房价上涨对城镇居民收入分配的影响分析

黄　莹

(作者单位：东南大学经济管理学院)



房价上涨对城镇居民收入分配的影响分析

黄莹

房价的不断上涨在社会经济的诸多方面对人们生活产生影响。本文探讨房价与分配比例之间存在相互作用关系，并从通货膨胀、资产的财富效应、消费等角度具体研究其影响机制，提供政策参考依据。

收入分配；房地产；通货膨胀；财富效应；消费

自1998年9月1日起，国家出台调控政策在全国范围内取消福利分房，从此个人作为房屋的需求者被迫走进了房地产市场。近几年房地产产业的发展经历了三个阶段：房屋市场化阶段(规模扩大、价格日益攀升)，平稳过渡阶段(政府调控与市场改革)和进一步发展阶段(金融危机背景下政府积极的财政政策和货币政策下房地产市场的发展)。由于房屋具有消费品和投资品的双重属性，房价的变化在生活的各个方面影响着人民的生活质量与收入分配水平。

本文在探究房地产价格变动对收入分配的具体影响的基础上，表明对房地产价格控制的必要性和严峻性，并深入探究其内在作用机制，寻找可行的调控方案与政策意见。

房地产作为家庭持有的资产具有财富效应，颜色、朱国钟(2014)提出房价持续增长带来财富效应，并通过家庭资产增值的方式促使国民经济的增长。但是房价的增长具有时限，使得家庭为了买房或还贷而压缩消费。范方志与李海海(2010)认为现行的CPI指标未包含房地产等资产的价格，而房地产价格的上涨实际上已经深刻的影响了当前的物价水平，形成通货膨胀，在不同的消费倾向的作用下，实现对国民收入的重新分配。李实(2007)认为房价上涨使得高收入阶层获得更大的收益，从而推动收入差距的扩大。

购房作为消费或者投资行为对居民支出产生影响。金大龙(2012)从消费和投资两个角度分析认为房价影响收入分配的方式为通货膨胀、财富效应和消费挤出效应。茅于轼(2005)、刘琳(2007)等认为高收入阶层较高的支付能力和购买意愿是房价上涨的主要原因。

房地产作为目前国家支柱型产业之一对国民经济水平产生影响。武传德、杨勇(2004)阐述了高收入阶层的主导性消费支出支撑了房地产这类高利润行业的发展，资金在资本内部的相互强化下，高利润行业的高速发展使得总体经济结构增长模式发生扭曲，进而影响国民收入分配结构。因而社会财富高收入阶层富集，扩大收入差距。石弘(2007)通过协整分析和格兰杰因果检验等实证研究方法认为商品房价格与基尼系数存在单向因果关系。

本文认为房价上涨与收入分配存在交互的相互作用关系。一方面，房地产价格的上涨使得拥有资产的高收入阶级实现资产的财富效应，获得巨大的资本收益，而低收入阶级在不可忽视的通货膨胀的影响下实际收入不断贬值，在房价上涨的大背景下，储蓄下的资金显得杯水车薪。

另一方面，收入分配差距的扩大会带来高收入阶级拥有的财富过多，需要寻找资产投资和实现资产增值的途径，而房地产市场的高额回报率广泛吸引资金的流入，实现高收入阶级资产的保值与增值，从而加剧了收入分配的不公平。

房价对收入分配的影响主要有三个方面：有效需求、信贷约束以及通货膨胀效应。

从有效性需求角度考虑，房价上涨确实带来了财富效应，促进了总体收入的上涨。然而财富效应在不同收入阶层的影响不同。随着房价的上涨投机需求和资产保值的需求在扩大，而刚性需求由于得不到满足而被抑制。

对于房地产而言，高收入阶级的需求主要集中于投机需求和投资需求。当下宽松的货币政策下，社会普遍的流动性过剩，而财富集中于高收入阶级的手中，因而高收入阶级手中的流动性过剩也就更加明显。当今中国的金融管制尚未完全开放，投资渠道有限，而房地产市场收益率相对保持稳定，这就造成了高收入阶级对房地产的巨大的投机性需求。资产的保值需求主要体现在社会总体的通货膨胀，在货币贬值的背景下，银行存款日益缩水，股市低迷，高收入阶级就需要房地产投资来对资产进行保值并增值。

对低收入阶级来说，中国传统思想观念和房屋租赁市场不成熟使得买房成为一项刚性需求，这也解释了中国人对房价收入比的高额承受能力。在房价上涨远高于收入上涨的时候，买房的负担更重，刚性需求被压制。从家庭收入数据分析来看，低收入阶级的收入增长速度远低于社会总体的增长速度。即低收入阶级财富的增长水平低于社会平均水平，实际收入下降。

总的来说，高收入阶级的买房需求随着收入的增加而增加，因为房价的上涨使得他们的投机需求、保值需求都得到满足，在资产增值的财富效应的作用下，边际消费倾向变大，进一度加大投资力度，从而高收入阶级更富。而低收入阶级在房地产价格上升的同时实际收入下降，从而收入差距扩大。

从信贷约束角度考虑，不同的资本积累导致高收入阶级和低收入阶级面临不同的信贷环境。低收入阶级买房的刚性需求是房价上涨的强力支撑，然而低收入阶级买房相比高收入阶级更难以得到信贷支持，而房地产公司的定位与低收入阶级的需求之间又存在差异，难以找到适合自己收入水平的房屋。其主要的收入来源在支撑日常生活之余，难以进行其他方面的投资获益。低收入阶级的刚性需求随着房价的上升被抑制，而高收入阶级则应用宽松的信贷环境进行财产性投资获取收益。因而在不同信贷约束水平下带来的流动性差异使得社会收入差距扩大。

从通货膨胀的角度考虑，房价上涨一方面拉动了通货膨胀带动物价的上涨，另一方面，由于通货膨胀的货币效应，居民名义收入上涨，高收入阶级比对低收入阶层具有更多的收入来源，收入水平也比较高。由于边际消费倾向递减，随着名义收入的上升，其消费支出收到通货膨胀的影响相对更小。而低收入阶级的收入上涨水平往往低于通货膨胀水平，实际收入下降，反映在消费上，低收入阶级消费能力下降，生活质量下降。

总而言之，不同收入阶层面临的资本积累、信贷约束、和消费倾向存在差异，这使得房价上涨形成资产增值，并带动物价上涨时对人们的收入产生影响不同，从而扩大收入差距。

在投机需求和投资需求被高额的回报率吸引的情况下，房价的攀升难以遏制，收入差距也会随之而扩大，最终激化社会矛盾。所以抑制房价的上涨，维持社会的安定和谐势在必行。控制房价可以从抑制投机投资需求入手，加大投资成本，控制房屋交易数量与转让时间来入手，从而规范房屋投资市场，避免出现对廉租房资源的挤占。其次要为中低收入阶层的居民提供更多的廉价的房屋，避免低收入支撑高房价的现象。在大多人的需求得到满足的情况下，对房地产的热捧就会减少。房地产的价格才会总体回归到正常水平。

(作者单位：东南大学经济管理学院)

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黄莹(1991—)，女，汉族，江苏南京，硕士研究生在读，东南大学经济管理学院，专业会计学，研究方向：注册会计师审计。