保障性住房制度问题研究

王天

摘 要：住房是人的基本权利，同时，受传统文化的影响，实现“住有所居”更是国人的愿望，自98年以来，我国逐步完成了由福利分房向商品房制度的转变，但是，由于住房市场自身的缺陷性，以及近年来房价的不断上涨，使得部分中低收入居民难以通过自身收入来解决住房问题，这已成为非常重要的民生问题。

我国是社会主义国家，解决中低收入者的住房问题是政府的重要职责。同时，党的十八大报告中指出：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。同时还提出了“住房保障体系基本形成”的新要求，由此可见，研究保障性住房制度具有重大的理论意义和现实意义。

关键词：保障性住房制度；经济适用住房；公共租赁住房

一、保障性住房制度的相关概念

（一）保障性住房

保障性住房指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用住房和公共租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

（二）住房社会保障制度

指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中的低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。其要点如下：

1.从住房供应的角度——多层次住房供应体系的组成部分之一；

2.从社会保障的角度看：住房社会保障制度是整个社会保障体系的重要组成部分；

3.责任主体是国家或政府；

4.目标：满足中低收入家庭的基本居需求；

5.保证制度实施的依据是社会立法。

二、 保障性住房制度的主要内容

目前我国的保障性住房制度主要包括：经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房以及住房公积金制度。但2013年，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委于联合印发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（以下简称《通知》）提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。同时，住房公积金制度属于相对独立体系，故本文主要对经济适用住房以及公共租赁住房进行介绍。

（一） 经济适用住房

经济适用住房，简称经适房，指由政府出资扶持，具有经济性和适用性两方面优点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场商品房价格而言是适中的，符合中低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准要达到一定的使用效果，不能低于基本标准和要求。经济适用住房是国家为解决低收入人群住房问题做出的政策性安排。

（二） 公共租赁住房

公共租赁住房，简称公租房，是对住房困难人群采取的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人群，提供的住房帮助。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点，但在实际实施过程中也存在户籍、租金等问题。

经济适用住房和公共租赁住房，再加上住房公积金制度，共同构成了保障性住房的制度体系，通过对二者的概念进行分析，我们不难看出，虽然经济适用住房与廉租住房均属于保障性住房，但二者还是有一定的区别，例如，在政策目标，针对的具体人群，房屋的性质等方面均有较大的不同，下表对于二者做出了详细的区分。

三、住房保障制度存在的问题

（一）准入和退出机制存在问题

1.准入机制

目前反映出来的主要问题如下：第一，收入状况确定难度大，容易产生“搭便车”的现象。第二，人均住房面积这一标准设定过于简单。虽然操作简单，但是难以真正体现住房困难程度，第三，审核力度不足，监督机制急待完善。依靠社区审核，可能使得审核往往流于形式；另一方面房管部门对居民相关信息进行复核，工作量繁重，人手缺乏。

2.退出机制

由于保障性住房资源较为缺乏，因此，必须加强保障性住房的循环流动，以确保保障性住房真正的为存在住房困难的家庭居住。然而，在现阶段，我国的保障性住房的退出机制缺乏相关方案。这就使得退出机制难以真正、有效实施。

（二）保障性住房管理制度建设滞后

1.分配管理环节

经济适用房作为一种准公共产品，住房困难群体就是直接受益者。尽管目前为保证制度的公开、透明，设置了事前审查，事中摇号，事后公布等一系列环节，以防止暗箱操作，但是经常能够看到有关保障性住房分配管理的负面消息。

2.住房保障管理机构缺失，法律建设滞后

尽管保障性住房建设推进速度很快，但是，从事该项目的机构和人员均存在数量不足现象。一方面，机构的缺乏使得研究工作进展困难，也影响了政策的推进和实施。另一方面，工作人员不足，又使得管理工作效率低下。同时，相应制度的实施，离不开法律作为基本保障，然而目前国家尚未制定出台相关法律，使得制度推进缺乏相应的依据。

（三）保障性住房财政支持力度不足

保障性住房的建设，离不开财政政策的支持，但在现阶段，也存在一定的问题。

1. 住房保障的投入比例过低

相较于我国房地产投资规模，对保障性住房的投入远远不足，根据相关统计资料显示，2014年实际用于保障性安居工程支出4319.49亿元，2015年，全国财政一般公共预算安排保障性安居工程资金3602.28亿元，比上年增长7%。虽然对于保障性住房的财政支持呈现逐年上升的趋势，但是，仅有部分地区能获得中央财政补贴，而其余地区只能从当地财政预算中提取资金。这就造成困难地区对保障性住房的投入力度不足，制约了保障性住房的发展。

2.税收优惠政策缺失

以发达国家为例，美国、德国等发达国家都对低收入家庭实行税收减免的优惠政策，以提升低收入家庭的购房能力，然而我国却缺乏类似的政策。这些都需要我们进一步的制定和完善。

通过以上的分析不难看出，我国目前保障性住房制度还不够完善，存在着较多的问题，较发达国家而言，还存在着巨大的差距，但是，需要明确的是，我国相较于发达国家，在政治制度、国情、经济发展状况方面均有很大的不同，因此，对于国外的先进制度，不能一味的照搬照抄，而要结合我国实际，针对现阶段存在的主要问题，进行深入分析，以期制定出能解决实际问题的措施，例如：完善准入和退出机制；设置相应管理机构，出台相关法律；进一步加大财政扶持力度，推出税收优惠手段。使得保障性住房制度能够发挥真正的作用，以解决中低收入阶层的住房问题。（作者单位：山西财经大学）

参考文献：

[1] 郭若思 中国保障性住房制度问题研究[D]中央民族大学硕士毕业论文 2012

[2] 王本丽 中国保障性住房制度问题研究[D]河南大学硕士毕业论文 2013

[3] 黄海洲 汪超 王慧 中国城镇化中住房制度的理论分析框架和相关政策建议[J]国际经济 评论 2015年3月