4 车位“谁拥有谁定价”要先弄清“谁拥有”

文/江鹏程



4车位“谁拥有谁定价”要先弄清“谁拥有”

文/江鹏程

据媒体报道，2016年元旦起，除绿色占道和P+R（换乘停车场）以外，北京市其余停车位的定价将在政府的引导下，完全按照“谁拥有谁定价”原则来决定。根据该报道，从明年开始，全市小区地面停车费不再实行政府定价，停车费价格也不是物业公司说了算，而是由业主共同决定。

不少人认为，此举对于盘活停车资源，缓解“停车难”问题具有重要意义。不少临近事业机关的无车位居户更是拍手称快，似乎看到了自己梦寐以求的车位就在眼前。当然，也有不少人忧心忡忡：如果停车位都由车位主自己定价，有可能导致同一停车地区出现不同停车价，甚至可能出现“天价时段”停车价等问题，加剧停车乱象。在笔者看来，赞成也好，忧虑也罢，要想解决这类问题，首先还是应从相关法律出发溯本求源。

对于停车位、车库的归属问题由于涉及多方利益，且法律关系复杂，一直争论不断。司法实践中，基本以《物权法》在内的相关规定为主要判断依据。根据《物权法》及相关规定，要区分车位所有权归属首先应确定车位是否可以成为独立的专有部分，而为小区个人所专有。例如，小区楼房的墙面既是为全体业主所共有，为所有业主共享和共同管理，所以不可能专属于某一业主个人。而我们一般意义上的车位由狭义的“划线”车位和车库组成。其中，车库具有明显独立的封闭空间，较容易理解。而“划线式”车位由于没有密封性甚至明显的区分性往往不易理解。其实，“划线”车位也是通过划线形成了一个可以独享的不封闭立体空间，这种立体空间在视角上、空间上都具有独立性。据此，法律认可车位原则上属于权属专有部分。

关于车位的归属问题，《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此可知，在建筑区域内，经过规划的车位都可以在当事人之间通过出售、附赠或者出租等形式予以约定。那么在购买出租之前，这些车位只能由开发商所有，司法实践中也基本以此为判断标准。当然，根据该条规定，对于规划之外新增的车位或者开发商超规划多建的车位，由于开发商没有原始占用的合理依据，这些车位就应该为所有业主所共有。这也是《物权法》第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的应有之意。

由此，在车位未经过买卖、出租等方式转化占有之前，开发商拥有相应所有权。根据报道中的“谁拥有谁定价”原则，此时停车位价格应该由开发商在政府指导下进行定价。而一旦车位经过出售、附赠或者出租由业主进行掌控，那么此时定价应该由业主进行主导。当然，为了防止业主个人定价的非理性与无序，笔者倾向认为，应该通过业主大会等形式由业主共同决定。新增车位由于属于业主共有，其定价权当然属于全体业主。

还需要注意的是，《物权法》关于车位、车库“应首先满足业主的需要”属于法律强制性规定，不能约定排除或者变更。《物权法》属于上位法，具有更强的约束力和强制性。根据《物权法》的规定，无论是“谁拥有谁定价”还是其它改革措施，无论是开发商单方决策还是业主大会的共同决定，都不应该剥夺业主优先享用本小区车位等法定权利。

无论制度的设计还是措施的出台，都是现实生活需要的体现。在北上广等一线城市，停车问题已经成了事关民生的大事。不少艺术作品也以此为素材进行调侃，媒体与公众也多有呼吁。本次“谁拥有谁定价”和“停车位错时开放”等制度的落地，是有关部门破题“停车难”的一次有益探索。当然，成果的取得和巩固需要有关部门广言纳谏、进行制度细化和修正，而这一切都应在法律这一最高的规则和程序约束下进行。

责任编辑/史智军