住房保障对象诚信评价指标体系设计与运用研究*

颜芳芳，冯楚军，龚俊溪，田励平

(河北科技师范学院 财经学院，河北 秦皇岛 066004)

住房保障对象诚信评价指标体系设计与运用研究*

颜芳芳，冯楚军，龚俊溪，田励平

(河北科技师范学院 财经学院，河北 秦皇岛 066004)

针对城镇住房保障对象出现的不诚信行为，构建了住房保障对象诚信评价指标体系，并根据评价结果设置奖惩措施和分级监管措施。这不仅可以改变保障对象的行为预期，减少不诚信行为。还可以提高政府部门的工作效率，降低审核、监管成本。

住房保障对象；诚信评价；指标体系

我国住房保障工作重点逐步由增加供给，转变为加强分配和管理，住房保障对象诚信问题将成为住房保障政策能否获得真正成功的重要因素。针对保障性住房申请、使用、退出等环节保障对象的失信行为，从实践做法来看，各地的惩罚力度较轻，只是限于经济处罚、取消住房保障资格等措施，显然起不到有效约束失信者行为的目的，也给政府部门在分配和管理保障性住房方面带来一定困难。

从学术界的研究来看，已有研究主要集中在两个方面，一方面是对问题、原因及对策的分析，罗孝玲、肖元通过构建博弈模型，对不诚信申请的原因进行了分析，认为当保障性住房申请者不诚信申请的收益大于成本，政府部门审核成本过高时就会出现不诚信申请行为，并从严格住房管理，提高失信成本，加强审核力度等方面提出了对策[1]。陈琳、谭建辉以调查问卷为基础，分析了广州金沙洲社区保障性住房小区物业管理中的问题及原因，并提出加强公建配套、对低收入家庭给予管理费补贴、加强对社区居民的技能培训等措施[2]。连红军、赵艳霞等分析了河北省保障性住房建设管理中存在的资格审核机制不严、物业管理力度不足等问题，并提出了加大资格审核力度、加强动态监管、加大违法惩处力度等对策措施[3]。刘玉洋、刘天哲对我国保障性住房分配和管理中的问题进行了分析，并针对分配问题提出了健全准入机制，实现部门联动，动态调整准入标准的措施。针对分配问题，提出了健全推出机制，建立诚信档案，实施动态监管的措施[4]。

另一方面是从行为主体角度提出的应对策略。曹伊清从法律角度分析了保障性住房后续管理中的问题，并借鉴香港屋邨管理的经验，提出应构建前瞻性的法律制度，并就法律建设的重点、管理结构和管理制度的建设提出了设想[5]。刘颖春、段春云从保障性住房覆盖面窄，法律制度不完善等方面分析了保障性住房准入和退出环节存在的问题，认为政府部门应从完善相关法律制度和轮候制度，实现部门间的信息共享、扩大覆盖面等方面采取措施[6]。李光、徐燕从观念冲突、法律制度缺位、工作机制不健全等方面剖析了“退出难”的原因，并提出了完善立法、加强监管、纳入诚信体系、建立利益引导机制的对策[7]。刘黎辉分析了香港公屋退出的经验，并从完善法律体系、完善个人信用制度、培育和规范监管机构、探索有利于保障对象退出的优惠政策等方面构建了我国廉租房的退出机制[8]。

从已有研究看，目前针对住房保障对象的不诚信行为，多是从政府视角提出的对策措施，即使有的文献在对策措施中提到应将住房保障对象的不诚信行为纳入诚信管理体系，但是并没有进一步的研究。住房保障对象才是不诚信行为的实施者和主体，论文从住房保障对象的视角，以其不诚信行为为切入点，构建城镇住房保障对象诚信评价指标体系，并对其诚信进行评价。同时，根据评价结果采取相应的奖惩措施，对诚信等级高的对象实行奖励，诚信等级低的对象进行惩罚，借此改变保障对象的行为预期，才能从根本上解决目前存在的问题。

一、我国住房保障对象诚信评价的实践经验

针对保障性住房领域存在的问题，天津、广州、长沙、河北等省市从住房保障对象诚信角度进行了一些有益的探索，为住房保障对象诚信评价体系的构建和运用提供借鉴。

第一，按照失信严重程度对住房保障对象的不诚信行为进行分类、记录。如天津市2013年出台了《关于加强住房保障家庭不良信用记录管理有关问题的通知》，通知中对不良信用记录的具体内容、不良信用记录建立或取消、具体的操作程序等内容进行了详细的说明。广州市建立了住房保障家庭信用档案，如出现违规转租、出借或无正当理由连续空置3个月以上,不按时交纳廉租住房租金和不按规定参加廉租住房保障资格年审的行为,除按规定予以处罚外,还记入住房保障家庭信用档案。

