房屋共有面积测算与分摊疑难问题探讨

■林江华（广东省江门市新会区房地产交易登记所广东江门529100）

房屋共有面积测算与分摊疑难问题探讨

■林江华
（广东省江门市新会区房地产交易登记所广东江门529100）

自从《物权法》和《房屋登记办法》通过施行,人们针对所购置的住房面积更加重视。最近些年,住房交易中出现的纠纷问题通常是房屋共有面积测算与分摊方面引起的,本文以保障地产商与居民的权益为前提,基于现实工作阶段的经验阅历,针对房屋共有面积测算与分摊疑难问题列举了应对措施,为今后的房屋交易提供借鉴。

房屋测量房屋面积共有面积测算与分摊

不论房屋采用哪类模式实行交易，都将关系到产权证件方面，其均以房屋建筑面积为准。明确住户的房屋建筑面积，主要是明确房屋共有面积测算和分摊问题，且针对房屋共有面积实行科学的分摊，防止产生房屋面积的纠纷问题，提升住户对住房的满意度，也提升企业的声誉和市场竞争力。

1　目前我国房屋共有面积测算与分摊过程中的不足方面

当前时期，我国大力施行按照套或套内房屋使用面积，套内墙体面积以及套内阳台建筑面积营销房屋的价格计算模式。可因我国幅员辽阔，人口众多，现实状况也存在较大的差异，因此，施行阶段通常分为三类模式：第一，依然按照房屋建筑面积，其中包含需进行公共面积分摊的面积的营销模式；第二，依照套内房屋使用面积，套内墙体面积以及套内阳台建筑面积；第三，按照套进行营销，即每套房子的价格均存在差异。由于我国的建筑结构、模式以及类型的持续变更，各类问题也屡见不鲜。目前我国房屋共有面积测段和分摊过程中依然存在如下几点不足:

（1）地产商为了最大限度提升企业效益，商业楼通常为一层或者二层，部分设计为一层到四层。商业楼以上的住房则独自规划楼梯电梯，针对商业楼上部分的电梯楼梯这类共有面积，到底应该如何进行分摊测算没有特定标准，的确容易导致纠纷。假如遵循共有面积使用标准则需分摊到商业楼上层住户，但遵循受益方的分摊标准则需地产商负责。

（2）由于我国施行的《中华人民国和国国家标准房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）于阳台面积计算上的不同。此类由于使用范畴差异导致的面积差异，偶尔直接造成围绕房屋共有面积问题的纠纷。地产商或设计机构的技术工作人员，通常基于《建筑工程建筑面积计算规范》与工程图纸对建筑面积进行测算工作，且当成营销合同中的建筑面积。但申请预售许可证书的过程中，建筑测算部门却遵循《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中的规定对房屋面积进行测算工作，我国现行的规章彼此间的不同，极易造成消费者的曲解。

（3）商品房按照套进行营销的模式推行较不容易。我国多个地区的销售实践反映出，地产商同意按照套进行价格计算，可消费者却不同意，由于消费者往往担忧地产商在建筑面积方面进行小动作

（4）因我国当前施行的《中华人民共和国国家标准房产测量规范》针对房屋面积分摊设定的标准相对原则性，针对部分问题无准确定义，现实应用过程中基本由测量方对准则的认知所决定。部分相对复杂的共有面积分摊中，方向差异主观上决定了分摊模式的科学性，没有准确的取舍原则的时候，共有面积分摊测算的结果就存在着偶然性。

2　消除房屋共有面积测算与分摊疑难问题的对策

（1）商业楼需为上部分住房规划专门的电梯楼梯，该部分当成房屋共有面积分摊到住户明显不合乎道理。现实中的改善方式通常为:以总体商业楼为基础设立楼盘列表的过程中，上述部分当成房屋共有面积，假设一住户独立备案此房屋共有面积，房屋权属为整个楼的全部住户，进行物业管理阶段，若房屋共用面积的设施需要修复，则以居民住房面积所占比进行维修费用的缴纳。

（2）针对两种标准对房屋共有面积测算方式的差异，仍然需细致有效的领悟和适应。遵循《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中测量共有建筑面积方式，适合在住房备案、地产市场监管、规划监管以及财政，税务征收方面被应用；遵循《建筑工程建筑面积计算规范》中测量共有建筑面积模式仅仅在工程项目监管过程中使用。因此消费者因为这方面产生的曲解则能够有效处理。相关机构的管理人员若可以细心解答，该疑难就能轻易消除。

（3）针对房屋营销的价格计算模式，若采用真实意愿进行反映，不管居民应用哪种类型的价格计算模式和地产商签署合同，相关法规均会提倡支持。当前时期，按照套内房屋使用面积，套内墙体面积以及套内阳台建筑面积的价格计算模式极易被消费者赞同。由于这种价格计算模式可以通过对客观事物的直接接触而获得的感性认识，消费者自身也能进行测算，另外这类方式和共有面积分摊无关，避免了纠纷。《房屋登记办法》中要求2008年7月1日开始采用房屋登记簿体系，其中房屋的根本情况界面，最新添加了套内建筑面积、房屋分摊共有面积以及专有建筑面积。此举于相关法规方面规定了房屋共有面积测算和分摊方式。

（4）要求测量员需具备优良的职业道德，应对较为复杂的分摊问题过程中，需充分了解相关法规，认真遵循标准规定，灵活应用测量方式。相关部门需充分意识到，这种方式是消除房屋共有面积分摊疑难问题的最优模式，现实的测绘过程中，通常需首先由房屋产权人提交有关房屋共有面积分摊模式的书面材料或和消费者签署的房屋共有面积分摊合同。若其无法实现意见的一致，测量机构需以科学合理方式为前提，列举最优的分摊模式，推动其协议的通过。可此类分摊模式不可具有强迫性，若有一方提出不同意见，基于物权法定主义的标准，需依照法律进行确权事宜。

3　总结

综上所述，房屋共有面积测算和建筑分摊测算属于难度较高的工作，因通常情况下，购房人难以测算自身分摊的共有面积，且对开发商的测算模式的信任度较低，则需要有关部门和测绘机构从实际出发，制定相关法规，提升职业道德，切实为购房人消除房屋共有面积测算和分摊中的疑难问题，避免因此导致的纠纷，促进社会和谐共进。

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P2[文献码]B

1000-405X（2016）-1-368-1