中国高房价“逻辑”正在变异

谭保罗

除了“大城市化”的必然趋势之外，在经济转型的关键时期，国民基于通胀预期的资产保值和投资需求，也是房价上涨的推动力。两者叠加，便是一线城市房价本轮暴涨的根源。

当前，中国楼市出现了两个以前不曾有过的现象：一是，二三线城市和一线城市之间，出现了“非对称性”房价上涨，前者房价出现停滞，去库存变得缓慢，而后者房价却快速飙升，地方政府不得不出手调控。

二是，经过多年政策的“空调”，以及楼市唱衰论的不断“落空”，很多购房者对购房保值的态度变得更加笃定，这是一线城市房价暴涨的根源之一。

可以说，中国楼市的房价“逻辑”正在发生变异。因为经济增速的放缓，以及全国产业分布的定型，中国的城市化正在逐渐进入“大城市化”阶段，而以上两个现象正是它的“阶段性特征”。

“大城市化”是全国要素资源在地理空间的配置上变得更加理性的过程，它的到来是经济发展到一定阶段的必然结果。这两年，公众也越来越承认，一线城市房价走高是正常的“市场现象”，中西方大城市都有“高房价”。 此外，中央政府决策层也很少强调“楼市调控”。

但当实体经济下行，楼市成为资金最喜欢的去处，而实业投资热情淡漠，这绝非可以等闲视之的“正常现象”，它可能危及实体经济的根基。在这种情况下，以往那些投鼠忌器式的楼市“空调”政策，可能真的到了要做出改变的时候。

“史上最严”仍是从需求侧入手

经济领域的“供给侧”被谈了很多次，但调控楼市，目前还只针对了“需求侧”。

3月底，房价最火的“一线城市”上海和深圳陆续出台了调控措施，并且双双都被称为“史上最严厉”。

上海市的措施中，主要之处是收紧信贷和购房限制：二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。此外，要从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满两年）调整为满五年。

深圳则要求：购买首套房但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购1套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险的证明。

在中国地方政府下达的各种政策文件中，“组合拳”是一个泛滥的词汇，楼市调控也不例外。除了收紧信贷和购房限制之外，调控的“组合拳”还包括了打击中介哄抬房价、严查首付贷等一系列措施。

但根本来说，地方政府楼市调控的着力点只有一个，即对购房者进行“准入限制”。换言之，从楼市的“需求侧”入手调控，而不是“供给侧”。

上海、深圳的“史上最严厉”调控措施是否能够真的遏制房价上涨，还需要时间检验。但过去的经验还是有一定参考价值，光从“需求侧”入手的调控，要有效遏制房价的上涨并不容易，北京已有先例。

2011年，北京有关部门提出调控楼市的15条措施，简称“京十五条”。当时，也有人说这是北京“史上最严厉”，比如，要求非北京户籍人士购房，需要提供在北京连续5年缴纳社保或纳税记录的证明，类似于现在的上海。不过， 2011年以来，北京房价从来就没有停止上涨过。

所谓从楼市的“需求侧”入手，本质上是提高楼市购房者的成本—购房者当然也包括了投资者。提高房贷利率，购房者的利率负担会更重；限制购买的政策，购房者则需要负担“额外成本”，比如夫妻“假离婚”、非夫妻“假结婚”，或者签订一些法律风险不小的“抽屉协议”。

由于房地产交易税属地方税种，地方政府有时也会用提高交易税的方式来调控楼市。同样，交易税也并不能遏制房价，它只会增加了交易成本，而这种成本最终也会落到购房者的肩膀上。现实中，购房者最清楚这一点。

从1994年“房改”以来，楼市“调控”差不多已经有了20多年历史，无论中央政府，还是地方政府，出台了林林总总的政策。但很多时候，调控都被业界称为是“空调”，并没有达到预期效果。究其原因，其实在于这些调控多数都是从“需求侧”即增加购买者成本的角度着手，而并没有着力于“供给侧”。

中国楼市的“供给侧”即卖家，主要是两部分。在楼市的早期，卖家主要是房地产商，彼时的楼市供应以新房为主。但随着楼市的膨胀，以及“先富人群”不断涌入楼市投资，投资者开始扮演了重要角色。在一些大城市的中心地段，购房者会发现后一类人才是卖方的主角。

