纽约投资知多少

匡磊

纽约是全世界房产投资者的心头好，对于偏好买房的国人来说，更是如此。直入纽约中心腹地，这里汇聚了典藏级物业，全球一等一的铂金地段；集合了那些知名设计大师们的标杆之作，颂一曲凝固的建筑之乐；吸引了全球皇室贵胄和各类精英们的眼球，亦是达官显贵们的天堂。这座被誉为“世界之都”的摩天之城云集了众多的世界500强公司总部，即使是在最普通不过的咖啡馆里，都能偶遇金融大亨。就这样，随便打声友善的招呼，好似很轻松的，全世界都与你搭上了脉搏。

一枝独秀地上演保值戏码

纽约已被视为最炙手可热的房地产市场之一，甚至达到了令人瞠目的高度——如果单独计算，其房地产价值甚至会让二十国集团中的一些国家不得不俯首称臣。这就意味着二十国集团成员的南非、沙特阿拉伯和印尼，这些国家的经济总量还不如一个纽约市的房地产价值。根据新浪财经披露，纽约财政专员吉哈（Jacques Jiha）在声明中表示：“今年的税务数据清晰地体现了纽约房地产市场的成长。尤其是在出租公寓领域，占据了纽约建筑活动的36%。”居住在这个城市的成本自然也居高不下，哪怕当地经济疲软也不能让其走低——Rent Jungle的数据显示，一间卧室的公寓平均租金每月超过3000美元。这几年，中国企业去曼哈顿投资的案例屡见不鲜。万科、绿地、中建、SOHO这些大型开发商和央企背景的保险公司都持动辄几十亿美金大举进入了曼哈顿，或整栋收购地标大厦，或与当地开发商联合开发商综合体和高端住宅。而对于个人买家，比较活跃的苏富比华人经纪Allen表示，目前，中国买家更喜好相对低总价的小户型，对房价持有成本更加精打细算。

今年的纽约新开发的土地取得将愈来愈少，可开发的土地均价一路在上扬，开发商始终不渝的囤地，所以新建的公寓价格抗跌性强。但是买地的区域已经慢慢扩散到曼哈顿以外较偏远地区，如皇后区、布鲁克林、史丹顿岛以及新泽西的沿岸地区，因此这些新型区域在2016年之后会成为地产快速爆发的增长点。租金涨幅将超越房价涨幅，纽约人的租房成本变得更加难以负担，此外，在2015下半年的空置单位租金报价以两位数速度在增长。先追溯下曼哈顿辉煌的2015房产年。CityRealty报道指出，曼哈顿2015年房屋售价中位数达到110万美元，在这里只有保值优质资产，产权公寓销售中位数达到历史高位160万美元，比2014年高出10万美元。 但是，堪称曼哈顿“帝王”价的是一套9150万美元one57物业 ，将此举“豪掷千金”地收入囊中的便是大名鼎鼎对冲基金老板 Bill Ackman。在其后不久，又催生一桩“金蛋大买卖”是亿万富翁 Len Blavatnick，其创下又一个Co-op记录，他花了7750万美元买下了834 Fifth Ave（这个也是2016年第二高的一笔交易）。

然而，相对于上海楼市，在去库存不断加码的政策刺激下，从不久前千万豪宅瑞虹新城北塔一经推出，352套房源在5小时内被“秒抢”而光，再观察下各区县房产交易中心“人头攒动”景象，这场面瞬间引爆了沪上地产圈。瑞虹新城的地段充其量就是个外来“打拼”一族们的聚集地，治安相对差些。相反，则以同样的价格即可购置到曼哈顿心脏带的稀缺公寓物业。这或许是上海人民的刚性需求，春节过后的“起蓬头”的；还是真正预示着那摇摇欲坠的市场“泡沫”时代将终结。上海人口红利一去不复返，老龄化的社会进程已悄无声息地逼近，每个人手里都攥着多套产能过剩的房屋资产，它会像昨日的日本东京一样，在人口的危机上越走越远。由于深受泡沫经济之苦，自1990年起至今经过了20年的艰难调整，虽然已基本回到了1985年地产泡沫发生前的水平，但是市场依然疲软。如今的上海将会向着昔日的东京的看齐还是依然坚挺地导向纽约，真得可以拭目以待！而纽约却永远都透着活力与自信，投资客的乐园，建筑师的天堂，银行家、金融家的决胜场。这其中，自然也包括纽约房地产严苛的建造标准和坚如磐石的市场价格。

