规定用住宅专项维修资金购买国家债券，按实际支付的价款，借记本科目，贷记“住宅专项维修资金存款”科目。国家债券到期收回本息或按规定转让时，按实际收到的金额，借记“住宅专项维修资金存款”科目，按债券账面价值，贷记本科目，按其差额，贷记“业务收入——国家债券利息收入”科目。该科目应按所购买国家债券的品种设置明细账。该科目期末借方余额，反映持有的国家债券价值。

（三）负债的会计科目设置及核算

建议新设一个会计科目“住宅专项维修资金”，另外负债类会计科目还包括专项应付款。

1.住宅专项维修资金。该科目用于核算住宅专项维修资金的归集、结息和支付等情况。该科目贷方核算住宅专项维修资金的归集和结息情况，其核算内容如下： （1）收取房屋产权人缴存的住宅专项维修资金，借记“住宅专项维修资金存款”科目，贷记本科目。（2）按规定给房屋产权人住宅专项维修资金账户进行年度结息，按应计利息，借记“业务支出——住宅专项维修资金利息支出”科目，贷记本科目。该科目的借方核算房屋产权人住宅专项维修资金账户内存储余额的支取情况，其核算内容如下： （1）产权人因住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而提取住宅专项维修资金账户内的存储余额，借记本科目，贷记“住宅专项维修资金存款”科目。（2）因房屋灭失等原因返还住宅专项维修资金，按产权人账户存储余额，借记本科目，按当期应计利息，借记“业务支出——住宅专项维修资金利息支出”科目，按实际支付金额，贷记“住宅专项维修资金存款”科目。（3）按照相关规定已办理住宅专项维修资金产权人账户销户（如房屋已灭失），但产权人因特定原因（如死亡且无继承人也无受遗赠人）无法办理住宅专项维修资金销户，应将产权人住宅专项维修资金账户内的存储余额转入业务收入，借记本科目，贷记“业务收入——其他收入”科目。该科目期末贷方余额，反映产权人住宅专项维修资金账户存储余额。

2.专项应付款。该科目用于核算住宅专项维修资金管理单位的管理费用。按规定从住宅专项维修资金增值收益中提取的住宅专项维修资金管理单位的管理费用，借记“增值收益分配”科目，贷记本科目。将管理费用划转到住宅专项维修资金管理单位，借记本科目，贷记“增值收益存款”科目。

（四）业务收支和净资产的核算

业务收支和净资产类会计科目包括：业务收入、业务支出、增值收益、增值收益分配。

1.业务收入。该科目用于核算住宅专项维修资金的各项业务收入。该科目应设置以下四个明细科目： （1）住宅专项维修资金利息收入。（2）增值收益利息收入。（3）国家债券利息收入。（4）其他收入。住宅专项维修资金运作过程中实现的各项业务收入，做如下账务处理： （1）收到银行转来的住宅专项维修资金专户存款利息收入，借记“住宅专项维修资金存款”科目，贷记本科目（住宅专项维修资金利息收入）。（2）收到银行转来的住宅专项维修资金增值收益专户存款利息收入，借记“增值收益存款”科目，贷记本科目（增值收益利息收入）。（3）国家债券到期收回或按规定转让时，按实际收到的金额，借记“住宅专项维修资金存款”科目，按债券账面价值，贷记“国家债券”科目，按其差额，贷记本科目（国家债券利息收入）。（4）按照相关规定已办理住宅专项维修资金产权人账户销户（如房屋已灭失），但产权人因特定原因（如死亡且无继承人也无受遗赠人）无法办理住宅专项维修资金销户，按产权人住宅专项维修资金账户内的存储余额，借记“住宅专项维修资金”科目，贷记本科目（其他收入）。期末，应将本科目余额全部转入“增值收益”科目，借记本科目，贷记“增值收益”科目，结转后本科目应无余额。

2.业务支出。该科目用于核算住宅专项维修资金的业务支出，包括按规定给产权人住宅专项维修资金账户计算的利息、日常工作中支付银行的手续费等费用。该科目应设置以下二个明细科目：（1）住宅专项维修资金利息支出。（2）办公费。住宅专项维修资金运作过程中发生的各项业务支出，做如下账务处理： （1）按规定给房屋产权人住宅专项维修资金账户进行年度结息，借记本科目（住宅专项维修资金利息支出），贷记“住宅专项维修资金”科目。（2）日常工作支付银行手续费等相关费用，借记本科目（办公费），贷记“住宅专项维修资金存款”科目。期末，应将本科目的借方余额全部转入“增值收益”科目，借记“增值收益”科目，贷记本科目，结转后本科目应无余额。

3.增值收益。该科目用于核算住宅专项维修资金的增值收益。期末，结转下列业务收支科目： （1）将“业务收入”科目贷方余额转入本科目，借记“业务收入”科目，贷记本科目。（2）将“业务支出”科目借方余额转入本科目，借记本科目，贷记“业务支出”科目。（3）同时，将各项业务收入与业务支出的差额扣除增值收益存款利息收入后，自银行住宅专项维修资金专户转入增值收益专户，借记“增值收益存款”科目，贷记“住宅专项维修资金存款”科目。年度终了，应将本科目贷方余额转入“增值收益分配”科目，借记本科目，贷记“增值收益分配”科目，如为借方余额，做相反会计分录。结转后本科目应无余额。

4.增值收益分配。该科目用于核算住宅专项维修资金增值收益的分配情况。年度终了，账务处理如下： （1）将“增值收益”科目贷方余额转入本科目，借记“增值收益”科目，贷记本科目，“增值收益”科目，如为借方余额，做相反会计分录。（2）按规定从增值收益中提取住宅专项维修资金管理单位的管理费用，借记本科目，贷记“专项应付款”科目。该科目期末贷方余额，反映未分配增值收益。

以上是笔者的一些粗浅想法。对于住宅专项维修资金的财务管理，它是一个全新的课题，其本身也是一项涉及民生的重大事情。由于我国在这方面起步晚，所以只能在探索中前行，尽可能地设计一套科学合理的管理模式，解决维修资金在财务管理中存在的问题，使得该项资金能更好地运作，最终担负起为业主服务的职责。

（作者单位为梅河口市物业管理中心）

参考文献

[1] 住宅专项维修基金管理办法[建设部、财政部门令165号][S].

[2] 事业单位会计准则[中华人民共和国财政部令72号][S].

[3] 高铭.浅谈住宅专项维修资金的会计核算[J].中国管理信息化.