房地产是实业还是金融业

秦朔

过去37年，中国经济一直持续走向繁荣。但随着房产、实业等的金融化，民间资本炒股炒楼，一场将带来衰退的“资产性繁荣”正在逼近。

每一个经济体都追求繁荣，但并非所有的繁荣都象征美好。

根据管理学家迈克尔·波特的理论，一个经济体的发展会经历四个阶段：要素驱动、投资驱动、创新驱动和财富驱动。前三个阶段是一个经济体竞争优势的主要来源，一般会伴随着经济的繁荣。第四个阶段是转折点，可能由此开始衰退。

因此，当一个经济体处于资产性繁荣的阶段，警钟已经敲响。

一个国家，如果不想过早地进入“财富驱动”的宿命，它就必须克制资产性繁荣的诱惑，更长久地在创新驱动中，专注于生产性活动，对技术创新充满热忱，对工匠精神奉若神明，而绝不热衷于炒股炒房、上家下家这样的资产套利活动。

从改革开放起，中国一直依靠廉价的生产要素（土地、劳动力）和高储蓄背景下的高投资，拉动经济增长。这没有错，因为这是中国的比较优势。把这种优势和全球市场相对接，也展示出了中国制造的强大竞争力。应该说，在要素驱动和投资驱动后，中国完全有希望更早、更好地进入创新驱动阶段。

然而，整整20年过去了，从总体上说，中国经济发展模式从粗放型转型为集约型了吗？没有。所以我们还要大力推进创新驱动。而在另一面，并没有谁大力推动，但中国一线城市的房价已经笑傲天下。环顾周边，有房的旧人笑、没房的新人躁。我们说发展实体经济，但当炒股炒房的收益大大高于好好做产品、做服务的收益时，谁会安心呢？

德国不追求高房价，杜绝炒房，安安静静守着自己的奔驰、宝马、奥迪、拜耳、博世和大量的“隐形冠军企业”，还要推动工业4.0。中国的房价比德国高到不知哪里去，我们心里是更自豪、更踏实，还是更不安？

资产性繁荣步步逼近

我们究竟如何定义房地产的属性？更偏向社会福利、实体经济，还是放任它成为完全的市场化产物，最后变成一种投资品、金融品？定位差之毫厘，现实谬以千里。

当房价已经远远脱离使用价值，越来越成为一种早买者可以自炫、多买者大获其利、晚买者聊以自慰、未买者顿足捶胸的财富游戏；当房价和建筑成本已经无关，而被预期、交易、杠杆和流动性决定，被整个城市、社会的金融化程度决定，初始价值不断被放大……这对中国究竟意味着什么？

我并不是金融业的对头，但我反对金融崇拜，反对用金融化思维主导一切。只有建立在实体性繁荣基础上的资产性繁荣、金融化繁荣，才是靠得住的。实体性繁荣的基础，是你有生产好产品的核心竞争力。而资产性繁荣，往往参杂着预期的炒作、羊群效应和对未来的透支。

以过去37年来看，中国经济总体上一直保持繁荣之势，但繁荣的基础和推动力正在悄然变化。例如，先从农村复苏再到城市兴盛，先从工业起步，从“三来一补”起步，从商品经济、实体经济的生产起步，再到金融领域。总的趋势是市场化不断升级—从商品市场到要素市场；金融化不断加深——货币化、证券化、虚拟化、杠杆化和一定程度的泡沫化。

商品化时代和资本化时代的财富逻辑是不同的。前者的财富主要来自劳动生产率的提高与管理的改善，来自技术创新、商业模式创新和对新消费需求的满足，这里财富的分布相对均匀，商品价格主要由成本加一定的利润率决定；而在资本化时代，财富的分布相对离散，贫富差异急剧放大且往往无法收敛，资产价格主要由杠杆、流动性、交易时间早晚等决定。

我觉得不幸的是，今天的中国经济，资产性繁荣已有压倒通过劳动分工深化和劳动生产率提高而形成的实体性繁荣之势。财富向资产拥有者偏移，劳动性报酬远远赶不上房产性收入，资产炒作之风弥漫。

想想有多少“跑路”的老板是因为把企业流动资金拿去炒股炒房吧，因为炒房比做实业更赚钱。中国的实体经济大而不强，产品高精尖的程度和世界先进水平差得远，谁叫资产性繁荣来得这么容易呢？

房地产为什么“脱实就虚”