为什么说新泽西城会成为下一个布鲁克林？

纽约五大区中，布鲁克林超过曼哈顿成为纽约地产上升最快区域，当地房产价格和交易量将持续走高。长期以来，布鲁克林一直以高性价比着称。随着热播美剧《破产姐妹》的轰动，布鲁克林已升级为全球时尚之中心，当地房价扶摇直上。近两年，新泽西的城市规划也在发展，越来越多的人选择来此居住。原因很简单，房价更低，房间更大，而且通勤时间可以接受。更受到许多海外投资客们的青睐，不仅是房价节节攀升，更拥有较为宽敞的生活空间和安静的居住环境，一下就成为了投资界的黑马。新泽西州是第四小的州，根据不完全统计纽约仍然是全美人口之最，依照这样的发展趋势新州也是人口密度较高的枢纽地。该州主要产业有房地产、制造、批发贸易、金融保险等。因为纽约的物业昂贵，工薪族们负担不起，但他们来往于纽约上班，却选择这里长居于此。所以造成大量人口不间断地涌动到这，能够促进稳定的租房及置业需求。有权威的地产杂志甚至预言泽西城会成为下一个布鲁克林。很多在纽约市工作的人，家安在新泽西，新泽西州在2013年人均收入全美第二。

新泽西城的哈德逊河畔，可谓是纽约的“第六区”。 绵延18公里的河岸线使得泽西城成为新州人口数仅次于纽瓦克的第二大城市。泽西市发展迅速：如果以区域和环境划分，泽西城可以分为三大块。第一块就是Waterfront：最直接靠近曼哈顿的哈德逊沿岸区域。作为另一个亮点 Newport Centre，它是一个80年代才刚刚开始商业与住宅建设的地区，与曼哈顿市中心与隔河相望，交相辉映。

第二块区域位于城中心的Grove Street一带，是泽西城的历史古迹保护区。在这里可以找到和布鲁克林Park Slope氛围相似的精致小店和咖啡馆。第三块区域是再往内陆的Journal Square一带，现在那里还没有完全发展起来，但已经受到了许多大型房地产开发商的青睐，新建的高楼大厦也正在那里拔地而起，已经预示着下一波的发展势头。

其中，新泽西州博根县哈德逊河滨地区的Edgewater，已经受到了许多大型房地产开发商的青睐，新建的豪华住宅，已经预示着下一波的地产发展势头。正因为泽西市的房产市场发展脚步紧追布鲁克林房产的脚印。Edgewater是博根县的江景豪宅板块，它甚至拥有比曼哈顿更好无敌河景视角，别有一番繁华滋味。这里是金领人士的置业首选，徜徉于Whole Foods或Trader Joe超市里享受有机食物。这里还曾举办过全球F-1大奖赛，赴一场参加赛车比赛，拓展朋友圈子。拥有4个全新水上巴士码头，交通便捷。在Edgewater的学区，均有184所私立学校，另外有多所公立学校，教学质量始终在全美前列。

推荐新项目：389E 89

389 E 89 公寓位于纽约曼哈顿的上东区，具体位置是在圣89街和第一大道的街角处，大家都会称呼这里为yorkville，这里附近临近若干个曼哈顿好学校。除此之外，步行10分钟的范围内，卡耐基公园、博物馆、教堂、购物中心、电影院以及楼下各种琳琅满目的商店和餐厅，步行5分钟即可到达第二大道规划中增添的地铁车站。

设施配套：

389 E 89 公寓拥有安全便捷的居住配套：24小时门卫、健身中心、居民休闲中心、儿童乐园、和33层可360度环视曼哈顿无敌全景的屋顶露台。389 E 89 公寓共33层，共拥有156套公寓，始建于2002年。此次重新翻修（除外墙之外，项目内容全部翻新），由著名的澳大利亚设计师 ParisForino操刀，拥有高标准的装修设计，拥有超大落地窗、实木地板、美诺电器厨房、土耳其大理石地板和台面的浴室等国际化高标准的装修。

价格面积：

项目预计在2016年第三季度完工。虽说曼哈顿的地段寸土寸金，但389 E 89 是曼哈顿的实惠之选，高标准的全新品质下，价格却很有性价比，从$1400美金/平方英尺起。一房户型（使用面积：58.4平方米）在90万～120万美金，2房户型（使用面积：102～130平方米）在160～240万美金，3房户型（使用面积：122～147平方米）在200～300万美金之间，这样的价格在曼哈顿目前的房地产市场270万美金的中位置对比下非常有诱惑力。

推荐新项目：The Pearl

The Pearl位于新泽西州博根县哈德逊河畔Edgewater。凝聚了全美顶尖设计师的精华之作，将现代主义的奢华生活的新风尚体现的淋漓尽致。“全美第一高楼”自由贸易塔的世界著名建筑师设计师斯基德莫尔为他亲自操刀。室内设计由美国顶尖住宅设计师著名的由艾伦坦斯利倾力，全落地玻璃窗设计，最大程度享受河景资源和采光系统。“哈德逊河上的珍珠”因此得名。

