长三角房价波动区域差异分析

陈煜雯

摘要：在房地产快速发展的背景下，各地楼市无论是成交量还是价格均呈现一路飙升。长三角城市群房地产市场显现较明显的体系分层结构，本文据此将长三角16个城市分成三类，对其房价波动区域差异进行分析，并提出稳定长三角房价的建议，具有重要的理论及现实意义。

关键词：长三角 房价波动 原因 对策

一、长三角房价区域差异基本情况

长三角城市群是以上海为核心，包括浙江、江苏等省市的世界六大城市群之一，其各个城市房价的波动情况，历来是人们关注的焦点。

作为长三角的龙头城市，上海的房价从1999年开始止跌回升，16年来保持了快速增长态势。而长三角的两个中心城市杭州、南京的房价也日趋增加。杭州的房价均价在2007年仅为7000元/平方米，到2015年涨至18367元/平方米，涨幅近162%；2015年南京平均房价达到17231元/平方米，较2007年的6304元/平方米价格上涨了2.7倍。从居民的购房承受能力来看，2015年上海的房价收入比为18.1。五个副中心城市中杭州的房价收入比（剔除保障房）居首位，为13.8。10个地级市的房价收入比在4-9之间。而根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

由此看来，长三角16个城市房屋销售价格基本满足城市体系的分层结构：上海作为直辖市房价最高，省会城市和副省级城市杭州、宁波、苏州、无锡、南京的房价次之，十个地级市房价相对较低。本文据此将长三角 16 个城市分成三组，即中心城市上海、副中心城市杭宁苏锡甬五市、其他十个地级城市。

二、长三角房价波动差异原因分析

（一）人口因素

上海作为长三角的核心城市，不仅有本地居民，还吸引了大量外来人口，这些外来人口中不乏有经济能力、投资目光的人士。他们在上海购房不仅是为了满足基本的居住需求，还有出于投资投机性的目的，这两种行为都会增加需求从而抬高房价。而副中心城市与地级市的外来人口有许多是从周边县市过来，这些人口的经济实力相对比较薄弱，更多的是通过租房而非买房来解决居住问题，故其对房价波动影响不大。

（二）供求因素

房价主要是由供求力量对比决定的，由于房地产短期供给呈刚性，所以需求的变化是对上海房价短期波动的重要影响因素。就副中心城市和地级市而言，其本身的供给需求变化不大，因而对房价波动的影响也不显著，更多的可能是受到中心城市房价的潜在拉动。

（三）公众预期因素

消费者的购房理念是羊群行为中的引领核心。一旦整个市场发生羊群效应，就会影响众多消费者的购房决策，尽管有些消费者在购房时拥有更多的信息，其也不可避免的会受到影响。公众预期是影响羊群行为的重要因素。上海作为中国的经济中心、长三角的龙头城市，有着很大的发展潜力，使得上海房地产市场存在很大的投机性。然而，预期性对副中心五市和十个地级市则不明显。

（四）区域因素

由于长三角城市群内各城市间的经济关系密切，一个城市的房价除了其自身具有累积效应，也会受到其他城市房价波动的溢出效应的影响。比如上海市中心房价上涨产生的溢出效应，首先会拉动上海郊区房价上涨，进而影响周边城市对房价的预期，使得整个区域房价上涨。但是这种溢出效应也会随着城市间经济关联度的强弱、城市房地产业发展程度的高低产生不同的效果。

三、相关政策建议

（一）中心城市上海

首先，上海房价的增速过高，远远超过了普通居民收入的增长，且其重要的地理位置容易吸引大量投资性行为，所以上海应该严格执行二套房相关贷款政策，进而有效抑制投资投机性需求。其次，上海房价容易受到预期的影响而产生波动，这说明上期价格、社会舆论对上海房价的波动影响显著，所以相关管理部门应该进行信息公开化处理，并且积极引导居民树立理性的消费投资观念。最后，由于土地资源具有不可再生性和稀缺性，应该建立完善的住房体系以及合理的住房结构，加大加快建设保障性住房的力度，从而满足更多低收入家庭的住房需求。

（二）副中心五市

对于五个副中心城市，不可否认，房价的上升伴随着城镇居民人均可支配收入的增长，这是具有一定合理性的，但是上海房价的波动也会对五市的房价产生溢出效应。所以，应该密切关注上海房价的走势，据此制定相应的措施进行调整。比如当上海房价迅速上涨时，为了防止五市的房价受到溢出效应也随其增长，应该实施约束性措施；而当上海房价急剧下跌时，为了维护五市房地产市场的稳定发展，则应及时做好准备措施应对房地产市场的低迷。

（三）十个地级城市

近几年，长三角地区经济发展迅速、城镇居民人均可支配收入大幅增加，房价也相应有所上升。所以在制定、实施宏观调控政策时，应该注重供给侧改革，进行适当选择，完善房地产供应结构。另外，由于地级市部分居民消费观念相对落后，应该加快普及法律、经济相关知识，引导居民进行理性的消费投资决策。每个购房者在购房前都应该认真思考，不盲目跟风，做出科学理性的决定。

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