危害如此，我们为什么还是“脱实就虚”，不好好做实业，而是去不断放大房地产的投资属性呢？

首先，要走上实体经济的升级和创新驱动之路，作为实体经济微观基础的企业一定要市场化，充分竞争，能够从实体经济中获得利益，看到希望。但是中国的现实是，当民营企业要从轻薄短小的玩具、服装、家居、家电等产业向上升级时，总是会遇到“天花板”，也就是很多领域事实上存在的所有者歧视和行政性垄断。他们无法进入这些“肥水”，当然就会转向炒矿、炒地、炒股、炒汇、炒文物的投机领域。没有知识产权的保护，也就很少人会专注研发，而习惯于贸易入手、倒买倒卖。

如果中国经济的微观主体（企业）继续不是市场化筛选和竞争的结果，中国继续存在大量低效企业和“僵尸企业”；如果中国的要素信号、市场的进入与退出，仍然不能让市场在资源配置中发挥决定性作用，那么，结局很清楚，就是企业的日子很难过。

如果企业的日子很难过，又不能“破”、不能“出清”，那会出现什么情况？就是通过有中国特色的金融供给给实体经济输血。

所以我们看到，中国股市的长期收益还不如把钱以活期方式存入银行；中国的广义货币M2年年增加，已经超过140万亿元，是GDP的两倍多（注：2000年M2为13.25万亿元）；中国的国有企业2015年9月一个月增加的整体债务量就达6万亿元，已将杠杆配置运用到极致；中国新增社会融资的40%被用作形式利息支出。

这些数字说明了什么？把钱投到房子上，安全可上涨；投给企业、给股市，都不靠谱。现在你明白为什么实体越荒、房子越旺了吗？

从几年一波的楼市狂潮中，我们能读出整个中国经济增长模式的密码，但心情却是如此沉重。不用去责怪谁，这是我们共同的宿命，也是我们需要集体超越的处境。

“欧洲梦”启示

我刚刚去过德国，了解了这个接近60%的人都租房的国度的情况。

在2万人口的小城金根，市长Gerrit Elser对我说，“政府最重要的事就是解决教育和住房问题。”德国宪法规定“财产权负有义务，财产权之行使应同时有益于公共福利”。就住房来说，德国的出发点是保障，保障为每个家庭提供一套住房，但并不把房地产作为什么支柱产业。

“二战”后，德国政府采取补贴扶持，公共、合营与私人开发商用几年时间建成了数百万套出租房，政府也修建了大量的商品房，标准与开发商的房子没有任何区别。德国的租房合同大部分是无期限期，除非房东收回房子自住，否则不能要求房客搬走，强行赶房客会被告上法庭。

德国《住宅建设法》规定，房子建设时一定要考虑公益和福利的基调，考虑中低收入群体。德国房屋租赁法实施多年，严格限制出租者任意涨价，租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果超过，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。2015年3月6日德国议会通过租房法的修改案﹙《限制房租法》﹚，以5年为期，6月起在柏林地区率先生效，对房租上涨限制得更严，要求对老住户3年内租金涨幅不得超过10%。新法还规定，谁委托中介出租房屋，谁支付中介费，以减轻租客负担。

所以在德国，房地产不是拉动GDP增长的产业和投资生财之道，其住房发展的目的就是让人们租得起房、有房租、有房住。德国租客协会早在1868年就在德累斯顿市出现，目前协会会员超过300万人。如果哪里租金上涨快，租客协会会组织游行示威，汉堡、柏林都发生过。柏林的房价几乎是欧洲国家首都中最低的，每平方米大约 2 000欧元。

德国政府严格监管土地销售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，开发商很难垄断市场，操纵地价。他们把住房当成一种平等权利，不认同靠继承遗产而高人一等。

里夫金在《欧洲梦》中指出，“美国梦”主要是指每个人都拥有不受限制的机遇来追求财富，私有财产被看作通向个人自由的通行证，个人聚敛巨大财富是主要的成功标准。而“欧洲梦”是一种新的历史观，是基于“生活质量”而非个人无限财富聚敛的“可持续性的文明”。在这里，重要的并非个人物质财富的积累，而是自我修养；不是钱财聚敛，而是精神提升；不是拓宽疆土，而是拓宽人类的同情。

具体到房地产，正如夏威夷大学荣誉教授洛克所说的，德国对房产市场管控的一个重要结果就是保证了劳动力人口，并且通过实质上消除了泡沫的方式，尽可能减少了资源的不恰当分配。

在德国的系统中，房屋建造商很少需要像美国的普尔特、霍顿、莱纳和托尔兄弟等房屋建造商那样囤积大量土地。德国房产建造商只需专注于以低成本建造高质量房屋，因为他们很放心：当有需要的时候，额外的土地可以用合理的价格拿到。

或许，就是这种社会平等、普遍关怀、不许投机的情怀，最值得借鉴。