第二，按照失信严重程度对不诚信行为进行赋值，采用科学的方法对保障对象进行评价打分。如广州市借鉴香港做法，建立“保障性住房管理扣分制”。只要保障性住房租户违反租约条例，就会依例扣分。若租户两年内扣满一定分数，将被终止租约。“扣分制”涵盖了多种不当行为，诸如高空掷物、将住房用作其他用途等。

第三，根据住房保障对象的诚信等级制定相应的奖惩措施。如根据广州市保障性住房管理扣分办法，扣分累计达到15分的，小区管理服务中心向该住户家庭发出警告信。两年内累计达到20分的，承租廉租房的，终止与租户的房屋租赁关系。购买经济适用房的，退还所购买的经济适用住房。此外，广州市住房保障办公室对实施此办法取得良好成效的小区、集体以及家庭(个人)分别给予50～5 000元不等的奖励。

二、住房保障对象诚信评价指标体系设计

(一)指标选取的依据

1.所选取的指标要包含所有的不诚信行为

课题组收集和分析了北京、天津、上海、重庆、广州等25个市县关于住房保障的政策规定。从这些政策规定中抽离出关于住房保障对象违反规定的所有条款，并梳理出住房保障对象所有的不诚信行为，初步形成住房保障对象诚信评价指标体系。

2.根据调研情况对指标进行筛选，剔除或修改不符合实际的指标

在北京市保障性住房投资建设中心、海淀区房管局、天津市区国土资源和房屋管理局，铜陵市住房和城乡建设委员会，湘阴县房地产管理局等地进行了调研，根据调研结果，对指标进行合并、修正。

3. 通过专家咨询，对指标体系进行进一步修正

就指标体系设计咨询了住建部住宅产业化中心规划处、中联环设计公司保障房产业化中心、中国经济体制改革研究会的专家，各专家从不同视角提出了修改意见。综合专家意见，对指标体系进行进一步补充和完善。

(二)诚信评价指标选取与体系构建

根据评价指标体系选取的依据，设计出了城镇住房保障对象诚信评价指标体系，该指标体系由6个一级指标，17个二级指标构成，包含了保障性住房在申请、轮候、使用、退出的各个环节。具体指标如表1所示。

表1 住房保障对象诚信评价指标体系

三、住房保障对象诚信评价指标赋值及评价方法确定

(一)评价指标赋值考虑的因素

1.破坏住房保障性政策的严重程度

评价指标赋值时首先要考虑的因素就是对住房保障政策破坏的严重程度。按照政策规定，保障性住房只能出租或出售给中低收入家庭，目的是解决这部分群体的住房问题。因此，一旦因为收入核查不严等问题导致保障性住房被高收入家庭购买或租用，就挤出了本该获得保障性住房的中低收入群体，破坏了政策的初衷，影响了保障性住房的公平分配。所以，对保障性住房政策破坏的程度越严重，分值应该越高。反之，越低。

2.影响公平分配的程度

公平分配是关系保障性住房成败的“生命线”，由于准入条件审核不严，管理部门工作人员以权谋私等行为，出现了高收入群体享受保障性住房的现象，造成分配的不公，保障性住房成为某些人获利的工具。从指标来看，越是影响公平分配的指标，赋值应该越高。反之，越低。

3.非法获益的大小

保障性住房领域内存在的骗租、骗购、非法转租、转售等现象，根本原因是受利益的驱动，根本目的是追求保障性住房购买或租赁价格与市场价格的差价，获取非法收益。从赋值来看，非法获益越大，赋值应该越高。反之，越低。

4.对房屋管理带来的难度以及政府成本的增加程度

在保障性住房使用环节，存在欠缴租金、非法转租、破坏保障性住房用途等现象，这给保障性住房管理工作带来很大难度，增加了政府在核查等方面的成本支出。所以，从分值设置来看，如果给房屋管理带来了难度，也增加了政府的成本支出，赋值就应该高。反之，应该低。

5.是否获取保障性住房的关键环节

通过对湘阴县、北京、广州、陕西等地数据的分析发现，申请环节出现的不诚信问题占比较高。如2014年湘阴县廉租房申请者中有194人存在不诚信行为，其中瞒报收入、住房、家庭财产，虚报人口等行为占73.68%。这些行为主要是申请环节涉及到的问题。申请环节是进入保障性住房领域的关键环节，必须提高这一环节的失信成本，才能有效遏制骗租、骗购现象。

