农村集体经济组织内部成员之间农村房屋买卖合同效力认定之浅探

对于农村集体经济组织内部成员之间因进行房屋买卖从而取得了多处宅基地的买卖合同是否有效，学界目前有两种观点，一种认为应受到“符合宅基地申请条件”的限制，而笔者认为不应受此限制，即使购房者不符合“一户一宅”条件，其买卖合同仍为有效合同。

随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快，农村房屋买卖愈加频繁，随之引起的纠纷也越来越多。而由于我国现行法律对此类问题的规定不完善，导致了在审理在农村房屋买卖案件时往往会出现相同案件不同判决的结果。其中农村房屋买卖的争议焦点集中在了：对于农村集体经济组织内部成员之间因进行房屋买卖从而取得了多处宅基地的，其买卖合同是否有效？即：农村集体经济组织内部成员之间签订的农村房屋买卖合同之效力，是否应收到宅基地使用权取得条件——“一户一宅”条件的限制？对于这一问题，司法实践中往往存在两种不同意见。

一种观点认为，购房者应受到《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“一户一宅”条件的限制，购房者只有符合宅基地审批条件的，合同才有效。另一种观点认为无需受此条件限制，只要是本集体经济组织内部的成员进行的房屋买卖行为，就应认定买卖合同有效。

支持第一种观点的学者认为，由于农村宅基地与国有土地相比，其福利性、对象特定性明显，非本集体经济组织成员不能取得本集体宅基地，即使本集体经济组织成员宅基地的取得也应符合一定条件。因此，本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力，取决于买受人是否符合申请宅基地的条件，即受“一户一宅”条件的限制，若不符合“一户一宅”则买卖合同无效。但同时这部分学者也认为应当放宽对“户”的理解，不能一刀切地以户籍为准，要充分考虑买受人是否已经有成年子女。他们认为《土地管理法》关于“一户一宅”的规定应当属于强制性效力性规定，如果不符合“一户一宅”的规定，就不应该认定为有效。在合同效力与物权效力区分的观点之下，合同也因违反法律的强制性规定而无效。

笔者认为，农村集体经济组织内部成员之间农村房屋买卖合同的效力不应受到“符合宅基地申请条件”的限制，即使不符合“一户一宅”的条件进行的房屋买卖，其买卖合同仍然是有效的。

虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定了：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但仔细研读便可发现，这并非对房屋买卖合同效力的禁止性规定，而只是物权变动的登记条件。对“一户一宅”的规定，应是对申请宅基地的限制，而对于通过购买房屋而取得宅基地的，则不应受“一宅一户”的限制。也就是说，对于同一集体经济组织内部成员之间买卖农村房屋的情况，并不适用此款。

我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”我国现行《房屋登记办法》也规定：“申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”。以上是对出卖、出租房屋后又申请宅基地的禁止规定以及对集体土地范围内房屋转移登记的规定。由以上两条规定可以看出，农村村民对住房进行出卖和出租的行为是为法律所允许的，法律并不禁止同一集体经济组织内部成员之间的农村房屋转让，只是该转让需要经过集体经济组织同意，且不允许出卖后再申请宅基地。

笔者认为，法律之所以允许农村房屋转让，是因为即使在转让后该房屋所在地的宅基地仍然属于集体经济组织，不仅不会损害集体经济组织的利益，反而房屋的转让会有利于利益的双赢，实现经济利益的最大化。

再者，集体经济组织内的农村房屋本质上是房屋所有者的合法私有私产，在不违反法律法规的前提下，权利人有权根据自己的意愿处分私有财产，这是我国《物权法》赋予的当事人的合法权利，该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立无权、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”作为同一个集体经济组织内部成员，双方间签订的农村房屋买卖合同正是上述条款中的“变更、转让不动产合同”，是双方在遵循自愿原则的前提下签订的、是当事人真实的意思表示，合同双方主体均为该经济组织内部成员，且不违反法律的禁止性规定，该合同理应当认定为有效。

另外，《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》也对如何此类问题的解决进作了指导：“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”由此可见，安徽省高院也对合同无效的认定持谨慎态度，认为应当认定合同有效。

综上，笔者认为，农村集体经济组织内部成员之间农村房屋买卖合同效力不应受符合宅基地申请“一户一宅”条件的限制，只要是同一集体经济组织内部的成员在平等自愿且不违反法律禁止性规定的情况下签订的房屋买卖合同，即使不符合“一户一宅”条件，其房屋买卖合同也应认定为有效合同。这不仅符合法治精神，同时也有利于实现“物尽其用”的功能，维护良好稳定的社会秩序。

（作者单位为天津师范大学）