作为一个卖方占据优势的“卖方市场”，中国楼市最具“杀伤力”的调控措施，应该是直接增加卖方的“持有成本”。对新房而言，着力点在于地产商所面临的资金利率，而对投资类卖房者来说，着力点则是房地产持有税。

回顾中国的楼市调控史，真正刺破楼市泡沫的只有一次，即上世纪90年代海南楼市泡沫破裂。但很多人忽略的是，海南楼市的调控是从卖方着手，即通过提高开发贷款的利率和限制信贷掐住了地产商的资金链。加之当时中国民间资本并不充裕，地产商融资渠道不多，因此调控很快见效。

而现在，对投资者卖家来说，最强有力的方式则是征收房地产持有税。目前，国内已有部分城市试点，但由于起征点过高以及只对新房征收，效果不佳。以上海为例，其从2011年开始试点房地产持有税，但并没有遏制住房价上涨。显而易见，房地产持有税是个“利器”，但这个税严格开征并非易事，涉及的利益博弈超乎想象。

“大城市化”不意味着房价不受约束

“非对称上涨”是最近楼市的一个主要特征，一线城市房价节节高，家境并不富裕的年轻人惊呼“恐怕以后再也买不起房”。但在二三线城市，去库存压力大得超乎想象，一些地方官员甚至罕见地直接表态要支持楼市销售。

比如，在今年的全国“两会”期间，全国人大代表、昆明市市长王喜良就表示，房地产不是夕阳产业，美国房地产业发展到现在仍然是支柱产业。他还建议，国家应进一步制定促进房地产平稳健康发展的政策措施。不能因为一线城市房价上涨，就出台全国性的抑制房地产业的政策。

王喜良还认为，不同城市之间经济发展情况存在差异，房地产政策也应差别化制定。二三线城市仍需要通过下调契税、以购代建等措施去除库存，这对经济稳增长非常重要。

昆明市长的话基本上代表了很多二三线城市的地方官的“心声”。地方官希望去库存，这种表态是可以理解的，一线城市的房价飙升同样可以理解。它的背景是中国的城市化正在进入新阶段，即从“普遍城市化”或者“中小城镇化”进入了“大城市化”阶段。更重要的是，由于国情的不同，中国的“大城市化”往往比其他工业国家表现得还要激烈。

近期，在一线城市房价暴涨的背景下，网络舆论开始流传“德国榜样”的故事。这个国家工业发达，但房价不高，并且没有超大型的城市。事实上，剖析德国的“低房价”和“小城市化”，反倒更有利于中国人真正理解本国一线城市的“高房价”和“大城市化”为何是个必然趋势。

在历史上，德意志地区是西方政治领域地方自治传统的发源地，即便到了今天，德国依然是一个联邦制国家，并没有中央集权的政府，这意味着举国资源不会集中到某一座城市，因而不会产生柏林的“高房价”。

此外，经济地理的特殊性也决定了德国的工业布局必然是相对分散的，而不是集中的。德国位于欧洲中部，其邻国无一例外都是发达国家，或者东欧国家中最富裕的诸国。当一个国家的四周都是发达地带，加之欧洲已拥有70多年和平历史，德国的工业早已和四邻深度融合，因此没有必要向国内某一个点集聚。

换句话说，德国的产业资本是以欧洲为版图配置资源，而不是以德国的疆界为限。比如，欧洲著名的“多国合资公司”空中客车公司就是在全欧洲范围内组织融资、生产和销售，而不限于德国或者法国一国。

更值得玩味的是，柏林在历史上真正成为“超级城市”或者世界科技、经济的主要中心之一，只发生在德国与欧洲多数邻邦为敌的时代，比如一战前后至二战前夕。彼时，德国经济和四邻融合度较低，资源自然向本国首都集聚。

日本的高房价一直是中国的参照，尽管日本产业结构和国家发展路径和德国极为相似，但日本的经济地理和德国迥异。一个四周临海、国土狭小的国家，其经济中心的选择一定是采取以最佳出海口为支点，再背靠平原形成一个经济带的模式。因此，日本形成了以东京为中心，关东平原为腹地，包括横滨、川崎等几个大中城市在内的临海经济带。