(二)评价指标赋值过程

首先，借鉴广州市保障性住房小区管理扣分办法、香港屋邨管理扣分制办法确定诚信评价指标分值设置。广州市办法中分值设置为3分、5分、7分、20分四个档，分别对应轻微、较严重、严重、非常严重违规行为四个档。香港办法中违规者按其行为的严重性被扣3分、5分、7分和15分。综合两地经验，将诚信评价指标体系分值初步设为3分、5分、7分、15分四个档，分别对应不诚信行为的轻微、较严重、严重和非常严重。

其次，将17个二级指标按照严重程度进行分类，形成评价指标体系的初步分值。主要依据是评价指标赋值考虑的因素。

最后，根据调研中地方工作人员、住房保障对象反馈的意见以及专家反馈的意见对分值进行调整，使每项指标的分值能更真实地反映其影响严重程度。

(三)评价指标分值的确定

评价指标的分值是不诚信行为严重程度的反映。按照上述赋值需要考虑的因素，不诚信行为越严重的指标分值越高。反之，分值就越低。笔者主要采用专家咨询法、调研法、经验借鉴法等综合方法确定的每项指标的最后分值。各指标的分值如表1所示。

(四)评价方法的确定

诚信评价的方法有综合评价法、基础记分和不良信用扣分法，还有运用数学模型进行的评价方法，考虑到研究性和应用性兼具的特点，研究成果可能会运用到住房保障的实际工作中，所以方法选择上，结合调研中专家、相关部门人员反馈的意见，采取基础计分法和不良信用扣分法的评价方法。

该方法简单易懂、好操作，从相关部门工作人员角度看，比较容易理解和操作，在实际工作中简单可行；从政府角度看，如果采用该方法，增加的硬件投入、人员培训、方法说明宣传等方面的投入相对较少，有利于成本的节约；从保障对象角度看，该方法简单易懂，能较好地理解该方法的评价过程，在实施过程中遇到的来自保障对象的阻力可能相对较小。

论文采用基础计分法和不良信用扣分法。即每个申请对象的诚信基础分均为100分，根据扣分标准，出现不诚信行为后扣除相应的分数。诚信基础分100分减去评价周期内所扣除的分数即为保障对象的诚信总分。

按照评价标准将评分结果分级，住房保障对象诚信评价总分，得分越高，诚信水平越高，信用风险越小。反之，越大。根据住房保障对象的得分，分为四个等级，从A到D诚信等级和诚信水平依次降低。

A(95～100分)：诚实守信，严格遵守保障性住房在申请、使用和退出的各种管理规定，具有模范作用。

B(80～94分)：在保障性住房申请、使用和退出环节中需要进一步约束自己的行为，做到诚实守信。

C(60～79分)：在保障性住房申请、使用和退出环节中经常有不诚信行为发生。

D(﹤60分)：在保障性住房申请、使用和退出环节中不能做到诚实守信，情节严重。

四、住房保障对象诚信评价指标体系运用

(一)奖惩并举

要建立鼓励守信者，处罚失信者的激励机制，特别是对失信惩戒愈严厉，失信成本愈高，对信用主体的约束愈大，信用信息发挥的作用愈大。

根据我国的国情，在社会信用管理体系尚未建成的情况下，如果单纯采取将保障对象与其其他社会活动向联系的惩罚或奖励措施，可能起不到应有的效果。而且有些功能必须由各级政府和一些国有企事业单位联合作为执行机构才能实现，目前实施起来难度比较大。

而保障对象一般是中低收入群体，买车、贷款、注册成立企业等行为一般也较少发生，如果惩罚或奖励措施是在其买车、贷款等行为上进行，这种条款设置形同虚设。真正的惩罚或奖励措施应该是与其密切相关的一些活动，或者迫切需要的一些活动。而且一些诚信行为较好的保障对象也希望政府设置一些奖励措施，以鼓励他们继续维持较好的诚信度。因此，考虑到我国的实际情况，参考国内一些典型城市的做法，结合调研情况，进行了以下奖惩措施的设计：

守信奖励：一是缩短轮候期；二是免交或少交诚信保证金，不需要提供诚信担保人；三是降低或减免其租金或物业费；四是再次申请保障性住房时优先配租或配售；五是优先参加政府提供的职业技术培训，并推荐对口工作；六是在子女教育问题上，如免学费、优先选择学校等。

