动产权益对不动产估价的影响分析

王彦龙

摘 要：动产权益对不动产估价的影响比较大，同时动产权益与不动产权益之间界限不明显，动产权益与不动产权益的判断需要针对动产的物理状态来分析。为了研究动产权益对不动产估价的影响，在本文中首先对动产权益与不动产权益二者之间的差别进行分析，并研究了不动产评估中动产的检验准则，以实际的产权研究动产权益对不动产估价的影响。

关键词：动产权益；不动产评估；影响；分析

前言

动产权益与不动产权之间存在着差别，动产权益是指，通过可以移动的财产能够带来利益，或者是不动产以外的财产所带来的利益。而不动产权益是指依法不能移动的项目，而获得的利益或者收益。动产权益对不动产估价产生了直接的影响，对于其影响研究在产权分析中具有重大的现实意义。

一、动产权益与不动产权益概念界定

在民法典中，将财产分为动产与不动产。而动产与不动产的区分主要是通过财产的物理形态来划分。动产是指其移动后财产性质不被改变，而不动产在被移动后其形态以及性质被改变，例如房屋、树木等，其完整性被破坏。

动产权益是指，通过可以移动的财产能够带来利益，或者是不动产以外的财产所带来的利益。不动产权益是指，通过以下四部分，土地；土地上永久使用的定着物、附属于土地或者依法伴随土地的项目；依法不能移动的项目，而获得的利益或者收益[1]。

二、不动产评估中动产的检验准则

不动产实际上指房屋、土地、树木以及不能移动的财产以及定着物，而在房屋中的定着物有的能够被移动，从其财产形式上看属于动产，并对房屋、土地的价值评估产生明显的影响。而在对其动产与不动产的评估检验中，判断动产与不动产工作显得十分重要。不同类型的财产具有不同的衡量标准，对于房屋中的吊灯来说，不能直接判断其是动产还是不动产，需要从其附着的大环境来定性。在对动产与不动产进行衡量时，需要尊重一下原则：

（一） 有关人员将动产权益纳入到土地中

据证明，在某租赁的餐厅中的吊灯曾经被安装在承租人以前的住所中，那么就可以分析，当承租人终止租赁该餐厅时，就会将吊顶带回到原来住所中，那么在餐厅这个不动产中，吊灯就具有了一定的动产权益。

（二） 财产定着程度

一个锅炉在建筑物中，说明它具有不动产权益，而一个独立的锅炉，那么它就具有动产权益，对于该种类型的财产检验需要对其附着程度检验[2]。

（三） 财产被独特改变的程度

当一块地毯被切割之后应用于不同的房间内，那么这个地毯就是一种固定设施，但是一个完整的小地毯，即使是被钉在固定空间中，也不能认为它是固定设施。前者被分割地毯已经不具备原始的功能而与不动产空间形成新的功能，而后者是功能保持完整的可以被移动的动产。

（四） 当事人对于财产的硬性规定

财产拥有着有权利财产类型进行规定，对动产以及不动产进行性质判断，当然当事人也可以根据自我意愿来规定。

三、动产权益对不动产估价的影响

（一）动产权益对不动产估价的权益完整性影响

在对不动产进行评估环节中，动产权益对不动产评估的价值产生直接影响，在不动产中，不可能不包含动产，再对前者进行评估中，需要充分考虑到后者是的直接权益。例如在对一栋房子进行不动产价值评估环节中，若房屋中的沙发不搬走，那么，就需要对动产沙发的权益进行评估。动产权益对不动产评估的影响，比不是表现在物体本身，而是通过该物体能够引起的全部或者部分的动产价值。

部分权益是指，一个房屋房主，将部分权益给予是租赁人时而产生的权益，或者多个人一同共享某一动产或者不动产时产生的权益。部分权益主要包含以下内容：出租的不动产权益；终身保有的不动产；合作社；空域权；租赁保有的不动产等[3]。

而在不动产价格分析中，其价格就是不动产权益的价格。不动产的权益不同，其价格也不同。以我国房屋拆迁管理补偿为例进行分析，对于被拆迁的房屋，对其不动产进行补偿需要针对其房屋区域、用途、建筑面积等因素进行综合的分析，并根据房屋市场估价，最终确定补偿金额。目前，随着不动产估价机制的健全以及法律的完善，不动产估价，已经从法律法规的层面，上升到了需要对被评估的不动产所有者的权益进行分析，并确定价格。

如果在一个不动产评估中，不动产中的动产权益属于所有者，那么在不动产评估补偿环节中需要将两者统一为一个整体进行评估。也就是说，不动产的所有者拥有该不动产以及其他的全部利益。例如，在一处房屋拆迁中，在对户主的不动产进行评估之后，需要对不动产中的动产权益进行分析，如房屋内部摆设等，需要根据其使用情况以及市场价值定价，并加入到不动产评估中。在这样的不动产价值评估环节中，需要充分尊重动产权益与不动产的完整性[4]。

（二）临时建筑以及违章建筑对不动产的估价影响

建筑类型有多种，一般包含永久性建筑和临时性建筑。临时性建筑在对不动产评估中影响较大。临时建筑是指，经过有关部门批准的，具有一定的使用期限，且期限较短的房屋以及建筑设施等。临时建筑的使用年限一般都在几年，当临时建筑的使用年限超出了规定的年限，那么该建筑将失去法律保护，同时也是失去了不动产权益。而违章建筑与临时建筑一般在年限以及功能上相似，但是违章建筑是未经过有关部门批准的建筑，从建设初就没有合法权益以及法律保护。以上两者在不动产评估中，对不动产的权益有着不同程度的影响。在我国《城市房屋拆迁管理条例》中对拆迁补偿与安置中，对以上不同类型的建筑有详细的规定，当对违章建筑物以及对已经超出批准年限的临时建筑物进行拆除时，不予与户主补偿，在对其不动产评估中不应该加上该项的补偿。当拆除未超出使用年限的临时建筑物时，需要在对不动产评估中加上这一处的补偿。同时在实际评估环节中，需要综合分析建筑物对不动产的美观、性能的影响[5]。

结论

综上所述，本文通过对动产权益与不动产权益的概念进行分析，提出了二者之间判定的衡量标准，并研究了动产权益对不动产评估的影响，首先动产权益对不动产估价的权益具有完整性影响，不动产评估中，不动产中的动产权益属于所有者，那么在不动产评估补偿环节中需要将两者统一为一个整体进行评估；其次对临时建筑以及违章建筑对不动产的估价影响进行分析。（作者单位：新疆乌鲁木齐市国土资源交易中心）

参考文献：

[1] 季勇.不动产税制的国际借鉴与我国的改革[D].中国农业大学，2004.

[2] 王希岩.基于地方公共财政视角的中国不动产税制优化研究[D].华东师范大学，2015.

[3] 张璐.论不动产的善意取得制度[D].内蒙古大学，2012.

[4] 方水盛.受污染不动产评估方法及管理体系研究[D].浙江财经大学，2015.

[5] 王文燕.基于收益法的不动产价值评估理论及应用研究[D].西安理工大学，2009.