中国的经济地理发展模式和日本有几分相似，因为内陆邻国经济都不甚发达，和中国缺乏产业融合的前景。因此，中国的经济带形成也必然是最佳出海口，外加背靠平原腹地的模式，长三角和珠三角经济带的形成就是这个格局。当然，中国还要加上一个政治中心。实际上，中国高房价城市正是分布在这些经济带上。

但对中国而言，让中西部平衡发展的战略也有其合理性，这是维护国家统一和人民幸福的必然要求。因此可以预见，未来的中国一定处在“大城市化”和“中小城镇化”的博弈或者拉锯战之中，但前者对于房价的影响或许更加明显。

不过，“大城市化”的必然性并不意味着一线城市的高房价可以不受约束。

高房价是一种货币现象

除了“大城市化”的必然趋势之外，在经济转型的关键时期，国民基于通胀预期的资产保值和投资需求，也是房价上涨的推动力。两者叠加，便是一线城市房价本轮暴涨的根源。

通胀预期主要来自于两方面，一是货币存量的不断增加，二是资本管制。一个广为人知的数据是，中国的经济货币化率（M2/GDP）全球第一。曾任央行货币政策委员会委员的北京大学国家发展研究院教授周其仁在2010年曾透露一个数据，中国经济当时的货币化率超过了180%，位居世界第一。

周其仁还表示，中国问题“更具特色”，在一些发达国家，货币存量占GDP之比超过了90%的高点就掉头向下，而中国的货币轨迹是继续攀升。最终，过多的货币存量将减少“消费需求”，转而压迫一般物价与资产价格，引发通胀与某些资产价格的狂涨。

学者的话在今天显然得到了应验。实际上，中国M2的狂飙既有宏观因素，也有微观因素。宏观层面，中国金融体系中股市融资的占比太小，而银行贷款才是主流，两种融资方式对M2的影响是完全不同的。

股市融资是对存量货币的配置，而银行贷款则是一个不断创造增量货币的过程。由于部分准备金制度的存在，银行会通过派生存款机制不断地创造流动性。部分发达国家之所以货币化率会出现下降，重要原因在于资本市场的迅速发展，使得金融体系更多依靠货币存量的优化配置，而不是创造新的货币来支持实体经济发展。

在微观层面，中国金融体系最大的问题是贷款主体的预算软约束。预算软约束指的是，预算约束体（企业）没有预算上的“硬性限制”，它的支出经常超过它所能获得的收益，但它不会被破产清算，而是可以不断获得新的资源。

如果通俗些说，就是某一家企业根本没有市场竞争力，如果在完全市场化的环境中，它无法再从金融体系获得资源，只能自生自灭，这是“预算硬约束”。相反，就是“预算软约束”，这在国企、“铁工基”和银行的关系中体现得尤其明显。一些国企和“铁工基”，要么效率低下或者缺乏绩效考核，但依然可以靠银行廉价的贷款存活。

预算软约束在微观层面带来两个问题，一是银行不断贷款，意味着其派生存款机制被反复启动，会创造了越来越多的流动性。另一方面，因为财务预算的“软约束”，它还会带来寻租和腐败。事实上，一些银行贷款可以通过各种隐秘方式流入私人腰包，最终也会购置房产。最近，中央不断要求去除过剩产能和僵尸企业，目的之一就是在要把预算软约束的负面影响不断降低。

一线城市高房价的另一个背景是资本管制。值得注意的是，央行近日推出了香港保险的“限购令”，目的之一就在于制止资本外流。数据显示，2015年内地人在香港购买新保单的保费高达316亿港元，占整个香港保险业个人新单的24%。

实际上，日本当年的楼市之所以泡沫破裂，一定程度就在于日本的资本管制并不严格。国内资本通过对外投资，可以在全球范围内配置资产，因此日本人才得以“买下半个美国”。另外，日本央行提高利率，等于直接向楼市的“供给侧”进行调控，抬高了投资者和地产商的成本。因此，越来越多的人开始认为政府一定会“动真格”，于是地产市场的风向瞬间逆转，泡沫破裂只是早晚问题。

中国某些城市的泡沫，是否也会破裂？真是个难以预测的问题。这既要看“有形之手”的决心，更要看经济结构调整、金融体系改革的速度。