物业管理中存在的问题及对策

余　浩

(作者单位：中国水利水电第十工程局有限公司基地建设管理处)



物业管理中存在的问题及对策

余浩

随着现代生活办公，以及住宅水平的逐步提高，物业管理作为一个新时代的管理行业,在其管理过程中也会出现许多问题。本文主要在对我国物业管理中存在的问题进行分析和研究的基础上,提出我国物业管理问题的措施以及对策。

物业管理;问题;对策

《物业管理条例》对物业管理所作的定义为“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”根据定义我们得知，物业管理可分为对物进行的管理和对人进行的管理，这种管理须在法定或合同约定的范围之内[1]。

1.我国物业管理存在的问题

1.1 缺少专业的物业管理人员

物业管理是专业性和综合性要求都比较高的新兴行业，对管理人员的专业水平和综合素质都有较高的要求。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型产业，管理经验和管理技巧的合理运用在实际工作中非常重要。随着物业装修行业的标准化推进和设备高档化、复杂化的实现，物业管理的要求和难度难度也必然越来越高。从事物业管理行业的相关人员必须具备多方面与其工作相关的专业知识和专业技能，而目前情况却不容乐观，由于物业管理企业大多实行的是岗位培训制和上岗资格制，因此其服务水平远远无法满足快速发展的物业管理需求[2]。

1.2 观念不清，认识不足

因长期受计划经济体制下严格户籍管理制度模式的影响，加之物业管理在我国是一种新兴产业，总体上说，人们对现代物业管理的内涵和发展现状还缺乏足够清楚的认识，相对落后的思维方式和管理理念无法适应现代物业管理行业快速发展的需要。因此，从物业管理服务的提供者到最终消费者，对现代物业管理的认识都需转变和提高[2]。

1.3 收费不规范

物业管理收费较难物业管理主要波及到物业公司和物业服务对象的利益。目前有两个问题较为突出：其一是物业收费比较难，其二是收费的方式没有规范化。由于前期房地产开发商和物业公司存在一些责任承担的问题，所以现在的物业以供水供电等的权利来强迫业主缴费。这样就使双方的矛盾加深，从而导致纷争的产生[3]。

1.4 服务意识不到位

目前，我国的没有形成良好的服务质量，良好的服务质量是社区居民享受物业服务的基本保证。但是现在很多物业管理公司服务意识却相对较低。在物业服务的提供时候，仅仅是当做一项义务，从方便居民、服务居民的方面来说，不能很好的满足居民的需求[2]。

1.5 管理不够规范

虽然我国已经针对物业管理下发了文件和规定，但是行业之间没有一个公认的规定或者文件，国家的规定可能难以对某个小区产生作用，也就是小区物业公司缺少应有的约束力，业主只能被动的接受物业公司提供的服务，也无法对其服务质量提出评价、批评或者表达自己的意见，物业管理服务不够规范，服务水平差强人意[4]。

1.6物业管理工作的制度不够完善

中国物业管理的法规与行业发展的协调性差，层次性差并且未建立一套健全的物业管理法律法规。制度的不健全性使物业管理工作中遇到的一些问题无法得到科学高效的解决，一般都只给予了业主承诺但却无法落实到位，这进一步激化了物业管理单位与业主间的矛盾。此外，很多住宅的产权划分的不够清楚，物业管理单位自身的权责也不够清晰，物业管理收费方面也未设立统一的标准，这大大增加了物业管理工作的难度。

2.物业管理问题的解决

2.1 加强政府的督导

从政府的角度来看，在物业快速发展的今天，政府应该对其重视起来，使用积极扶植的措施来促进物业管理的市场化发展，推进物业管理的快速健康发展。不断推行物业竞争化发展，推进物业管理市场化。所以政府应该根据本地实际情况来调控，对各个物业公司进行资源优化配置，使物业的市场更加健康的发展[3]。

2.2 培养高素质的专业化人才

物业管理企业的实力不仅仅是资本的实力，更是人才的实力，物业管理投入的不仅仅是资本，更是人才和经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍，是企业生存和发展的根本条件，也是企业参与竞争获得生存的关键因素。物业管理企业应树立人才观念，把物业管理人才的培养放到企业战略位置的高度上，加强人才工程建设，不仅要从社会上招聘专业人才，还要加强已有人员的培养，进行培训考察，建立起企业惩罚激励机制，促进企业人才的良性发展，最终为企业赢得市场与客户[2]。

2.3 强化物业管理企业服务意识

由于物业管理公司普遍由地产开发企业直接指定，使得物业管理公司极度缺乏危机感和服务意识，其服务质量也就可想而知了。而市场竞争能够直接增强物业管理企业的危机感，并间接提升物业管理企业的服务意识，因此，应当首先打破地产公司指定物业管理公司的诸多弊端，引入市场竞争机制，让物业管理企业在市场中公平的较量和角逐，才能使其在外部压力下思变，才能使其在适应市场环境的过程中不断成长壮大，不被市场所淘汰。物业管理企业只有转变服务思想，端正服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能得到业主的认可和支持。

2.4 建立纠纷沟通和解决机制

在长期共处的过程中，物业管理企业和业主难免出现分歧和纠纷，如何加以妥善解决也是必须预先解决的重要问题。如能提前建立畅通有效的沟通机制，那么在遇到分歧和纠纷时就能应对自如，不致于使矛盾激化。建立纠纷沟通和解决机制的惯用做法，就是建立协商，协调和诉讼机制。协商由当事双方在平等坦诚前提下进行，在此过程中当事方可以各抒己见，将问题讲清楚，消除猜疑和误解来解决问题。当协商未能解决问题时，则可以在相关主管部门在场的情况下，依法调解，行政主管部门根据当事方问题所在，提出公平、公正、合理的具体解决方案。如果调解不成，则当事方可向人民法院提起诉讼。

2.5 科技的运用管理

在通讯技术，计算机网络、多媒体、近远程控制等现代科技的普及上，为物业管理增加科技化设备，已成为一种高效的需求。科技在物业管理上发挥的最大优势是建立完整的管理系统，同时大大节约了管理成本。高科技的运用已然成为一种新型的竞争化手段，物业管理系统建立后，企业就可以随时随地的检查和监督小区物业管理问题，系统都能把问题及时、准确的记录，给企业提供可参考资料，使企业能根据相关情况及时制定应对措施。

3.结语

随着我国经济和社会的发展以及人民生活水平的不断提高，人们对物业管理水平的要求越来越高。但是物业管理行业的发展水平参差不齐，难以满足实际的需要和行业快速发展的需要。因此，物业管理应该直面存在的问题，并寻求积极的措施去不断完善服务能力和水平，从而存进自身的发展。

(作者单位：中国水利水电第十工程局有限公司基地建设管理处)

[1]李爽.经济转型时期物业管理的发展趋势研究[J].城市建设理论研究(电子版),2015,5(9)

[2]韩翀.浅谈物业管理存在的问题及未来发展趋势[J].城市建设理论研究(电子版),2015,5(22):12142-12143

[3]李海龙.探析物业管理在发展中遇到的问题及应对方法[J].黑龙江科技信息,2015,23:277

[4]齐向军.浅析如何通过管理创新提升物业管理服务水平[J].城市建设理论研究(电子版),2015,5(8)