设施配套：

The Pearl24小时服务台前台/门卫，健身中心，可俯瞰纽约哈德逊河的室外温水游泳池，社交俱乐部，开放式河景花园，景观屋顶平台，烧烤派对区域，哈德逊河社区私人码头（可饲养宠物，与爱宠共享美景）。The Pearl配备霍尼韦尔智能住宅保安对讲系统、三星入户房卡、美国顶级奢侈厨房电器品牌Sub Zero冰箱等。

价格面积：

The Pearl1房户型（使用面积：88平方米）价格约70万美金，2房户型（使用面积：约130平方米左右），价格在110-130万美金，3房户型（使用面积：167平方米左右），价格在160-170万美金。如此高品质的奢华住宅，价格仅需曼哈顿一半。

搬家押金（会退还） $500-$1000

搬入费（不退还）$350-$1000

豪宅税 1%的购买价当购买价超$1，000，000

购房者律师费 $1500+，请与律师洽谈

权威解读：Q&A;

魏勇：美国凯斯西储大学工程学学士、 美国新泽西州立大学罗格斯商学院商业管理硕士。自2002年开始涉足美国，加拿大及东南亚土地，商业及住宅类地产投资项目。目前担任香港维越国际有限公司总裁，专注个人及家族海外资产配置，税务规划，及保险和地产基金设计。

Q：关于纽约典型性地段特征，介绍下房产市场情况？分析下从老牌场长岛到布鲁克林 、皇后区的崛起，当下这些地区是否仍然具有投资价值？

A：第一，我的建议是如果有预算，还是投资在曼哈顿比较保值。纽约的金融区，以曼哈顿下城的华尔街为龙头，被称为世界的金融中心。曼哈顿主要由一个岛组成，并被东河、哈得孙河以及哈莱姆河畔区域。同时拥有大量的高中和大学，其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦比亚大学、纽约大学以及洛克斐勒大学，也是热钱投资的主要流向地。

第二，布鲁克林一直是纽约这几年最火的地区，从交通环境等角度来说，布鲁克林很区都非常有潜力：因为布鲁克林很多人被认为是遗忘的区域，交通、环境等在过去都有改观。说明布鲁克林越来越受到关注，它的价格也已经渐渐地靠近曼哈顿，例如在正在建造在Prospect Heights区域上的Barclays Centre，需要花30-45分钟乘坐地铁分钟上下班往来于曼哈顿，其房价已经可以媲美曼哈顿了。

第三，长岛，位于纽约市东部，素来有“富人区”的称号，历史上很多纽约的大富豪，例如摩根家族和洛克菲勒家族。长岛距离曼哈车程一个小时。目前长岛房产特点越来越明显，主要可以分为好学区的和治安安全性。拥有门禁的美国纽约长岛房地产非常受中国买家的钟爱，因为许多中国买家的配偶不在此居住，缺乏安全感。

第四，皇后区，各色各样的少数民族聚居地，能够接触到各种文化。在杰克逊高地 （Jackson Heights）的街道上，随处可见五颜六色的印度纱丽，而西班牙语不绝于耳。例如，在2014年底推出Forest Hills，销售量惊人，这是发展得比较好的地区。

Q：对于纽约城外的开发项目包括新泽西地块，是否将成为人们新的投资热点？在新房开工量等其他条件都不差情况下，为何涨势总是有点吃力？未来会不会超过纽约的一些热点地区？

A：新泽西是值得注意的地区，虽然有重大的新发展，那也是在2008年发生次贷危机之前，很多新的房屋已经在计划中被建造，可是建成后变成了产能过剩。我认为新州的博根县哈德逊河畔将是一个有吸引力的地区，在地理上非常接近曼哈顿，通勤方便。

我不认为价格升幅疲软，而是新泽西相对没有曼哈顿名气大，对一些投资者来说，他们只想投新州的中央地区。许多投资者更喜欢低价位而在邻近的曼哈顿地区。我很难说未来的涨幅可能会击败曼哈顿。但我相信，新州的博根县哈德逊河畔是个非常有潜力的项目，让更多投资客们去证明这点。

Q：请谈谈关于纽约城内新房的免地税具体政策？

A：纽约市政府推出在421-A减免房地产税政策，以鼓励开发商积极开发纽约市区的房地产项目。该政策主要针对纽约市五个行政区内部分地段的新建造房屋，可以暂时免去新建房屋税收（占房地产税较大比例），只需支付土地税收（占房地产税较大比例）。在曼哈顿岛上的新建房屋能享受10年减免房地产税政策，而在曼哈顿以外的4个行政区也可享受10年免缴房地产税，除此之外，如果个人自住，增值税最高可见面25万美金。