信海合并搅动地产江湖

徐谌辉

3月14日，中信集团和中国海外同时发布公告，前者出售自己在内地的住宅项目给后者，交易对价预计为310亿元人民币。

中国海外发展有限公司（下称中国海外，00688.HK）是地产龙头企业，控股股东为国资委直属的中国建筑股份有限公司。

中国中信股份有限公司（下称中信集团，00267.HK）是隶属财政部的中国最大央企之一，旗下地产公司在内地拥有2400万平方米土地储备。业界普遍认为，这两家央企之间的整合将影响到中国地产业格局。

本次交易的买卖双方是中国海外和中信地产、中信泰富。

在这次收购中，中国海外将以两种形式购买中信地产住宅地产项目资产包，分别是：

1.以每股27.13港元的价格新增发行1095620154股的股票，合计29724百万港元。

2.转让价值7356百万港元的商业物业的资产包。

也就是说，并购完成后，中信集团将持有10%左右的中国海外的股票，同时，还将获得中国海外一部分商业物业，共得到中海集团价值310亿元人民币的股票和资产。相比于卖给中国海外的价值200多亿港元的住宅地产，中信集团账面净收益为100亿港元左右。

此次交易之后，中信集团和中国海外的相关业务都会发生变动。

中信地产发展挑战

1979年中信地产只是中信集团下面的一个房地产部，在1986年9月25日独立注册成立以后成为中国首批具有一级房地产开发资质的公司，2007年重组成立了中信房地产股份有限公司。公开资料显示，中信地产在2013年末总资产超过1100亿元，土地储备达到2000万平方米。

根据CRIC（中国房地产信息集团）数据，中信地产2011年、2012年、2013年、2014年的签约销售额分别为250.16亿元、237.74亿元、384.10亿元、215.2亿元。中信集团2015年年报显示，其房地产及基础设施建设业务实现净利润为22.17亿元港币，下跌16.3%，仅占中信集团净利润的5%左右。

在最新公布的中房指数2015地产公司百强名单中，中信地产失去了一席之地。

2010年，中信集团为了解决集团内部同业竞争问题，曾试图整合中信地产与中信泰富，但由于公司模式和会计制度的不同，进展并不顺利，但中信集团没有因此而放弃解决这个问题。

《财经》记者通过企业征信数据库启信宝查询得知，早在2014年5月23日中信地产企业法人变更之后，就开始不断出现解除抵押的股权出质注销备案，和减少董事人员的董事备案。直到2016年2月4日，公司将名称改为中信房地产集团有限公司，同时将企业变更为一人有限责任公司（法人独资），中信集团为唯一股东。

巧合的是，同样是在2014年，中信集团借壳中信泰富在香港联交所实现整体上市。由此可见，以出售中信地产的方式解决集团内部的同业竞争问题，落子之前，中信集团经过了长考。

在2016年3月24日中信股份在香港召开的业绩会上，中信集团披露，收购之后，中信集团将保留旗下商业地产项目，并成立中信城市投资发展有限公司，聚焦于做一级开发及综合体开发。由中信股份的副董事长兼总经理王炯亲自挂帅，担任中信城投的董事长，中信泰富地产总经理刘勇将担任总裁，负责日常管理。

中信股份董事长常振明表示，中信要在所涉足的行业中打造龙头企业，如果凭自身实力打造不了，就会和行业的领导者合作。

这句话正是本次交易的注脚。

中国海外顺势扩张

中国海外在2015年中房指数地产公司百强名单中排名第四，在2016年3月18日刚刚结束的2015年业绩简报会上，中国海外公布了出色的成绩单。

公司全年基本盈利增长20%，实现营业收入上升6.9%，实现股东分配净利润高达333亿港元，上升22.5%，而2015年的11.6亿港元的汇兑损失，也在分拆物业管理业务后获得了25亿元的收益而抵消了。

招银国际研报显示，2015年，中国海外总土地储备已达到4140万平方米。同时旗下商业品牌为：环宇城、中海广场、中海大厦、中海国际中心，而最耀眼的是中国海外现金储备已经过千亿港元。

在2016年3月18日的业绩推介会上，执行董事、主席兼行政总裁郝建民则表示，如此高的现金储备他也想花出去，但是苦于没有找到好的项目。

但是这次与中信集团的交易，中国海外的现金仍然没有花出去。

合乎逻辑的解释是，在“与行业领军者合作，成为间接领军者”这一既定战略下，中信集团更愿意成为中国海外的第二大股东。而中国海外也看重中信集团成为二股东后可能带来的协同效应。

2015年，中国海外已经做了两件大事。

第一，中国海外从物管公司中国海外宏洋（00081.HK）收购中海宏洋物业管理100%的股权，随后，分拆中海物业（02669.HK）于2015年7月在香港联交所上市。

第二，购入母公司中国建筑（601668.SH）所有直营地产业务，增加了1000万平方米的物业资产。

可见，中国海外一直以收购资产包的方式扩大自己的业务，尤其是本次收购的中信地产资产包，郝建民表示，这些资产包的毛利率虽然不能剧透出具体数字，但是对公司影响正面，预计未来销售时毛利极高。

地产央企整合潮起

本次并购从一开始就被各方看好。对中信集团而言，通过本次并购，不仅解决了旗下同业竞争以及地产业务弱势的问题，还成了中国海外的第二大股东，奠定了未来成立的城投公司与中国海外的长期合作关系。对中国海外而言，此举增强了自己的土地储备，提高了行业竞争力。

根据中国房地产信息集团公布的数据，在收购中信地产之后，中国海外的总土地储备将再增加2400万平方米。至此中国海外的土地储备增速每年已达到20%，而这些并购而来的资产包更是物美价廉。平均土地购置成本约为每平方米3200元人民币，低于2015年主要城市平均每平方米5800元人民币的土地购置成本。

而对于中信集团来说，虽然中国海外给出的具体是哪一处商业地产资产，至今并购双方都没有明确公布，但出于资产包整体价格的考量，以及中信集团公布的发展战略，环宇城将会是最优的选择。

交易完成之后，双方都走入了业务分水岭。

中国海外去年分拆了旗下物业管理业务，在两次住宅类资产包注入并将商业资产包卖出之后，未来将会以住宅类房地产开发为主。

中信集团将成立新的城投公司，并且旗下中信商业管理有限公司和万达签署了战略协议，这一切表明中信集团地产板块未来将专注于做房地产金融服务平台业务。

在本次收购之后，中国海外在资产规模上仍然低于龙头万科，但在第二大股东中信集团的地产金融服务支持下，未来不可限量。

当然，现实不会那么一帆风顺。

媒体报道显示，中国海外开启并购模式以后，频频出现高管离职的情况，比如，副总裁、营销公司董事长曲永梅，中海宏洋助理总裁范逸汀，执行董事郭勇等都已离开。

中信集团和中国海外的整合，势必对地产行业的格局产生影响。

从去年底开始，在房地产行业的“去库存”方针指导下，相关央企的整合正紧锣密鼓地进行。

2015年，招商局集团整合旗下分散的地产资源，将招商地产和招商局蛇口地产业务整合成为新的地产平台招商蛇口。

传闻，中交集团也筹划将旗下中房地产、中交地产、绿城地产（3900.HK）进行整合。一旦整合成功，中交集团房地产集团将会成为中国最大的房地产公司之一。

虽然中交集团方面对此事并无定论，但国资委主任肖亚庆在接受采访时曾表示：“目前106家央企仍存在大量同质化竞争、竞争力不强的问题，还需要进一步重组整合。”这意味着，房地产行业的格局将如何变化，有充足的想象空间。