房地产公司结构设计阶段成本优化

李 涛

(华润置地（南昌）有限公司)

房地产公司结构设计阶段成本优化

李 涛

(华润置地（南昌）有限公司)

近年来，随着房地产行业的不断发展，成本控制变得越来越重要，而在房地产公司结构设计阶段进行成本优化，不仅能够最大程度上减少房地产成本，还能够优化建筑物的建造过程，保证建筑物构建质量。本文主要概述了房地产公司结构设计阶段成本优化的价值，探讨了房地产公司结构设计阶段成本优化的管理思路并提出了相应的注意事项。

房地产公司；结构设计；成本优化

0.引言

随着社会经济的不断发展，房地产公司越来越多，如何降低房地产公司的成本一直是房地产公司的核心问题。而在房地产公司结构设计阶段，良好的房地产公司结构设计不仅能够提高建筑物的质量，还能在一定程度上减少房地产公司几百万乃至上千万的资金投入，为房地产公司带来更高的收益。

1.房地产公司结构设计阶段成本优化的价值

1.1 房地产公司成本构成

任何一个房地产公司的项目研发都需要对成本进行计算，而成本的构成大致可以分为六个重要部分，即土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本。其中，土地成本包括土地使用权取得费及土地开发费，大约占总成本的30%；前期费用是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，约占总成本的 3%；工程成本指的是是承包人为实施合同工程并达到质量标准，必须消耗或使用的人工、材料、工程设备、施工机械台班及其管理等方面发生的费用和按规定缴纳的规费和税金，约占总成本的 52%；营销成本是指企业由产品最初所有者到最终所有者的营销过程中花费的代价，是企业利润的必要投入，约占总成本的5%；管理成本是指为组织和管理生产活动发生的材料、人工、劳动资料等的耗费，约占总成本的3%；财务成本是指财务会计中通过正常的成本核算程序计算出来的企业成本，约占总成本的7%。

1.2 房地产公司结构设计阶段成本优化的重要性

在房地产公司的成本构成里，对工程成本和营销成本进行一定的控制至关重要。房地产公司的前期策划和设计阶段，一定要做好成本优化工作，将房地产公司的成本降到最低，从而使房地产公司的利益达到最大化，从根本上保证房地产公司的收益。

2.房地产公司结构设计阶段成本优化的管理思路

为了对房地产公司结构设计阶段成本进行一定的优化，一定要做好管理工作，制定出符合要求的管理思路，控制房地产公司结构设计阶段的成本，实现资源利用最大化，具体管理思路如下。

2.1 成立结构施工图设计管理小组

为了使房地产公司结构设计阶段成本能够得到一定的控制，保证设计过程中信息得到畅通，相关部门能够进行良好的应对，要成立结构施工图设计管理小组。小组成员主要由设计部门、工程管理部门、成本管理部门共同构成，对管理小组成员的职责要明确。同时，通过绩效考核，选取3名优秀的小组成员作为小组负责人，对小组成员进行一定的指导和管理，对整个工程项目能够具有一定的控制力。

2.2 提高设计人员的成本意识，制定考核标准

房地产公司为了优化设计图纸，一般情况下会进行结构施工图的设计招标工作，尽可能的选择设计经验丰富、设计图纸质量高、设计成本最优化的设计单位。因此，在招标前要对参与投标的设计单位提出一定的成本要求，对不能够达到要求的设计单位要果断放弃，不能因为个人因素而导致成本增加。其次，对投标成功的设计单位要提出具体的设计要求，要求设计单位达到经济指标，提高设计人员的成本意识，并制定出一定的考核标准，保证房地产公司的经济利益 。

2.3 控制好结构设计过程中的关键节点

在房地产公司结构设计阶段，对关键节点的控制能够有效优化成本。首先，在结构设计开始之前，要制定好结构设计任务书，控制好关键节点；其次，在设计图纸阶段，考虑到建设的变化因素，设计部门要提供两种或两种以上的设计方案，保证施工过程中能够根据实际情况迅速做出反应；第三，在设计过程中，要做好数据统计工作，对主要的参数要进行参考范围估算，并提供一定的模型；第四，在蓝图正式出具之前，设计人员要对设计图纸做进一步的考究，减少参数的变化性。

2.4 及时检查，施工材料最优化

在结构设计过程中，对已经完成的设计部分要及时检查，对于已经发现的问题要及时纠正，一方面保证后续计算准确可行，另一方面保证施工材料能够达到用料标准，保证整体设计符合要求。例如，在使用钢筋时，对钢筋的配对形式要做出多样考究，不同长度、粗细不同的钢筋要做好精确计算，尽量选择经济实惠且耐用的配筋设计，保证房地产公司的收益和建筑的可用性。

3.房地产公司结构设计阶段成本优化的注意事项

在进行成本优化时，对不同的区域，要有针对性的优化设计，不能为了减少成本一味地采用质量达不到要求的材料或者减少关键部位的用料。要根据实际情况，做好以下注意事项。

3.1 合理设计荷载

在房地产公司结构设计阶段成本优化过程中，一定要合理设计荷载。对建筑区域的荷载要认真分析，虽然优化成本的一部分就是降低价格偏高的材料的使用，但是在某些标准要求严格的区域一定要合理设计，特别是墙体的设计，一定要符合基础要求。在进行荷载设计的时候要保证墙体的可用性和荷载能力，保证建筑在施工过程中和使用过程中都不会出现坍塌、开裂等质量问题。

3.2 合理设计剪力墙

在剪力墙的设计方面，尽可能选择最优剪力墙控制长度，用最少的剪力墙数量达到最优化的效果。在剪力墙的设计上，尽量增加墙体厚度和配筋数量，而对于某些超限的墙体可以根据具体情况减小墙体厚度来降低成本。经过一定的计算，在配筋上尽量选择直接搭接的钢筋，减少焊接数量，这样在一方面使得墙体更加牢固，另一方面也能够在一定程度上减少成本，是剪力墙设计中的最优配筋方式。

3.3 合理控制基础设计

在地基的选择上，要尽量多选用桩基础，少选用墩基础。墩基础相对于桩基础来说，在钢筋的使用上用量较大，一般情况下，当基础埋深达到2m以后均采用桩基础。在地基的构造过程中，地基承载力应该尽可能的与桩基础的承载力特征相吻合并选用承载力性价比较高的桩基础，一方面减少成本，一方面增强地基质量。在对不同的因素进行详细的考究以后，提高桩基础系数，保证其安全标准达到一定的要求。

3.4 合理设计房梁

在房梁的设计过程中，对于不同区域的房梁一定要具体分析。例如，对厨房和卫生间等区域的小梁可以根据实际情况选择不布置，而对于跨度较小的楼板也可以综合考虑自身的承压情况进行布置，还可以适当的减小配筋用量。对于跨度较大区域的房梁设计时，一定要考虑到具体情况，严格按照规范进行配置，保证建筑物的质量符合标准，保证房梁的支撑能力达到要求。

4.结语

在房地产公司结构设计阶段，对成本进行一定的管理，总结出最优化的房地产公司结构设计计划，能够在最大程度上减少房地产的成本投入并带来最大的收益。但是在设计过程中，一定要注意合理设计荷载、剪力墙、房梁，并控制好基础设计，最大程度上提高建筑物的质量，并在此基础上提高房地产公司的收益，达到资源利用的最大化，从根本上推动房地产公司的发展。

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TU43

B

1007-6344（2016）07-0196-01