失信惩戒：一是在入住保障性住房前必须缴纳一定数额的诚信保证金或者提供诚信担保人，减少其失信的可能性；二是提高保障性住房租金或提高物业费；三是将其不诚信行为与最低生活保障金等与申请对象密切相关的行为相联系，使惩罚措施起到切实的作用；四是有选择的将其不诚信行为记录到个人征信体系；五是建立与失信惩戒相适应的司法配合体系，如罚款、监狱行刑等。

(二)分级监管

目前各市采取的监管措施需要政府部门投入大量人力物力，尤其是对后期使用过程中出现的问题进行监管，按照现有的办法不但投入成本大，而且问题很难界定。根据住房保障对象的诚信等级实施分级动态监管，对政府部门而言，能提高政府部门在保障性住房申请、使用和退出环节监管工作的针对性和有效性。为突出监管重点，降低监管成本，提高监管效率，根据上一次的诚信等级实行以下分类监管办法：

第一，诚信等级被评为D级的住房保障对象为重点监管对象，增加对这类对象住房、人口、收入、财产等情况、保障性住房使用、退出情况的日常监管力度和频次，并公示这些人的不诚信记录。

第二，诚信等级被评为C级的住房保障对象为次重点监管对象，增加对这类对象住房、人口、收入、财产等情况、保障性住房使用、退出情况的日常监管频次，并视情况公示这些人的不诚信记录。

第三，诚信等级被评为B级的住房保障对象，按正常监管办法和程序进行监管。

第四，诚信等级被评为A级的住房保障对象，除举报检查外，降低日常监管频次。

结 语

根据住房保障对象诚信评价指标体系，对住房保障对象的诚信进行评价，评价过程和结果能准确反映住房保障领域哪个环节存在问题，以及问题发生的频次或者问题的严重程度，政府相关部门可以以此为参考，设立奖惩措施，以减少问题的发生。此外，还可以根据住房保障对象的诚信等级实施分级动态监管，提高政府部门在保障性住房申请、使用和退出环节监管工作的针对性和有效性。

需要说明的是论文在构建评价指标体系时，没有考虑地方城市在保障性住房供需结构、存在的问题等方面的差异，抽取的是各地住房保障方面的共性，选取的指标是分类总括后的共性指标，指标层级也是到二级指标，没有进行再次细分。所以该指标体系是反映全国保障性住房情况的一个共性指标体系，不体现地方城市差异，地方可以在此体系基础上进行细化。

[1]罗孝玲,肖元.保障房不诚信申请原因探析[J].城市问题,2013(8):78-82.

[2]陈琳,谭建辉.大型保障性住房社区物业管理问题实证研究[J].城市问题,2013(5):2-8.

[3]连红军,赵艳霞.河北省保障性住房建设与管理存在的问题及对策[J].河北联合大学学报(社会科学版),2016,16(3):23-25.

[4]刘玉洋,刘天哲.目前我国保障性住房建设存在的问题及建议[J].中国集体经济,2012(24):31-32.

[5]曹伊清.保障性住房的后续管理问题及其解决途径[J].城市问题,2013(6):62-66.

[6]刘颖春,段春云.我国保障性住房准入与退出制度问题及对策研究[J].吉林省经济管理干部学院学报,2014,28(2):9-12.

[7]李光,徐燕.保障性住房“退出难”的破解之道[J].上海房地,2012(2):30-31.

[8]刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公务退出经验[J].消费导刊,2008(6):34-35.

(责任编辑：杨燕萍)

Research on the Design and Application of the Housing Security Object Integrity Evaluation Index System

Yan Fangfang,Feng Chujun, Gong Junxi,Tian Liping

(College of Finance and Economics,Hebei Normal University of Science & Technology, Qinhuangdao Hebei 066004,China)

In view of the non-credit behavior of the urban housing security system , the evaluation index system of the housing security object is constructed, and according to the evaluation results to set the reward and punishment measures and grading supervision measures. This can not only change the behavior of the object of protection is expected to reduce the dishonest behavior. can also improve the efficiency of government departments to reduce the audit, regulatory costs.

housing security object; credit evaluation; index system

10.3969/j.issn.1672-7991.2016.03.005

2015年河北省社会科学基金项目“河北省城镇住房保障对象诚信评价指标体系与运用研究”(HB15YJ058)；2015年中国经济体制改革研究会委托项目“河北省住房保障对象诚信评价问题研究”。

2016-08-10;

2016-09-18

颜芳芳(1981-)，女，河北省安平县人，讲师，博士，主要从事区域经济研究。

F293.33

A

1672-7991(2016)03-0022-05